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在上海，一個人每花掉3元錢，一元就獻給了社區(qū)商業(yè)�？梢�，社區(qū)商業(yè)蘊藏著無限商機。
眼下，北京的開發(fā)商已經(jīng)悄悄行動起來，因為他們早已不滿足為住宅“配套”而建的商鋪，轉(zhuǎn)而把目光盯上了“錢景”豐厚的特色商業(yè)街，即第三代社區(qū)商業(yè)。活躍在新盤中的街區(qū)商業(yè)正成為第三代社區(qū)商業(yè)每人花掉3元錢一元就給了社區(qū)商業(yè)
提到商業(yè)街就會想到北京的王府井、上海的南京路、武漢的漢正街、鄭州的二七德化街。商業(yè)街既是城市商業(yè)的聚集地，城市文化的代言者，也是城市經(jīng)濟的助跑劑。
現(xiàn)在“商業(yè)街”的概念被房地產(chǎn)商們“捕捉”，將這一盛行之風注入到了樓盤開發(fā)中。在北京最早開始造社區(qū)商業(yè)街的地產(chǎn)大腕潘石屹說:“現(xiàn)代城商業(yè)街是順其自然發(fā)展起來的，現(xiàn)在成了一個服務(wù)于現(xiàn)代社區(qū)的商業(yè)街。”他表示，商業(yè)街只是一種稱呼，實際上還是社區(qū)商業(yè)。這種集眾多服務(wù)的商業(yè)街，給生活在小區(qū)里和附近的人們帶來愉快和方便。如果說過去兩年是名副其實的商業(yè)地產(chǎn)年，那么未來兩至三年的時間里，商業(yè)地產(chǎn)的重心將轉(zhuǎn)向社區(qū)商業(yè)。
據(jù)記者了解，北京、上海、寧波等大中城市已將社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)發(fā)展的重中之重�！笆晃濉逼陂g，北京市將建近4000個社區(qū)商業(yè)中心，覆蓋城鄉(xiāng)所有的城鎮(zhèn)和居民小區(qū)。
“在上海，上海人每花掉3元錢，其中一元就獻給了社區(qū)商業(yè)。可見，社區(qū)商業(yè)蘊藏著的無限商機非同一般�！� 偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔告訴記者，早期的工礦企業(yè)居住區(qū)的零售店、小賣部是社區(qū)商業(yè)的雛形，即第一代社區(qū)商業(yè)。其服務(wù)對象就是小店附近的街坊；而第二代社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)生是具有一些喜劇性質(zhì)的。我們都知道，一般樓房的一層和二層價格是最低的，因為很少有人喜歡住。于是一些開發(fā)商就把一、二層建成了商鋪。這種臨街式第二代社區(qū)商業(yè)如今俯拾即是。眼下，北京的開發(fā)商又先行一步，已開始不滿足只為“配套”而建商鋪，而是把目光放得更長遠，開發(fā)出各種特色的商業(yè)街，即第三代社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)大規(guī)模入市將帶來嚴峻挑戰(zhàn)
在追求生活便利性的今天，純粹的商業(yè)或純粹的住宅越來越少，“混居”成了流行名詞。三代社區(qū)商業(yè)異軍突起便是一個很好的例證。不過，繁華似錦的熱鬧背后也潛藏著危機，盲目求大、缺乏規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)例子不在少數(shù)，最終造成其空置率高，損失商家利益。
據(jù)偉業(yè)顧問數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年，北京商業(yè)面積在1萬平方米以上的樓盤有140多個，包括底商和商業(yè)街，保守估計2005年至2006年間新增的商業(yè)體量將在461萬平方米。其中，將會有大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)入市。
從具體項目來看，陽光上東、富力城、珠江帝景、萬年花城、沿海賽洛城等項目都有1萬平方米以上的社區(qū)商業(yè)配套。偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，社區(qū)商業(yè)方便、快捷等特性使其具有生長潛力，不過大量的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)也給其發(fā)展帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)商業(yè)自身的問題、各社區(qū)商業(yè)之間的競爭，以及社區(qū)商業(yè)與其他形態(tài)商業(yè)的競爭都是其發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。那么，有哪些運營手段可以有效地規(guī)避風險，保證開發(fā)商和商家的利潤？一些項目已經(jīng)開始了嘗試。
陽光上東專門負責社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)管理部臧青經(jīng)理在接受本報記者采訪時表示，陽光上東在整個項目規(guī)劃設(shè)計之初就對商業(yè)部分做了統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，制定了嚴格的商業(yè)準入標準及業(yè)態(tài)分布原則，并依照這個標準和原則出租社區(qū)商業(yè)鋪面，一方面保證了陽光上東社區(qū)商業(yè)的高品質(zhì)定位，另一方面也保護了商家的長遠利益�！爸蛔獠皇邸贝蚱屏藗鹘y(tǒng)的社區(qū)商業(yè)以售為主的營銷模式，這種經(jīng)營模式雖不是什么新鮮事物，但是1.8萬平米的商業(yè)全部采取此種模式需要決心和勇氣，畢竟2、3億的流動資金不能實現(xiàn)，只有有相當資金實力的開發(fā)商才敢做出這種選擇。而作為發(fā)展商，雖然在一兩年內(nèi)有不菲的資金投入和短期利益的犧牲，但商業(yè)成熟后，開發(fā)商也將迎來收獲的季節(jié)。這對于商家和開發(fā)商來說，最終會是一個雙贏的局面。做好規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵
中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會荀培路指出，社區(qū)商業(yè)目前存在布局不合理、運營欠缺考慮等問題。而陽光上東的持有模式有望能突破這些問題。
“專業(yè)的事情就應(yīng)該專業(yè)的人來做。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，分析巨庫等商業(yè)體失敗的原因，一個重要因素就是其產(chǎn)權(quán)分散，無法統(tǒng)一經(jīng)營管理。而如果開發(fā)商統(tǒng)一持有大產(chǎn)權(quán)，引入專業(yè)的運營公司來經(jīng)營管理，局面或許將會是相反的樣子。
首先，持有型的社區(qū)商業(yè)便于開發(fā)商進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，進而形成商業(yè)特色，而這正是任何商業(yè)物業(yè)生存的根本。“一家店經(jīng)營什么，不經(jīng)營什么，在‘持有’和‘銷售’兩種模式下會產(chǎn)生截然不同的效果，前者很容易確定，而后者幾乎難以執(zhí)行�！标柟夤煞葙Y產(chǎn)管理部的一位人士對記者說。
其次，持有型社區(qū)商業(yè)模式利于長線經(jīng)營，最終形成商業(yè)氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對投資回報的損害。如果開發(fā)商將商業(yè)產(chǎn)權(quán)切割銷售，散戶投資者自然希望在最短時期內(nèi)盈利。于是商家極可能都去經(jīng)營目前比較好做的生意，造成業(yè)態(tài)重復，而部分業(yè)態(tài)卻短缺，既加劇了商家之間的競爭，損失各方利益，同時也沒能很好地服務(wù)于社區(qū)居民。
再次，持有策略可讓開發(fā)商形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“如果每個商鋪的租金都相對穩(wěn)定，那么對于企業(yè)的長期經(jīng)營和再投資而言，都是十分重要的。”陽光上東的一位高管告訴記者。
蔡宇翔表示，開發(fā)商自己持有社區(qū)商業(yè)，就可以進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，利于長期經(jīng)營。但自己持有也對開發(fā)商的資金實力提出了很高的要求。所以目前要大范圍地推廣持有型社區(qū)商業(yè)還有相當難度，那么在銷售之前做好統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計也不失為一種好的嘗試。在小投資者購買商鋪之前，先做好商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)的規(guī)劃，然后引導小投資者選擇正確的經(jīng)營品種，保證商業(yè)整體的良性運作。據(jù)了解，目前已經(jīng)有不少項目嘗試這樣的操作了，包括萬年花城、沿海賽洛城以及圣淘沙等項目。（記者 洛濤） |
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