中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) -張杰 王芳潔
每年，CIHAF排行榜名次的交替變化準(zhǔn)確反映了房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展高潮期的各種情緒變化，已經(jīng)成為人們觀察尚屬年輕的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)歷史的一個(gè)載體。
2004年12月4日晚，第六屆住交會(huì)蔚為壯觀的頒獎(jiǎng)典禮在上海國(guó)際展覽中心舉行。一直 致力于為行業(yè)代言的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)被授予該年度特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，這時(shí)，富有戲劇性的一刻出現(xiàn)了。來自陜西漢中的一位農(nóng)民工走上前臺(tái)，為任志強(qiáng)頒發(fā)了這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。任在隨后的發(fā)言中半戲噱地把組委會(huì)的創(chuàng)意理解為一個(gè)具有行業(yè)見證意義的時(shí)刻，他說：“我接受過很多的獎(jiǎng)，其中包括‘五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆�。但是，這是第一次接受勞動(dòng)人民給我頒獎(jiǎng)�！�
按照潘石屹“房地產(chǎn)業(yè)正在娛樂化”的邏輯，無論從吸引眼球效果，還是從創(chuàng)意設(shè)計(jì)上，這個(gè)夜晚的農(nóng)民工頒獎(jiǎng)插曲都應(yīng)該屬于房地產(chǎn)娛樂進(jìn)程中一個(gè)里程碑式事件。
內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入以1987年深圳首起土地拍賣出讓為市場(chǎng)化起點(diǎn)的近第20個(gè)年頭，它真正的成長(zhǎng)期甚至還要從7年前的中國(guó)住房制度改革算起。行業(yè)性拖欠農(nóng)民工工資、暴力拆遷丑聞纏繞著這個(gè)以加速度起步的行業(yè)，年紀(jì)輕輕就已經(jīng)歷了來自國(guó)家權(quán)力部門的兩次重大宏觀調(diào)控。圈外的人們總是用一種復(fù)雜的眼光來打量這個(gè)行業(yè)。人們對(duì)遍布這個(gè)行業(yè)的高利潤(rùn)乃至暴利表示了言辭激烈的憤怒和羨慕的情緒，其他行業(yè)的企業(yè)家則在多元化經(jīng)營(yíng)的自我陶醉中紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)淘金。短短幾年間，房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)一般性行業(yè)成長(zhǎng)為一個(gè)能夠帶動(dòng)足夠眼球關(guān)注、政績(jī)沖動(dòng)和波及面直接引起宏觀決策部門頻頻預(yù)警的高GDP行業(yè)。
1999年中國(guó)住交會(huì)首次創(chuàng)建了一個(gè)全國(guó)性的行業(yè)對(duì)話平臺(tái)，它設(shè)立的名盤、名人、名企獎(jiǎng)項(xiàng)的意義在幾年以后才被人看得更加清晰。行業(yè)人士注意到，這些排行榜名次的交替變化準(zhǔn)確反映了房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展高潮期的各種情緒變化，已經(jīng)成為人們觀察尚屬年輕的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)歷史的一個(gè)載體。
明星行業(yè)
拋卻房地產(chǎn)本身作為高價(jià)值、高利益相關(guān)性的行業(yè)屬性不談，房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)一般性行業(yè)發(fā)展成為堪與娛樂業(yè)比肩的行業(yè)，歸根結(jié)底，是它比其他大多數(shù)行業(yè)更先開始成為一個(gè)公共話題。當(dāng)談?wù)摲康禺a(chǎn)話題的時(shí)候，人們的談資如此豐富，以至于除了談?wù)撟∈裁?span id="x5tr766co7" class=yqlink> 戶型的房子，還可以從此追溯至企業(yè)財(cái)富的原罪、公民的居住權(quán)和知情權(quán)、利益集團(tuán)如何影響公共決策等。在話題擴(kuò)大化的過程中，部分開發(fā)商的言行舉止而不是他們的開發(fā)業(yè)績(jī)扮演了一個(gè)不可或缺的角色，而這一點(diǎn)，則在住交會(huì)各項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)的評(píng)審中得到了敏銳地反映。
任志強(qiáng)是其中比較有代表性的一位。這位開發(fā)商因其爭(zhēng)議性的發(fā)言而為人廣泛認(rèn)知。他出語犀利，富有棱角，拒絕鴕鳥式的妥協(xié)性發(fā)言。邏輯嚴(yán)密，擅長(zhǎng)把主要的觀點(diǎn)用一些短促、令人印象深刻的句子表達(dá)出來。
在2003年的時(shí)候，他關(guān)于“開發(fā)商究竟是為誰蓋房”的表態(tài)一度使自己為千夫所指�！拔揖褪菫楦蝗松w房子的。”話音落地便引起18~25歲網(wǎng)民幾乎不約而同的鋪天蓋地的憤怒，后者隨后把這些言論背后的心態(tài)理解成整個(gè)地產(chǎn)界過分貪婪追求暴利、缺乏社會(huì)責(zé)任感和社會(huì)良知的象征。結(jié)果，在 房?jī)r(jià)不斷快速上漲、農(nóng)民工被大量拖欠工資、因惡性拆遷而導(dǎo)致居民自焚事件的接連披露、房屋欺詐銷售等因素的刺激之下，這種象征導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的輿論環(huán)境比任何時(shí)候顯得更加糟糕——種種跡象都顯示，正是在這個(gè)時(shí)候，延續(xù)至今的宏觀調(diào)控開始了。
從一個(gè)企業(yè)家獨(dú)立進(jìn)行市場(chǎng)決策的立場(chǎng)上看，任的發(fā)言其實(shí)表達(dá)了一種對(duì)更加市場(chǎng)化的開發(fā)環(huán)境的渴望：這里沒有粗暴、效率低下的行政干預(yù)，開發(fā)商有足夠的空間進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)分開發(fā)，同時(shí)，政府也不能把自己本該承擔(dān)的義務(wù)讓開發(fā)商來完成。但是，在正在轉(zhuǎn)軌的中國(guó)社會(huì)，任的發(fā)言中建設(shè)性的意義并未引起人們足夠認(rèn)知，他的爭(zhēng)議性言論促使開發(fā)商的公眾形象進(jìn)一步降低。然而從客觀效果上看，任的發(fā)言引起的大討論卻使房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)公眾心理中的曝光度和行業(yè)地位上升。
在2003年6月份，任志強(qiáng)的舉動(dòng)又促使人們開始使用“利益集團(tuán)”這個(gè)詞匯來形容內(nèi)地的房地產(chǎn)界。央行出于控制自身金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，決定實(shí)施以收縮房產(chǎn)信貸為主要特征的“121號(hào)文件”之后，任通過住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)向中央上交了萬言書，批評(píng)央行的政策精神與整個(gè)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)地位相違背。幾個(gè)月后，國(guó)務(wù)院又頒布了“18號(hào)文件”。
從隨后的歷史看，房地產(chǎn)業(yè)界的這個(gè)行為是有深遠(yuǎn)意義的。人們開始意識(shí)到，就在他們的身邊，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的行業(yè)可以如何去影響一項(xiàng)公共決策，從而導(dǎo)致不同的政策前景和行業(yè)愿景。
即使到現(xiàn)在，任仍然被認(rèn)為是一個(gè)抽象意義上的行業(yè)發(fā)言人，住交會(huì)通過媒體和專家的投票承認(rèn)了他對(duì)行業(yè)的影響，他們授予這個(gè)勤于發(fā)言的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁為住交會(huì)2001年、2003年地產(chǎn)風(fēng)云人物，2004年住交會(huì)特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獲得者。
北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖是另一個(gè)被認(rèn)為給房地產(chǎn)業(yè)增添了許多文化內(nèi)涵的從業(yè)者，住交會(huì)把他列為地產(chǎn)年度風(fēng)云人物榜的常客。在2003年時(shí)任中城聯(lián)盟輪值主席的馮侖讓中城聯(lián)盟參與投資了26集、后來影響巨大的《居住改變中國(guó)》專題電視片，目的在于通過探討20年來中國(guó)人在居住方面的種種變化來反襯其對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、法律、城市建筑和經(jīng)營(yíng)等方面的影響。作為總策劃的馮說，主題就是革命、變化、歷史、創(chuàng)新，以及推動(dòng)這一變革的物質(zhì)和文化力量。
在地產(chǎn)界，京派地產(chǎn)商歷來被同行指責(zé)說玩概念，華而不實(shí)。但是不能不承認(rèn)，馮和其他參與者的努力使得利潤(rùn)氣息過分濃厚的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)也開始涂上文化和主題的內(nèi)涵。時(shí)間太短，還看不清楚居住如何改變中國(guó)，但是居住一定會(huì)改變中國(guó)。住交會(huì)人物風(fēng)云榜通過投票讓馮侖入榜，間接贊成了這個(gè)命題。
王石退隱
王石自從2003年開始缺席住交會(huì)年度風(fēng)云人物榜，而此前他作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)教父級(jí)人物是住交會(huì)年度風(fēng)云人物榜的常客，同時(shí)在當(dāng)年他登上了珠穆朗瑪峰。雖然兩個(gè)事件之間沒有任何關(guān)系，但是都不約而同地傳達(dá)出這樣一個(gè)信號(hào)：地產(chǎn)領(lǐng)袖開始思考如何擺脫企業(yè)的人治色彩，而進(jìn)入一個(gè)更穩(wěn)定的企業(yè)制度化運(yùn)行時(shí)期。截至目前，他領(lǐng)導(dǎo)下的萬科仍然是內(nèi)地綜合實(shí)力排名第一的房地產(chǎn)企業(yè)，但是，作為董事長(zhǎng)的王石已逐漸開始退出常規(guī)新聞報(bào)道的視線之外。
對(duì)于當(dāng)前尚不成熟的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)而言，王石缺席風(fēng)云人物榜所帶出的話題值得深思。一個(gè)制度化運(yùn)轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)并不否認(rèn)其領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)性在其間發(fā)揮的重要作用，比如孫宏斌的張揚(yáng)個(gè)性與順馳在2004年全國(guó)攻城略地的戰(zhàn)略不無關(guān)系。但是當(dāng)眾多實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)逐漸把不再滿足一隅、走向全國(guó)的野心付諸紙面之時(shí)，制度化的管理水平而不是企業(yè)當(dāng)家人就成為降低風(fēng)險(xiǎn)、體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最大標(biāo)尺。
王石辭去總經(jīng)理職務(wù)后，萬科經(jīng)歷了至少三次大的行業(yè)環(huán)境的變遷：住房貸款上的緊縮政策，土地領(lǐng)域的“8·31”大限，以及從今年春天出招的宏觀調(diào)控。雖然這是所有地產(chǎn)商共同面對(duì)的問題，但是萬科保持了洗牌格局下的行業(yè)老大地位，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，而且在重要的長(zhǎng)三角地區(qū)通過與南都股權(quán)合作交易充實(shí)了土地儲(chǔ)備，從而鞏固了行業(yè)地位。
后王石時(shí)代的萬科近年取得的成績(jī)，為那些領(lǐng)導(dǎo)人的名氣甚至比公司名氣都更大的地產(chǎn)企業(yè)樹立了榜樣。但是即使模范如萬科，幾天前深圳的17英里項(xiàng)目也出現(xiàn)了售樓處被砸毀的負(fù)面新聞。
在王石從風(fēng)云榜上消失的同一年，風(fēng)云榜上出現(xiàn)了幾個(gè)新的面孔，比如綠城集團(tuán)的宋衛(wèi)平，西安高科的段先念，上海世茂的許榮茂等。這些公司實(shí)力雄厚，低調(diào)異常，遠(yuǎn)不及SOHO的老潘，以及今典的張寶全，但是后者卻一同落榜。排名上的新舊刷新證明，名氣大過自己的公司并非一件值得驕傲的事情。
首富地產(chǎn)夢(mèng)
2001年的中國(guó)住交會(huì)“房地產(chǎn)著名品牌”榜中，出現(xiàn)了一個(gè)新名字——希望集團(tuán)。盡管這是希望集團(tuán)和劉永好第一次登上中國(guó)房地產(chǎn)的榮譽(yù)榜，但相信所有人都不會(huì)對(duì)這兩個(gè)名字陌生。
成功上榜“房地產(chǎn)著名品牌”，意味著這個(gè)國(guó)產(chǎn)飼料行業(yè)的老大從此在房地產(chǎn)界也占據(jù)了重要一席。
隨著國(guó)家取消福利分房政策的落實(shí)及行業(yè)特性及與國(guó)際逐步接軌，國(guó)家也將住宅產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)，人民生活水平的提高對(duì)住宅的要求也逐步提高，住宅業(yè)所占人們支出的比重將逐步上升。這是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，誰能把握好機(jī)會(huì)誰就能獲得相應(yīng)的巨大回報(bào)�！眲⒂篮谜f。
1997年，希望集團(tuán)大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)，其時(shí)，正是中國(guó)房地產(chǎn)的低谷時(shí)期。低位入市，“抓住從谷底攀升的時(shí)機(jī)”，劉永好的做法令人聯(lián)想起了另一位首富——香港的李嘉誠(chéng)。上個(gè)世紀(jì)60年代末，李嘉誠(chéng)抓住的正是香港地產(chǎn)危機(jī)逆市而上的機(jī)遇。
1997年7月，希望集團(tuán)投資開發(fā)的“錦官新城”在四川成都開盤，這個(gè)成都少有的高檔社區(qū)，伴隨著“最適合居住的城市”的理念，開盤三天即創(chuàng)造了1.4億元的銷售奇跡。同年，希望集團(tuán)還拿到了與上海張江高科技園區(qū)相毗鄰的一塊黃金寶地，上海世紀(jì)全景臺(tái)花園開始運(yùn)作。
自此之后，劉永好開始全面出擊，先后在大連、上海、成都等地跑馬圈地。
如果說1997年是劉永好把握時(shí)機(jī)的一年，那么2001年就是時(shí)機(jī)成熟的一年。這一年，劉永好將房地產(chǎn)業(yè)重心移到了上海等華東地區(qū)。劉表示，將投入25億~30億元到房地產(chǎn)中去，加上原來錦官新城的16億投資，劉永好在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額將超過50億元。如果按照《福布斯》對(duì)劉永好83億總資產(chǎn)的估價(jià)計(jì)算，這一投資力度令人驚訝。
同年，劉永好躋身“中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。
希望集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并非只是個(gè)案。“三外企業(yè)”(外行、外地企業(yè)和外來資金)掘金房地產(chǎn)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。本土IT業(yè)老大聯(lián)想集團(tuán)成立融科智地，并表示要將房地產(chǎn)發(fā)展成為其支柱產(chǎn)業(yè)之一。肉制品企業(yè)雨潤(rùn)集團(tuán)近幾年也在華東“攻城略地”。
從大規(guī)模進(jìn)軍到登榜“房地產(chǎn)著名品牌”，希望集團(tuán)僅僅用了4年時(shí)間，首富的實(shí)力毋庸置疑。“高投入、高回報(bào)”，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性質(zhì)就決定了首富愿意做地產(chǎn)夢(mèng)，并且好夢(mèng)易圓。
順馳奇跡
當(dāng)3年前天津“小子”順馳第一次參評(píng)“住交會(huì)”即連中三元時(shí)，人們驚訝的表情在記憶中還沒有完全褪色，今天的順馳儼然已是一個(gè)全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)。
用3年的時(shí)間，完成全國(guó)化布局和擴(kuò)張，不斷地刷新年銷售額，與其說順馳是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一匹黑馬，不如說它創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。奇跡是孫宏斌在住交會(huì)上放出的豪言壯語都成為了現(xiàn)實(shí)。
2002年第四屆住交會(huì)上，孫發(fā)表演講“品牌沒有那么重要”，現(xiàn)實(shí)中年輕的順馳迅速超越了眾多老品牌。2003年第五屆住交會(huì)上，孫放言“2004年銷售額超過100億”，有跡象表明他的確做到了。
其實(shí)，孫宏斌的豪言壯語并非空穴來風(fēng)。2002年，當(dāng)大家還把順馳看成一家天津房地產(chǎn)公司時(shí)，順馳已經(jīng)悄悄地從首創(chuàng)手中接過了林溪項(xiàng)目，在首都北京布下了棋子。
從2003年7月到12月8日競(jìng)得北京大興地塊，不到5個(gè)月，順馳在全國(guó)相繼圈地逾百萬平米。被稱作“世紀(jì)第一拍”的北京大興黃村地塊拍賣中，順馳以9.05億元天價(jià)競(jìng)得，一時(shí)間震動(dòng)了整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)界。順馳的全國(guó)化戰(zhàn)略從此旗幟鮮明。
順馳圈的幾乎無一例外是城市近郊的土地，在外界看來，這種做法和孫宏斌在住交會(huì)上的言論一樣屬于“頭腦發(fā)熱”。但隨著土地緊縮政策的出臺(tái)，土地“招拍掛”的全面推行，土地的價(jià)值在叫價(jià)中一次一次攀升，當(dāng)時(shí)覺得貴的地，很快就物有所值，甚至物超所值了。
同時(shí)，快速操作手法使順馳在拿地之后迅速能獲得銷售回款。新任董事長(zhǎng)汪浩將這種模式定義為“戴爾模式”：地產(chǎn)零庫(kù)存模式，用少量的資金去發(fā)展。
“2004年，在全國(guó)的銷售回款100億元已經(jīng)鐵板釘釘，而且120億元可能也沒有問題。”2004年住交會(huì)上孫宏斌說這句話時(shí)底氣十足。
從1984年至2003年，萬科歷經(jīng)20載才發(fā)展到了年銷售回款約60億左右的規(guī)模，而起步于1994年的順馳，要在它10周歲的最后一年里，走過兩個(gè)萬科的路。這一年，華北、北京、長(zhǎng)三角、中南四大片區(qū)發(fā)展的網(wǎng)被拉開。日前，順馳總部設(shè)在北京的辦公室開始運(yùn)轉(zhuǎn)，此舉被外界看作是順馳轉(zhuǎn)型全國(guó)化的標(biāo)志。
聯(lián)想到2004年第6屆住交會(huì)上，孫宏斌豪情萬丈的預(yù)言“明年銷售額將是200億元”，奇跡是否將再一次出現(xiàn)？我們拭目以待。
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