一個(gè)小時(shí)可以花多少錢？華人首富、長實(shí)集團(tuán)主席李嘉誠的答案是：3106億港元。而今，這樣的投資大手筆正在被李氏運(yùn)用于地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的擴(kuò)張。
攜手家化分享“海棠灣”
今夏一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上海家化集團(tuán)與李嘉誠暗中爭(zhēng)奪的海南三亞“海棠灣”項(xiàng)目， 10月25日終于在上海光大會(huì)展中心初見分曉。和記黃埔、保利集團(tuán)以及上海以家化為首的“上海聯(lián)合體”，在“海南省介紹會(huì)暨項(xiàng)目簽約儀式”上與海南省政府簽訂了關(guān)于開發(fā)“海棠灣”的意向性協(xié)議，主要涉及的開發(fā)內(nèi)容為旅游配套設(shè)施和豪華酒店等。
據(jù)透露，該項(xiàng)目初步確定的一期意向性投資金額約為150億元。但海南省政府招商辦有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“具體的開發(fā)規(guī)劃目前尚無定論”。而先前和黃傳出欲在當(dāng)?shù)亟ㄔ戽敲乐袞|迪拜“帆船酒店”的超豪華酒店，因此，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，“海棠灣”項(xiàng)目的投資總金額或?qū)⒊^1000億元。
而浦東陸家嘴近10萬平方米的黃金寶地——超級(jí)綜合商業(yè)項(xiàng)目“竹園商貿(mào)區(qū)地塊”下月最后花落誰家，亦是引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注的一場(chǎng)好戲。坊間流傳，在6月末進(jìn)行的該地塊的商務(wù)標(biāo)開標(biāo)會(huì)上，和記黃埔可能以46億元奪得該地塊。
當(dāng)記者致電和記黃埔地產(chǎn)上海有限公司總經(jīng)理佘耀庭向其求證時(shí)，他仍然以不清楚為由而三緘其口。
而業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，雖然有意借機(jī)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上海百聯(lián)集團(tuán)，會(huì)放手一博，但此前一度失意浦東濱江地塊競(jìng)標(biāo)的和黃必然在此發(fā)力，最后勝出的可能極大。
雖然2004年和黃地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)額尚不到整個(gè)集團(tuán)的4%，今年上半年地產(chǎn)及酒店業(yè)務(wù)只有34億港元，看似不容樂觀。所謂的業(yè)績下滑，并沒有影響到李嘉誠對(duì)內(nèi)地樓市的“跑馬圈地”興趣。僅僅一年半，和黃在內(nèi)地新增土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到300萬平方米。
“未來開發(fā)儲(chǔ)備達(dá)到5年以上，以獲得更穩(wěn)定的收益”，和記黃埔地產(chǎn)中國事務(wù)區(qū)總經(jīng)理譚健旭對(duì)和黃近期的土儲(chǔ)斬獲頗豐流露出志得意滿。據(jù)和黃2005年中報(bào)顯示，其在內(nèi)地24個(gè)城市一共擁有42個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中分布于12個(gè)城市的22項(xiàng)土地儲(chǔ)備正是最近一年多來新增加的。
到2005年6月，和黃土地儲(chǔ)備已超過600萬平方米，這比2003年翻了整整一番還不止。年報(bào)還顯示，2002年年底和黃的土地儲(chǔ)備中，內(nèi)地儲(chǔ)備占72%；而到2005年，這一比例已經(jīng)上升到93%。
北上南下、東舉西進(jìn)�；厥捉衲晟习肽�，李嘉誠在內(nèi)地的攻城略地令人咋舌：2月，通過股權(quán)置換以2.6億港元購得上海馬橋住宅發(fā)展項(xiàng)目；3月，以3.472億元人民幣在成都溫江拍得一幅37萬平方米的“地王”；5月，以16.23億元人民幣進(jìn)軍武漢江漢區(qū)，拿下2幅總面積超過16萬平方米地塊；10月再斥資5億元人民幣收購重慶北部新區(qū)一幅土地，用以發(fā)展住宅及商用物業(yè)。
除了在中西部城市儲(chǔ)備土地，和黃又將觸角伸向環(huán)渤海灣地區(qū)。同在5月份，先是以1.84億元人民幣收購北京市昌平區(qū)占地約30萬平方米的北新嘉園住宅項(xiàng)目，后又投資約10億人民幣，與天津市地下鐵道總公司聯(lián)合開發(fā)位于天津市營口道的一幅近2萬平方米的土地。僅京、津兩地，今年和黃便已豪擲近12億真金白銀。
內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在和黃整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的盈利作用已經(jīng)越來越明顯，和黃的地產(chǎn)重點(diǎn)正在轉(zhuǎn)投內(nèi)地。”和黃地產(chǎn)一位高管曾經(jīng)向記者透露，單以純回報(bào)率計(jì)，目前上海樓市的利潤在亞洲仍屬偏高，去除各項(xiàng)成本，寫字樓每年純回報(bào)率有5%～7%，住宅的純回報(bào)率高達(dá)8%以上。
長線而漁
一個(gè)明顯的變化是，近兩年和黃所拿地塊不再局限于所謂“中心城市的中心地塊”，武漢、成都、西安、長沙等二線城市更受到李嘉誠的青睞，在巨大的潛在利潤空間面前，與新鴻基、恒基等相比，和黃憑借老辣的眼光已經(jīng)占盡了先機(jī)。
就和黃競(jìng)拍所得成都溫江地塊而言，記者熟識(shí)的一位新希望集團(tuán)高層人士估計(jì)，以現(xiàn)在成都房價(jià)走勢(shì)分析，銷售價(jià)格即使是控制在3800元～4500元／平方米，和黃也應(yīng)該有13.7%～25.3%的利潤。“而這在成都南部新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升中，顯然還只是保守估計(jì)”，這位人士說。
他的判斷是，“相對(duì)東部而言，由于不少中西部城市房地產(chǎn)沒有細(xì)分成中高低端市場(chǎng)，物業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)上有欠缺，導(dǎo)致某些核心地段的高價(jià)值沒體現(xiàn)出來，而如和黃經(jīng)過香港市場(chǎng)多年磨練的港商，正好是做高檔住宅及商業(yè)辦公物業(yè)等高端產(chǎn)品的行家，就是瞄準(zhǔn)這些極具升值潛力的地塊來的。”
“鑒于內(nèi)地二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�，預(yù)計(jì)未來2至3年樓市就會(huì)相當(dāng)興旺，樓價(jià)也比一線城市有更大的上升空間�！弊T健旭表示。
上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司住宅部董事張青認(rèn)為，雖然和黃等港資地產(chǎn)巨頭內(nèi)地的業(yè)務(wù)也存在動(dòng)遷等方面的難度，但依托于強(qiáng)大的資金實(shí)力和長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略考慮，宏觀調(diào)控對(duì)其不會(huì)帶來大的波動(dòng)。
“和黃隨時(shí)隨地尋找著機(jī)會(huì)，一旦有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入他們的視野，和黃往往會(huì)長遠(yuǎn)考慮，只要該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的消費(fèi)能力達(dá)到一定水平，項(xiàng)目的地理位置又適當(dāng)，估算投資能帶來合理穩(wěn)定的回報(bào)，他們就會(huì)采取進(jìn)一步行動(dòng)�！睆埱嗳缡窃u(píng)價(jià)。
不斷涌現(xiàn)“樓市危言”、泡沫論甚囂塵上之際，和黃此時(shí)的一連串動(dòng)作確實(shí)有些出人意料。但出其不意似乎是和黃一貫的作風(fēng)，其迅猛增長的土地儲(chǔ)備，似乎正在重溫70年代一舉成為港府之外最大“地主”的驚人一幕。
而和黃自1992年涉足內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是如此。近兩年其在滬開發(fā)的一些項(xiàng)目，大多數(shù)是和黃在1997、1998年完成的土地儲(chǔ)備。適時(shí)的亞洲金融風(fēng)暴是上海房地產(chǎn)最為低迷的時(shí)期，大開發(fā)商無人愿意進(jìn)場(chǎng)，而李嘉誠卻一舉在上海拿下了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、四季雅苑及其毗鄰的Regency Park、古北項(xiàng)目。
此后，和黃一直穩(wěn)住不動(dòng)，直到90年代末才開始盤整地塊并逐漸啟動(dòng)項(xiàng)目，而這些地塊此時(shí)的市值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年批租的成本，李嘉誠如愿獲得十分可觀的土地增值及物業(yè)開發(fā)雙重收益。
與內(nèi)地企業(yè)的最大差異在于，和黃總是善于早期獲取“邊緣土地”，“圈而不發(fā)、坐待升值”的現(xiàn)象，在港資地產(chǎn)商并不鮮見。宏觀調(diào)控帶來的暫時(shí)性冷場(chǎng)，再次為李嘉誠提供了重操當(dāng)年拿手好戲的契機(jī)。慣于“逆市而上”的和黃在如今樓市態(tài)勢(shì)下的“豪舉”，由此看來并不難理解。
中原地產(chǎn)研究及顧問高級(jí)經(jīng)理關(guān)志康指出，10月中旬李嘉誠以高出起拍價(jià)近9成的94億港元，競(jìng)得香港“何文田”豪宅地塊；相比之下，和黃目前分布內(nèi)地多個(gè)城市的投資，規(guī)模并不算很大，加上投入期可能分?jǐn)傊?-10年，平均每年實(shí)際投資就更有限。
顯而易見，坐擁強(qiáng)勢(shì)資本的好處就是，用時(shí)間的代價(jià)令土地自然增值。和黃的每一步落子，早已想好了相應(yīng)的后招。
“更關(guān)注中長期市場(chǎng)的發(fā)展，戰(zhàn)略不受短期市場(chǎng)變化影響�！边@是和黃地產(chǎn)中國事務(wù)部總經(jīng)理譚健旭給出的說法。他的言下之意是，對(duì)和黃而言，現(xiàn)在土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)比發(fā)展項(xiàng)目更重要，時(shí)機(jī)更難得。
譚健旭表示，長實(shí)和黃在內(nèi)地及海外開展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將均從不同的入口，采取擴(kuò)大投資組合的中長線投資策略，而且“這種策略取向?qū)?huì)是持續(xù)性的資本擴(kuò)張”。
重兵屯集內(nèi)地的拓展計(jì)劃才剛剛開始。5年、10年甚至20年，對(duì)于和黃而言都等得起。
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