中新浙江網(wǎng)6月15日電 潘石屹“病”了。
2006年6月6日，空中有無(wú)數(shù)短信在相互祝福——這一天被眾人說(shuō)成是“百年一遇的六六六大順”的日子。但潘石屹悶坐著，想著與自己擦肩而過(guò)的摩根中心。
文字嫻熟的潘石屹給他的“病”取了個(gè)名字——“唱標(biāo)恐懼癥”，這個(gè)“病”他過(guò)去得過(guò)，現(xiàn)在競(jìng)標(biāo)摩根中心失敗使之再度“發(fā)作”。
“怎么會(huì)這樣呢？是我太保守了，還是首創(chuàng)太激進(jìn)了？瘋了？”17.61億，一次性付款——最后奪標(biāo)的首創(chuàng)置業(yè)開出的價(jià)格，相比潘石屹能接受的16億上限仍然多出1.61個(gè)億。
但這樣的天價(jià)似乎自有理由——即使因?yàn)楦鞣N矛盾、糾紛和官司，摩根中心已停工兩年半，且此次盤活后總建筑面積27萬(wàn)平方米比原本少15萬(wàn)平方米，但摩根中心距北京奧運(yùn)會(huì)主體育場(chǎng)“鳥巢”僅500米，距奧運(yùn)會(huì)游泳館“水立方”僅180米的地理位置讓人浮想聯(lián)翩。
一周之后的6月14日，北京陽(yáng)光明媚，沉寂已久的摩根中心緊張動(dòng)工，但這一切不僅已與潘石屹無(wú)關(guān)，同樣也早已與摩根中心原“主人”——北京摩根投資有限公司無(wú)關(guān)。
但無(wú)法被忽略的是，在過(guò)去5年的沉浮之中，幾經(jīng)易手和用途改變，摩根中心所在——原本只是北京朝陽(yáng)區(qū)大屯鄉(xiāng)的一塊狹長(zhǎng)的菜地，從2002年12月摩根投資3.63億拿下，到現(xiàn)在首創(chuàng)17.61億元的天價(jià)得手，這個(gè)地塊的單位建筑面積拿地成本與銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)了令人驚嘆的增值過(guò)程。
“唱標(biāo)恐懼癥”
5月15日，摩根中心招標(biāo)答辯。
“唱標(biāo)恐懼癥”之下，各家開發(fā)商焦灼不安，仔細(xì)盤算自己的有利與不利因素。一位參與投標(biāo)的開發(fā)商代表告訴記者，此次投標(biāo)的評(píng)標(biāo)分兩個(gè)階段：第一階段，評(píng)估和比較投標(biāo)人的財(cái)務(wù)及資信，這個(gè)階段為25分；第二階段為綜合評(píng)估，其中投標(biāo)價(jià)格占25分，付款進(jìn)度占15分，開發(fā)理念、工程進(jìn)度和奧運(yùn)賽時(shí)完工承諾占20分，企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績(jī)和投資業(yè)績(jī)共計(jì)10分，剩余的5分為印象分。
為此，潘石屹在投標(biāo)文件中附了一封致評(píng)委的信，針對(duì)性地談到“2002年初，我們用了140天時(shí)間，建造了擁有115座別墅的博鰲凱賓斯基酒店，為首屆有二十三個(gè)國(guó)家元首參會(huì)的博鰲亞洲論壇及時(shí)提供了食宿條件……我們一直采用穩(wěn)健方式經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在，我公司無(wú)負(fù)債……公司決定一次性付款，并承諾整個(gè)工程于2007年底完工，交由奧運(yùn)相關(guān)部門在奧運(yùn)賽前及賽時(shí)無(wú)償使用，為奧運(yùn)效力。”
但上述開發(fā)商代表認(rèn)為，“其實(shí)開發(fā)商自己能控制的只有投標(biāo)價(jià)格和付款進(jìn)度，合計(jì)40分，其他60分就看評(píng)委的了�！睋�(jù)稱，任志強(qiáng)仔細(xì)研究過(guò)，按照相關(guān)公式，每比起始價(jià)高出1億元開發(fā)商差不多能在評(píng)標(biāo)中多拿1分。
最后投標(biāo)的只有上海實(shí)業(yè)、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、大連正源和潘石屹掌舵的SOHO中國(guó)等5家開發(fā)商——“唱標(biāo)恐懼癥”使招標(biāo)答辯時(shí)購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目標(biāo)書的其余十來(lái)家開發(fā)商悉數(shù)退出。
招標(biāo)的底價(jià)為9.91億元。5月21日，潘石屹召集內(nèi)部開會(huì)，投標(biāo)價(jià)格確定為14.5億元，相比摩根中心15.4萬(wàn)平方米的地上建筑面積，這一出價(jià)意味著每平方米成本已從底價(jià)對(duì)應(yīng)的6435元上浮到9416元。
5月22日凌晨5點(diǎn)，首創(chuàng)的投標(biāo)組的工作人員仍在忙于打印投標(biāo)文書。4個(gè)小時(shí)之后，4家開發(fā)商應(yīng)繳存的3億元保證金先后到帳，資金晚到了3分鐘的上海實(shí)業(yè)被前者集體簽字取消資格。SOHO中國(guó)成功“五進(jìn)四”。
5月22日上午9時(shí)32分，奪冠心切的潘石屹在遞交標(biāo)書前將價(jià)格改為15.2億元，“當(dāng)時(shí)我心里面都想著開香檳酒慶祝了�！钡@個(gè)喜悅的心情沒(méi)保持多久，一個(gè)來(lái)小時(shí)之后，第一個(gè)開標(biāo)的首創(chuàng)報(bào)價(jià)17.61億元，單位建筑面積成本11435元。
“唱標(biāo)恐懼癥”終于發(fā)作。潘石屹在自己的博客上寫道：“這兩天，我失眠了，整夜睡不著覺(jué)，不為別的，就是為了摩根中心這個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)�！迸耸偈叩谋澈�，是他接受不了的漲幅——招標(biāo)之中單位建筑面積成本從本就不算低的底價(jià)又抬高了77.7%。
“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的故事
摩根中心的“前世”是個(gè)平淡無(wú)奇的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”故事——規(guī)劃使用前摩根中心所處的南北長(zhǎng)562米，東西寬約80米的狹長(zhǎng)地帶，原是北京朝陽(yáng)區(qū)大屯鄉(xiāng)的一塊菜地。中國(guó)申奧成功前的2001年，菜地被北京某房地產(chǎn)開發(fā)中心改為住宅用地。
“當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)用地變更用途是最常用也有效的賺錢辦法”，一位地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打近十年的房地產(chǎn)咨詢公司李姓老總告訴記者，“從宏觀來(lái)看，城市化的進(jìn)程必然意味著部分農(nóng)用地要變成非農(nóng)用地，但從實(shí)際來(lái)看，當(dāng)時(shí)就是大家很多時(shí)候拼的就是關(guān)系，看誰(shuí)更有辦法把用途改掉。這也是為什么前年國(guó)家專門要限制這一塊�！�
1998年到2002年底，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期。根據(jù)北京市發(fā)改委、市建委文件，2001年12月11日注冊(cè)地址位于朝陽(yáng)區(qū)慧忠北里302號(hào)樓的該房地產(chǎn)中心退出，將此地轉(zhuǎn)讓給后改名為北京摩根投資的另一家投資顧問(wèn)公司。
從慧忠北里302號(hào)樓到注冊(cè)地址為慧忠北里413號(hào)的北京摩根投資，雖然項(xiàng)目“主人”注冊(cè)地址只偏移了100多號(hào)，但預(yù)期投資規(guī)模大幅上升。一位張姓知情人士說(shuō)，那家房地產(chǎn)開發(fā)中心“要賺錢也就只能是地塊轉(zhuǎn)讓，它衍生出來(lái)的3家企業(yè)，包括1個(gè)綠化經(jīng)營(yíng)部、1個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)部和1家房地產(chǎn)信息咨詢公司都不很理想，后來(lái)都注銷或吊銷掉了�！�
2002年，全國(guó)商品住宅竣工面積與銷售面積之比為1.2：1，很少有人能預(yù)料到此后的火熱房?jī)r(jià)，該地塊變?yōu)樯虡I(yè)用地。2002年9月2日，北京市發(fā)改委、建委聯(lián)合發(fā)文，正式批復(fù)摩根中心啟動(dòng)二期公寓、酒店的開發(fā)。按當(dāng)時(shí)的構(gòu)想，落成后的摩根中心總占地面積3.89萬(wàn)平方米，總建筑面積約42萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)工程總造價(jià)就高達(dá)8.5億元，遠(yuǎn)非預(yù)期投資規(guī)模2.3億元、建設(shè)規(guī)模近19萬(wàn)平方米的匯景園小區(qū)能比。
2002年12月北京摩根公司以近3.63億元與北京市國(guó)土資源局簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，拿下這塊總建筑面積42.6萬(wàn)平方米的地，當(dāng)時(shí)平均樓面價(jià)約856元。而周邊其他住宅項(xiàng)目售價(jià)都在7000元左右。北京摩根公司為此支付了整個(gè)土地價(jià)款的15%——即5451萬(wàn)元定金。
2005年10月8日，該局官方網(wǎng)站發(fā)布《公告》稱，已解除包括摩根中心在內(nèi)的七宗土地出讓合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)，理由是“受讓方?jīng)]有按出讓合同的約定期限付清全部地價(jià)款”。
今年1月13日，北京市國(guó)土資源局與市發(fā)改委、規(guī)劃委、建委聯(lián)合發(fā)布《公告》，在解除出讓合同、收回土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，取消了摩根中心等七個(gè)項(xiàng)目的許可證等批準(zhǔn)文件。
正是該項(xiàng)目地塊被收回后于今年5月22日舉行的招標(biāo)，讓潘石屹體會(huì)了巨大希望后的巨大失望，也使過(guò)去這塊菜地達(dá)到自己5年中身價(jià)飆升的頂端——17.61億元。有消息稱，該項(xiàng)目完工后每平方米銷售價(jià)格將達(dá)2萬(wàn)元，但對(duì)于該價(jià)格首創(chuàng)方面沒(méi)有反饋。
拿地方針
摩根中心沉浮的5年，也是政策與市場(chǎng)行情多變的5年。
上述菜地轉(zhuǎn)讓給摩根投資的2001年四季度始，土地交易價(jià)格開始攀升。與此同時(shí)，全國(guó)土地開發(fā)面積占全國(guó)土地購(gòu)置面積的比例持續(xù)降低，2000至2004年一直維持在60%-70%的水平，摩根中心工程停頓的2004年，該比值降到50%以下。
“與摩根中心類似沉浮的在北京不止一個(gè)”，一位多次深入?yún)⑴c北京多個(gè)巨型樓盤操作的地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，2000年以前只有北京當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商有在計(jì)委立項(xiàng)的資格，外地開發(fā)商要取得一手地幾乎是不可能的。
2000年開始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開放，也就是說(shuō)有資金和操作能力的企業(yè)都可以直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，這標(biāo)志著北京房地產(chǎn)開發(fā)正式步入市場(chǎng)化道路。
但隨之出現(xiàn)的一些問(wèn)題使得從2001年下半年開始，土地供應(yīng)規(guī)范化、市場(chǎng)化的問(wèn)題頻頻見諸報(bào)端。而之后北京市政府頒布33號(hào)令和4號(hào)令——終止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓，改為通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行，“應(yīng)該說(shuō)是北京市土地交易走向市場(chǎng)化的真正標(biāo)志”。
“很容易有種誤解：似乎后來(lái)招、拍、掛土地交易價(jià)格高了，就意味過(guò)去讓開發(fā)商占太多便宜了，”上述資深人士認(rèn)為，在這個(gè)特定的階段，通過(guò)土地使用權(quán)協(xié)議出讓，可以大大降低取得開發(fā)土地的門檻，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速發(fā)展，“如果在十年前就實(shí)行土地掛牌交易，又有幾家房地產(chǎn)公司有能力開發(fā)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及提高這么快的城建水平可能根本無(wú)法發(fā)生。”
2003年6月13日，央行出臺(tái)“121文件”——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》擊中了開發(fā)商的命門：房地產(chǎn)開發(fā)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；封頂才能按揭。
北京百世園房產(chǎn)咨詢的負(fù)責(zé)人告訴記者，此后資金的松緊程度成為競(jìng)爭(zhēng)的緊箍咒，“價(jià)高者得”成為土地出讓中的常見現(xiàn)象。
而如今國(guó)土資源部正在與建設(shè)部聯(lián)手醞釀?dòng)嘘P(guān)地價(jià)改革方案，試圖變革現(xiàn)行各類商業(yè)用地的土地出讓競(jìng)價(jià)方式——向上競(jìng)地價(jià)，誰(shuí)地價(jià)出得高給誰(shuí)；往下競(jìng)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)報(bào)低者得標(biāo)。
另一位地產(chǎn)公司老總說(shuō)，“現(xiàn)在很多投資基金就等那些資金緊缺的開發(fā)商以獲暴利，且最新的政策意味著未必出價(jià)高的人拿地，以后應(yīng)該會(huì)比較少出現(xiàn)摩根中心這樣的高價(jià)”。
但戴德梁行執(zhí)行董事張國(guó)正很懷疑這樣的判斷，他認(rèn)為開發(fā)商的出價(jià)是看投標(biāo)項(xiàng)目在自己整個(gè)盤子中的作用，而一旦開發(fā)商認(rèn)為目標(biāo)項(xiàng)目有戰(zhàn)略意義，仍會(huì)出別人高得多的價(jià)格。
而在這一爭(zhēng)論之外，5月22日，已經(jīng)預(yù)計(jì)投標(biāo)失敗的潘石屹帶著自己的下屬聚到凱賓斯基咖啡廳，他在自己的博客上寫到：“我檢討了我保守主義的思想及過(guò)去三年時(shí)間關(guān)于拿地方針的錯(cuò)誤，把公司搞得現(xiàn)在都沒(méi)有可供開發(fā)的土地了�！�
潘石屹的另一個(gè)思考是，“通過(guò)這次招標(biāo)的過(guò)程，我們看到了一個(gè)事實(shí)，就是想要在北京做房地產(chǎn)，最低的門檻就是一定要有10億元的現(xiàn)金。而這么高的門檻會(huì)使北京多少房地產(chǎn)發(fā)展商出局？”
“拿地成本的高低不是政策最需要考慮的問(wèn)題，過(guò)去的地產(chǎn)發(fā)展史證明了一點(diǎn)：缺少前瞻性的認(rèn)識(shí)，所以也很難有前瞻性的政策”，北京一位銷售額數(shù)億元的開發(fā)商幾乎能背出周小川行長(zhǎng)2003年底在“2003中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)開幕式”的講話，“城市土地管理模式的選擇會(huì)對(duì)宏觀政策產(chǎn)生重大影響……土地批租制度會(huì)影響地方政府的行為方式。任何一個(gè)地方政府財(cái)政都爭(zhēng)取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來(lái)獲得收入是非常關(guān)鍵的問(wèn)題�！�
他認(rèn)為，周的概括極為精辟。
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