建設(shè)部日前牽頭向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”，再次引起人們對現(xiàn)有住房保障體系的關(guān)注，而建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，由于監(jiān)管不嚴(yán)等問題，此前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已造成對社會資源的巨大浪費(fèi)
在建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司指導(dǎo)下，萬科公開面向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”，目標(biāo)直指中低價房的開發(fā)建設(shè)�！耙皇て鹎永恕�，事情再次引起了人們對于現(xiàn)有住房保障體系的關(guān)注。
昨日，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)有住房保障體系亟待完善。
王玨林表示，作為住房體制改革的一部分，目前我國各地已逐步建立起以經(jīng)濟(jì)適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障政策基本框架，“為此國家投入了大量的財力，然而事實(shí)證明，保障體系并沒有達(dá)到理想效果。”
王玨林強(qiáng)調(diào)：“問題并不在于住房體制改革的本身，而在于整個住房保障制度在執(zhí)行時缺乏規(guī)范和明確的標(biāo)準(zhǔn)。”
作為我國住房保障體系的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)適用房寄托了眾多中低收入者改善居住需求的期待。但業(yè)內(nèi)專家對于經(jīng)濟(jì)適用房的詬病也從來沒有停歇過。
“經(jīng)濟(jì)適用房意義重大，但監(jiān)管不嚴(yán)等問題使其已對社會資源造成巨大浪費(fèi)�！蓖醌k林指出，經(jīng)濟(jì)適用房的浪費(fèi)主要體現(xiàn)在三個方面。
其一，政府設(shè)立最低價格或者最高價格，即強(qiáng)制干預(yù)價格體系帶來絕對損失�！罢峁┝艘恍┭a(bǔ)貼，原意是想幫助低收入家庭。實(shí)際上，這些補(bǔ)貼中有相當(dāng)一部分既沒有轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者也沒有給生產(chǎn)者，白白損失掉了。”王玨林坦言，政府對正常價格形成機(jī)制的干預(yù)必然會帶來一定的社會財富的損失。
其次，政府為了鼓勵開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，必然要給與地產(chǎn)商一些優(yōu)惠政策，如降低批租土地價格，實(shí)行稅收優(yōu)惠等，“事實(shí)上，這也是國家財富的浪費(fèi)�！蓖醌k林指出。
為此，有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬。按照北京市政府公布的數(shù)字，最近三年內(nèi)計劃興建的經(jīng)濟(jì)適用房大約有800萬平方米，假定每平方米比市價低1000元，就意味著北京市政府為此送出了80億元的“大禮”。
“更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行機(jī)制不規(guī)范，這份大禮并沒有給眾多中低收入者帶來實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠�！蓖醌k林認(rèn)為，目前是以收入來限定經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格，但問題是，中國人的真實(shí)收入不容易準(zhǔn)確測度。這樣必然會導(dǎo)致混水摸魚現(xiàn)象的發(fā)生，以致出現(xiàn)了大量有悖于經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計者初衷的現(xiàn)象，如消費(fèi)者風(fēng)餐露宿排房號、房間超大、裝修豪華；開寶馬車者入住等。
據(jù)悉，雖然北京市政府已經(jīng)明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格是夫妻雙方或家庭年收入不超過6萬元，但后來在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，購買者的大量資料都是偽造的，并且有一些收入是資料上顯示不出來的。比如工資單顯示收入不足6萬元，但總體的實(shí)際收入可能比這多得多，單位開出來的工資證明事實(shí)上不能說明真實(shí)的收入水準(zhǔn)。
“經(jīng)濟(jì)適用房沒有適用到中低收入者，這本身就是一個巨大的浪費(fèi)�！蓖醌k林強(qiáng)調(diào)。
廉租房建設(shè)問題多多
對于住房保障體系的另一重要組成部分———廉租房，王玨林認(rèn)為同樣是問題多多。
“從目前情況來看，廉租房政策落實(shí)進(jìn)展緩慢，不少城市沒有建立廉租房體系，有的建立了也是名存實(shí)亡，而且對于適用人群缺乏一個明確的標(biāo)準(zhǔn)�！蓖醌k林坦言。
公開資料顯示，全國312個地級城市中，目前有148個啟動了廉租房工作，但其中絕大部分還沒有形成一套可操作的運(yùn)行機(jī)制和程序。
此外，王玨林指出，廉租房政策忽視了一個關(guān)鍵的群體———城市“新移民”以及“階段性”無力購房者，如畢業(yè)后剛參加工作的大學(xué)生等。
而大量“非人才”的新移民，由于享受不到一般城市居民的住房福利(住房補(bǔ)貼、動遷補(bǔ)償、購房貸款等)，正在不斷充實(shí)著“無房者”的隊(duì)伍。
“由于戶籍的限制，這一批人在所工作的城市難以買房，只能望房興嘆。”王玨林強(qiáng)調(diào)，解決這部分人的住房問題更是目前工作的重點(diǎn)。
“城市中低收入人群居住解決方案”征集全國撒網(wǎng)
繼平民住宅運(yùn)動之后，萬科再次唱起關(guān)注城市中低收入人群居住問題的大戲，這次和萬科同臺演出的還有建設(shè)部。
10月19日，萬科在北京召開面向全社會“50萬元征集‘城市中低收入人群居住解決方案’”新聞發(fā)布會，到會者除萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石，還有建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾。
今年以來，有關(guān)中低收入人群居住問題亟待解決的呼聲日高。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，與住房市場化的進(jìn)程相比，我國住房保障制度的建設(shè)和推進(jìn)相對滯后。
謝家瑾指出，存在的主要問題包括經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和廉租住房政策落實(shí)不到位，管理不夠規(guī)范，保障體系不夠健全，住房保障的資源配置效率相對較低，覆蓋范圍不完全等。支持中低收入家庭解決住房問題的財政稅收、土地和金融的配套政策都還需要進(jìn)一步完善。
“萬科既有經(jīng)營上的明晰市場策略，又注意到必須承擔(dān)的行業(yè)責(zé)任和社會責(zé)任�！蓖跏@樣解釋此次萬科牽頭方案征集之舉的初衷。他認(rèn)為，目前，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房價上漲過快而累積的問題，已直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)在社會公眾中的口碑。大力推進(jìn)中低收入人群住房體系的建設(shè)，將有助于社會和行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
本次征集方案的內(nèi)容主要涉及境外中低收入人群住房體系研究(包括：中低收入人群的界定標(biāo)準(zhǔn)、中低收入人群的細(xì)分、分布特征、發(fā)展趨勢、一般消費(fèi)行為特征、住房消費(fèi)行為特征、住房支付能力的評價、與其他人群在居住區(qū)位上的分異與融合特點(diǎn)等)、中低收入人群居住的多渠道解決途徑研究、政府對中低收入人群的居住保障政策與保障方式研究、中低收入人群住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計以及適合中國國情的居住空間規(guī)模研究等多個方面。
謝家瑾強(qiáng)調(diào)，方案征集結(jié)果將為建設(shè)部今后制定相關(guān)住房政策提供參考。
而在王石的設(shè)想中，明年，萬科要開建適合中低收入人群的住房原形。
“為了本次活動，萬科已成立專門的研發(fā)小組�！弊蛉眨f科集團(tuán)建筑研究中心有關(guān)人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，研發(fā)小組將兵分兩路，一路是國內(nèi)，一路是國外，針對解決中低收入人群住房問題進(jìn)行專門而又廣泛的市場調(diào)查。同時，進(jìn)行中低收入人群居住現(xiàn)狀調(diào)查，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)。
保障性住房建設(shè)何妨多“拿來”
“關(guān)起門來研究沒用，保障性住房建設(shè)方案，海外有許多成熟經(jīng)驗(yàn)，中國可以借鑒得出具有自身特色的‘拼盤經(jīng)驗(yàn)’�！弊蛉眨瑴鲜滋帷绊斪狻狈桨傅纳虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)專家印堃華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。
盛傳于中國青年人中的“中國和美國兩位老太在天堂里的對話”并不僅僅只是玩笑，有一個更理性的數(shù)據(jù)可以說明中國人對于住房產(chǎn)權(quán)的關(guān)注：在中國，住房自有率平均已達(dá)76%，而在歐美絕大多數(shù)國家，這個比例不過在50%上下。
然而，要想讓“舉畢生之力置業(yè)”的傳統(tǒng)中國模式向租售并舉的新模式演進(jìn)，保障性住房的龐大機(jī)制建立是必要前提。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾表示，城市中低收入人群的居住問題，是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，內(nèi)容涉及城市中低收入人群的特征及發(fā)展趨勢、住房的土地資源消耗、建設(shè)及管理研究等等，而不同地域的情況也不盡相同。
而被業(yè)界專家屢屢提及的“寰宇經(jīng)驗(yàn)”從亞洲直跨歐洲。
在新加坡，80%的個人房產(chǎn)是政府投資開發(fā)的組屋。收入最低的20%的人群，也幾乎全部擁有組屋。新加坡政府是按照低于市場價格出售組屋的，外形設(shè)計都比較講究，周圍環(huán)境也不錯。
而在中國香港，從50年前即開始實(shí)施的公共房屋計劃，歷經(jīng)巨大政治、經(jīng)濟(jì)變遷后，目前不僅仍持續(xù)大規(guī)模地提供著公屋，并且致力于為公屋居民提供滿意的居住質(zhì)量和管理服務(wù)。
被業(yè)界普遍作為成熟經(jīng)驗(yàn)之一的德國模式，是政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)。
在加拿大，政府要求發(fā)展商在興建項(xiàng)目之時，劃撥出10%-15%的項(xiàng)目用地進(jìn)行保障性用房租售。
而印堃華進(jìn)一步指出，提取土地出讓收益金中的部分比例，用于建立專項(xiàng)基金開發(fā)保障性住房，也是一種良性循環(huán)的機(jī)制。
目前上海剛剛起步的保障性住房建設(shè)集聚郊環(huán)的現(xiàn)象，是否會帶來隱患？
上海市房屋土地資源管理局的一位官員也表達(dá)了他的憂慮：事實(shí)上，在上世紀(jì)九十年代，因舊城改造而在邊緣地區(qū)興建的大量動遷小區(qū)中，物業(yè)管理難以貫徹等方面的隱患已經(jīng)逐漸凸顯了出來。
“一不當(dāng)心就會成為新一代的貧民窟”，這是許多專家對正在探索初期的保障性住房試點(diǎn)舉措所發(fā)出的忠告。
“解決中低收入者住房，仍需通過商業(yè)化形式�！比f科企業(yè)股份有限公司董事長王石說。但他也表示，從發(fā)展商層面來講，更多考慮的是蓋什么樣的房子，怎樣的經(jīng)濟(jì)成本劃算，以及如何持續(xù)長期運(yùn)轉(zhuǎn)。而保障性住房的土地應(yīng)該是商業(yè)投標(biāo)獲得還是政府指定，這應(yīng)是政府考慮的內(nèi)容。
印堃華說：“保障性住房的政策制定較為復(fù)雜，但關(guān)鍵是要有完整思路、目標(biāo)確定和多樣方法的提供�！保ɡ铎` 王舒）
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