博鰲凱賓斯基飯店
我們如果談論今天中國的房地產處在什么樣的階段，首先弄清楚房地產發(fā)展的歷史地位，這樣我們才會有大方向，才不會因為暫時的困難而產生迷茫。要了解房地產的歷史地位，首先要了解中華民族現(xiàn)在處在什么樣的歷史發(fā)展階段。房地產的發(fā)展、城市建筑的發(fā)展與國家和民族的大發(fā)展是息息相關的。中華民族現(xiàn)在正趕上一個偉大的復興時代。在中國的歷史上曾經出現(xiàn)過文景之治，唐太宗時期的太平盛世、康乾盛世。從世界歷史上來看，也曾出現(xiàn)過歐洲的文藝復興。但是，這幾十年中國各個方面的發(fā)展，中華民族崛起的速度表明，我們正面臨一個比歷史上任何一次振興都要偉大的復興時代。發(fā)展速度和取得的成績是神奇的，是讓全世界瞠目結舌的。造就這個偉大時代的力量有些是我們現(xiàn)在能夠認識到的力量，也有我們目前還不能充分認識的、神奇的力量。
我們能夠認識到的，可以看清楚的力量，首先是科學技術的快速發(fā)展和廣泛應用。從建筑的角度來看，近百年的時間，普通的沙子通過科學技術變成了可以任意塑造、價格低廉的水泥和混凝土；礦石經過冶煉，制造出來了大量堅韌牢固的鋼鐵；玻璃已經成為成本低廉的建筑材料，可以大量使用在建筑中。在清朝末年，住在故宮里的皇上想要兩塊玻璃裝在自己的窗戶上，還需要慈禧太后親自批準才行。而今天一座樓房采用玻璃的量相當于當年整個羅馬帝國使用玻璃的量。其他行業(yè)的變化更是神奇的，如沙子通過科學技術，制造出了集成電路的芯片，把人們帶進了網(wǎng)絡時代。
另外一個我們能認識到的強大力量來自市場。市場最有效地配置了資源，提高了效率。建筑行業(yè)匯集了各個行業(yè)的先進技術、設備和材料，為這個行業(yè)取得飛躍發(fā)展提供了有利的環(huán)境。建筑的發(fā)展歷來都是民族偉大復興重要的一部分，歐洲文藝復興中建筑的作用就是最好的佐證。它對國家和民族的影響不僅僅是幾年、幾十年，而是幾百年、上千年。建筑不僅僅表現(xiàn)了國家和民族物質財富的發(fā)展，同時它還是精神文化財富的結晶和沉淀。今天，我們趕上這樣一個偉大的歷史機遇，我們要站在未來幾十年、幾百年的角度去思考建筑的問題，因為今天我們所建造的建筑不是給昨天的人們使用，而是給明天的人們使用，在科學技術日新月異的今天，明天和今天、昨天，人們的生活方式和工作方式是完全不同的。
在民族偉大復興的過程中，還有一些不可知的、我們今天還不能充分認識到的力量。如曾經讓世界上許多國家和城市振興過的盛會——奧林匹克運動會和世博會將在21世紀初的北京和上海舉行，這是千載難逢的好機會，它也將大大地促進中華民族在國際舞臺上全面復興的速度。我們能趕上這樣一個歷史時期，是我們這一代人，特別是我們從事房地產開發(fā)這一批人的機會和幸運。但這個時代也給我們提出了要求，衡量我們的標準只有一條：就是能不能建出好的建筑，能不能建出經得起歷史和時間檢驗，與這個偉大時代相吻合的建筑。如果有任何人不以做最好的建筑為標準，歷史和時代一定會把他淘汰的。國家和民族復興的大趨勢不會有任何改變，只是歷史會讓更優(yōu)秀的人才來完成這偉大的使命。
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房地產行業(yè)發(fā)展是全社會進步的一個縮影
在過去的十幾年時間里，房地產行業(yè)犯了一些錯誤。例如有些城市的發(fā)展按照“土圍子”、“地主大院”的方式去建設現(xiàn)代化的城市，所謂的“大盤時代”是與城市的整體發(fā)展脫節(jié)和分離。也有一些是因為對市場經濟的認識不足，在房地產市場化進程中，犯了許多錯誤。
房地產這個行業(yè)是一個集合的行業(yè)，它最需要的是團結和合作的精神。要完成能體現(xiàn)和帶來民族復興的建筑，不只是國家統(tǒng)計部門公布的5萬多家房地產公司，500多萬從業(yè)人員的事情，它還涉及到設計、施工、設備、材料供應等許許多多行業(yè)。而房地產這些年的發(fā)展和質量的提高與這些行業(yè)不斷的發(fā)展和質量的提高有著密切的關系。我們從施工企業(yè)來看，幾年前，工地上還是小紅旗飛揚，用哨子傳遞信息、指揮工程，而現(xiàn)在的施工現(xiàn)場基本上都在使用對講機。同時，我見到的施工管理軟件基本上都在用Project，和全世界先進的施工企業(yè)采用著相同的軟件。電梯的制造廠家在激烈的市場競爭面前，幾乎每一年都在推出新一代產品，速度更快，使用更平穩(wěn)，安全性更高……。
只有市場手段才能解決房地產發(fā)展過程中的各種不平衡
國務院曾經下發(fā)文件強調市場在房地產領域資源配置的基礎作用，因為只有通過市場才能對房地產行業(yè)的資源進行更有效、更公平的配置。除了市場，還存在更有效和更公平的辦法嗎？實踐證明是沒有的。在過去幾十年的實踐中，我們?yōu)榇嗽冻隽藰O大的代價。在房地產發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了一些不平衡、不協(xié)調的地方，在處理這些不平衡和不協(xié)調時，唯一的辦法依然只能是市場手段，因為我們面對著市場經濟，如果用其他的手段來處理，將會帶來更大的不平衡、不和諧，甚至更嚴重的后遺癥。
我們看到的土地問題，政府已要求對全社會公開交易。同時，政府什么時候簽訂土地出讓協(xié)議，什么時候頒發(fā)土地使用證都開始向全社會公開。公開才是最有效的監(jiān)督辦法。土地的供應方式也要和這個偉大的建筑時代相平衡，這種平衡可能不單是數(shù)量上的平衡，還要在區(qū)域上、用地性質上、產品的類型上與市場的需求等方面相平衡。這種平衡也不光是今天的平衡，還要考慮到未來的平衡，要有遠見和預見性。國家稅務總局正在統(tǒng)計每個房地產公司納稅額的情況，從前兩年開始，國家稅務總局開始公布每個房地產公司的納稅額，這種透明的公布是對房地產企業(yè)能夠依法納稅，按章納稅最好的監(jiān)督，沒有比這個監(jiān)督更有效的了。
昨天我們談論吃飯問題，今天我們已經在關心住房問題了
當然，目前還存在很多不平衡和矛盾的地方，如中低收入的家庭購買不起新房子，家庭收入和房價的差距比較大，而社會上房子的空置率相對比較高，那些購買不起房子的人對政府和發(fā)展商的輿論壓力比較大。如果我們從另一方面看這些事件和這些輿論，對房地產行業(yè)并不見得是壞事，在市場經濟中最可怕的是這個企業(yè)和這個行業(yè)無人過問，無人提及。有這么多人來關注著房地產行業(yè)，對這個行業(yè)來說是機遇，而大家的監(jiān)督更會使這個行業(yè)健康地發(fā)展。近幾十年來中國經濟發(fā)展、人民生活水平提高，在解決了吃飯、穿衣這些基本問題之后，才會開始關心住房的問題。如果倒退三十年，全社會關心的焦點還不是住房，而是吃飯問題。我隱約還記得當年《人民日報》上曾有連篇的文章在討論如何解決新長征路上的吃飯問題，如何解決早餐問題，如何解決吃菜問題等等，吃飯問題都成了讓政府和大家費心的事情。今天，大家的注意力和目光能從關心吃飯問題提升到關注房地產，這是中國經濟發(fā)展的體現(xiàn)。當然目前房地產遇到的問題也不可忽視，但解決這些困難和問題只有一條路，那就是：尊重市場。中國近幾十年發(fā)展的歷史告訴我們，凡是處理好的事情無一例外都是尊重了市場規(guī)律，尊重了經濟規(guī)律，房地產行業(yè)也不例外。其他城市的情況我不是非常清楚，只對北京而言，在福利分房的年代，分配出去的房子有200萬套，今天看來這200萬套房子都是小戶型，并且設計和建筑配套設備都相對比較落后。我們不可能在短期之內把北京這200萬套房子全都拆除掉，但如果把二手房市場中產權關系建立清晰――上海在這方面已經有成功的經驗――再給二手房市場一個寬松的交易環(huán)境，稅收及其他費用征收合理，手續(xù)簡便，可能在近十年內，這批福利分房制度下建造的200萬套房子就可以用來解決這個城市中低收入人的住房問題。
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沒有哪個發(fā)達國家是限制外國人來買房子的
還有一個問題是外資的進入，大家也都比較擔心，甚至有經濟學家說，應該出臺政策不允許外商進入中國的房地產市場。其實外資在房地產市場的比重與每年房地產市場1萬多億人民幣的成交額相比，是非常小的。而且還主要集中在幾個特大型城市，如北京和上海。從國外的情況來看，發(fā)達國家?guī)缀鯖]有一個國家和地區(qū)是限制外國人來購房的，如日本、美國、新加坡、中國香港、法國、英國等等，而那些限制外國人購房的都是落后國家。在這些高度發(fā)展的國際化都市中，外資和外國人要是去購買他們的房子，政府和當?shù)氐娜藗兌际欠浅８吲d的，這也是一個城市國際化的象征。一個封閉的城市是不會有外資、外國人去購買房子的，這樣的城市也一定是落后的城市。
另外，我們做一切事情時要明確，法律和政策是我們大家做事情的邊界，有了這些邊界我們就知道什么是該做的，什么是不該做的，同時也有了方向和目標。一個沒有目標和邊界的行業(yè)是不可能得到健康發(fā)展的。法律和政策就如同交通系統(tǒng)的紅綠燈、斑馬線，雙黃線，單黃線及其他交通規(guī)則一樣，是我們大家安全的保證。我們希望這些交通規(guī)則和標志是清晰的，是簡單易懂的，是有連續(xù)性的，新出臺的政策是更科學的。
原計劃今年博鰲的兩個房地產論壇我都想?yún)⒓�，但很遺憾，第一個會議期間因家人生病沒有參加，家庭中一個成員有病時，其他的家庭成員應該跟他在一起，給他力量和勇氣。同樣，我們的行業(yè)如果遇到困難時，我們也應該在一起，去面對困難，去解決困難，而不是逃脫、回避困難，更不能被暫時的困難嚇倒，失去向前的勇氣。
潘石屹
二〇〇六年七月四日
于萬泉河畔—博鰲凱賓斯基飯店
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