建設(shè)中的CBD，建設(shè)中的SOHO尚都
——2006年4月14日潘石屹在SOHO小報(bào)網(wǎng)與網(wǎng)友聊天實(shí)錄
北京不會(huì)重復(fù)上海抑制房?jī)r(jià)的老路
網(wǎng)友：“北京市建委、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局、發(fā)改委四部委發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示， 2005年北京商品住宅期房均價(jià)達(dá)到6725元/平方米，而上海公布的商品住房銷售均價(jià)為6698元/平方米，這就是說，3年來，北京房?jī)r(jià)首次超過上海，而進(jìn)入2006年，這一勢(shì)頭依然不減：最新的四部門公布信息顯示，1到2月份京城房?jī)r(jià)以17.3%的速度瘋長(zhǎng)。有人擔(dān)憂，北京會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)上海！”您怎么看？
潘石屹：今年一二月份以來，北京住宅市場(chǎng)的氣氛和兩年前上海住宅市場(chǎng)的氣氛非常地相像，就是住宅價(jià)格上漲速度非�？�，所以有人擔(dān)心北京會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)上海，我認(rèn)為這種擔(dān)心也是有道理的，但有一點(diǎn)，在抑制房?jī)r(jià)上漲上，我想北京不會(huì)重復(fù)上海抑制房?jī)r(jià)的老路，會(huì)采用更智慧，更有效的辦法來抑制北京房?jī)r(jià)的高速上漲。
網(wǎng)友：對(duì)于這一輪房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，任志強(qiáng)撰文《一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)》，延續(xù)他慣有的觀點(diǎn)：政府管得過多是出現(xiàn)現(xiàn)在問題的根源，潘總怎么看？
潘石屹：我看了任志強(qiáng)的文章《一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)》，從這篇文章中也看出，任志強(qiáng)對(duì)北京過去一段時(shí)間住宅價(jià)格上漲過快非常擔(dān)心。
網(wǎng)友：您怎么看“預(yù)售收入稅率提高”的政策？會(huì)否繼續(xù)提高房?jī)r(jià)？
潘石屹：房地產(chǎn)的稅收一向種類繁多、復(fù)雜。在兩年前我看到媒體上報(bào)道政府要改革房地產(chǎn)的稅收，讓它做到更簡(jiǎn)化、透明、公平，這樣也有利于征收和監(jiān)管，對(duì)所有的房地產(chǎn)公司也都會(huì)一視同仁，使大家的競(jìng)爭(zhēng)在同一個(gè)起跑線上。但兩年時(shí)間過去了，盡管在稅收上，尤其是在交易的稅收上做了一些調(diào)整，但沒有看到一個(gè)整體的、系統(tǒng)的改革方案出臺(tái)。
網(wǎng)友：近期，建設(shè)部官員在廣州稱新一輪宏觀調(diào)控即將開始，老潘對(duì)今年的房地產(chǎn)調(diào)控怎么看？你預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)像05年那樣再次遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬嗎？
潘石屹：經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中總會(huì)出現(xiàn)一些不平衡，需要政府不斷地調(diào)控市場(chǎng)的供求關(guān)系，讓這個(gè)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)的發(fā)展，不要大起大伏。去年，五月份之后，有幾個(gè)月的時(shí)間不是房地產(chǎn)的嚴(yán)冬，而是觀望期。因?yàn)椴恢肋�有多少政策會(huì)出臺(tái)，今天出了政策，不知道明天還會(huì)不會(huì)出來新的政策，各級(jí)政府在不斷地出臺(tái)政策，政府的各個(gè)部門也在不斷地出臺(tái)政策。當(dāng)建設(shè)部的官員宣布再?zèng)]有新的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，市場(chǎng)就趨于穩(wěn)定，觀望期結(jié)束了，所以不能說2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)是寒冬。
不要讓經(jīng)濟(jì)適用房變成房地產(chǎn)發(fā)展商手上的糧票
網(wǎng)友：國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)高度產(chǎn)業(yè)化，相對(duì)來說國(guó)內(nèi)的開發(fā)模式還比較原始和粗放�，F(xiàn)在萬科宣布要大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。請(qǐng)您談?wù)勀鷮?duì)中國(guó)現(xiàn)階段推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的看法，您認(rèn)為時(shí)機(jī)是否已經(jīng)成熟？難度有多大？貴公司是否也會(huì)積極實(shí)踐產(chǎn)業(yè)化的新標(biāo)準(zhǔn)和新技術(shù)？
潘石屹：我在一些發(fā)達(dá)國(guó)家參觀了他們的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，他們的專業(yè)化程度非常高，專業(yè)分工也很精細(xì)。這是西方成熟的資本主義社會(huì)發(fā)展多年的模式，相對(duì)來說中國(guó)的開發(fā)模式還比較原始。萬科在前許多年就開始大力推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，取得了一些成績(jī)，這和周圍的市場(chǎng)環(huán)境有很大的關(guān)系，但這一定是一個(gè)發(fā)展的大趨勢(shì)，只有專業(yè)化的分工才可以提高產(chǎn)品的質(zhì)量和建房子的效率。
目前房地產(chǎn)還沒有專業(yè)化的另一個(gè)比較重要的原因就是土地，房地產(chǎn)發(fā)展商花大量的精力和時(shí)間耗在取得土地上了，沒有把真正的精力和時(shí)間放在應(yīng)該做好的產(chǎn)業(yè)化上面。隨著土地的公開“招拍掛”，以后取得土地所耗的時(shí)間和精力就要少得多，所以未來房地產(chǎn)發(fā)展商真正要能夠立足于市場(chǎng)，就要建好房子，采用新的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)，把全社會(huì)最優(yōu)秀的技術(shù)、設(shè)備和材料都吸收進(jìn)來。
網(wǎng)友：最近大家在探討一個(gè)“北京是否宜居”的話題，請(qǐng)問潘總對(duì)此是怎么看的？
潘石屹：對(duì)絕大多數(shù)的人來說，居住和工作是分不開的，有沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，有沒有工作對(duì)許多人來說還是很有吸引力的。北京作為首都，國(guó)際化大都市，給許多人提供了工作的機(jī)會(huì)和施展才能的舞臺(tái)。所以單純從氣溫、氣候上來看，北京可能比不上其他的城市，但綜合來說，北京還是許多人向往的城市，尤其是北方人向往的的城市。這個(gè)城市中的文化設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施都是北方其他許多城市無法比的。
網(wǎng)友：業(yè)界頻繁爆出“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”，你怎么看待這一現(xiàn)象？經(jīng)濟(jì)適用房本是建給窮人的，而現(xiàn)在卻成了富人的產(chǎn)物，你認(rèn)為這是政府政策的疏忽還是市場(chǎng)監(jiān)管的失靈？
潘石屹：在兩會(huì)期間我看到有政協(xié)委員建議，應(yīng)該把建經(jīng)濟(jì)適用房的這些錢作為房子的租金直接補(bǔ)貼給沒有房子住的人；形象地說就是要用補(bǔ)人頭，而不是補(bǔ)磚頭的方法解決中低收入人群的住房困難。我認(rèn)為這位政協(xié)委員的建議是有道理的，或者是把建經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利由政府去掌控，公開招標(biāo)，由社會(huì)上的施工單位去建設(shè)，建完之后由政府收購(gòu)，否則經(jīng)濟(jì)適用房又成了一部分房地產(chǎn)發(fā)展商手中的一張糧票。
網(wǎng)友：您前段時(shí)間號(hào)稱進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，不知道什么時(shí)候會(huì)有具體項(xiàng)目出爐？
潘石屹：其實(shí)我們現(xiàn)在開發(fā)的SOHO尚都、朝外SOHO，以及我們馬上要做的下一個(gè)項(xiàng)目都是商業(yè)地產(chǎn)。在北京商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率比住宅要高出一倍，而且住宅的價(jià)格上漲過快，潛在著很大的危險(xiǎn)，這是我們半年前決定轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要原因。
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