-本報(bào)記者 張雁
一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)變常常是從最小的變動(dòng)開始，而最初只有很少的人能感覺到。
林梅從深圳回北京探親，看到父母單位的房改房折合900元一平方米出售而硬是沒人要，她對(duì)父母說：一定要買，沒錢我借給你們，這房子以后一定會(huì)升值。
那時(shí)是1995年。現(xiàn)在，屬于她父母的那幢位于北京朝陽區(qū)東大橋的舊樓房每月給他們帶來1500元的租金收入，她的父母在郊區(qū)又買了一套大房子。
而在1994年初，一個(gè)名叫陳基強(qiáng)的25歲的香港人來到北京，當(dāng)時(shí)他是香港梁振英測(cè)量師行負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的銷售部主管。他驚訝地發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)從來沒有見過的火爆的賣方市場(chǎng)。
“市場(chǎng)真的非常好啊，中糧廣場(chǎng)每平方米租金每月60美金，現(xiàn)在的國(guó)貿(mào)也不過是這個(gè)價(jià)錢。這還是預(yù)租。寫字樓還沒有內(nèi)裝修好客戶就會(huì)提前一年付你三個(gè)月的租金。中糧、光華長(zhǎng)安都是這樣供不應(yīng)求�！�
這個(gè)名不見經(jīng)傳的小伙子很快成了業(yè)內(nèi)名噪一時(shí)的“樓霸”。他和另外兩個(gè)香港人一起成為當(dāng)時(shí)有名的“房地產(chǎn)(中介)三俠”。在兩年多時(shí)間里，陳基強(qiáng)完成了四個(gè)大項(xiàng)目，他的職務(wù)也從部門主任升到梁振英測(cè)量師行助理董事。2002年，陳基強(qiáng)開辦了以自己名字命名的房地產(chǎn)投資銀行——基強(qiáng)聯(lián)行。
從90年代初到今天，有很多中國(guó)百姓像林梅的父母那樣，在不經(jīng)意間成了擁有不動(dòng)產(chǎn)的“有產(chǎn)者”。也有不少人借著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從包工頭、教師、機(jī)關(guān)干部、文人變成了真正的地產(chǎn)大亨。還有像陳基強(qiáng)這樣的外來者，在十年間從一個(gè)大公司里的小職員做起，成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的領(lǐng)先者。
一個(gè)從無到有的新興市場(chǎng)，支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個(gè)波詭云譎的江湖。
房地產(chǎn)是個(gè)很特別的商品，一頭連著金融市場(chǎng)、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業(yè)，而房子就是每一個(gè)中國(guó)人夢(mèng)寐以求的最古老、最傳統(tǒng)的基業(yè)。那一幢幢拔地而起、千姿百態(tài)的房子，改變的是一個(gè)個(gè)城市的風(fēng)貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運(yùn)。
市場(chǎng)是不太可能人工造出來的，也不太可能人為地消滅。在上世紀(jì)90年代初的海南，我們看到了政策造市帶來的瘋狂投機(jī)和毀滅性失敗。而幾乎同時(shí)，在那些不為人知的城市工地上，那些笨手笨足的工人們建起了現(xiàn)在看來式樣頗為簡(jiǎn)陋卻足以讓當(dāng)時(shí)的大多數(shù)人羨慕的新樓房，新建的寫字樓里，老板們?yōu)槎嗬粭l電話線和物業(yè)吵成一團(tuán)；在拆除舊街區(qū)的空地上，白鐵的棚屋在火熱招商……那才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的起源。不是起源于某位領(lǐng)袖的英明決斷，而是起源從外企白領(lǐng)到貧嘴張大民們對(duì)房子的需求，對(duì)生活的渴求。正是這樣的需求，創(chuàng)造了一個(gè)史無前例的房地產(chǎn)牛市，創(chuàng)造了年GDP增長(zhǎng)超過7%的經(jīng)濟(jì)奇跡。以上海的樓市為代表，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不但成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，而且吸引了國(guó)內(nèi)外資本的不斷流入，成為整個(gè)亞洲地區(qū)最吸引人的地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。
但是走到2005 年的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻似乎成了眾矢之的。高房?jī)r(jià)、野蠻拆遷、銀行騙貸……房地產(chǎn)商們成了童話中的巫師、戲劇中的白臉。人們把因房子遇到的憤怒、挫折、不公，一股腦地發(fā)泄到他們身上。
把一類人揪出來做罪人是容易的，但這并不能改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，也不能使你買到更合適的房子。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭�，F(xiàn)在更多的主體涌進(jìn)來要分享這個(gè)市場(chǎng)的高成長(zhǎng)，他們要求公平的機(jī)會(huì)。要求這個(gè)市場(chǎng)從一個(gè)原始、初級(jí)、血腥的市場(chǎng)升級(jí)為一個(gè)層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場(chǎng)。這個(gè)轉(zhuǎn)變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場(chǎng)互相PK的游戲，而是一個(gè)充滿爭(zhēng)吵與妥協(xié)的名利場(chǎng)。
海南造夢(mèng)北京造房
對(duì)房子的真實(shí)需求，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的起源
-本報(bào)記者 石玉
海南在1988年建省之前，對(duì)于很多人來說只是“天涯海角”，然而近些年來，“海南”已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)本性概念。上臺(tái)的主角是如此之多，以至于可以為他們列上一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的名單。
瘋狂夢(mèng)想彌漫海南
站在17年后回望，我們幾乎難以理解那個(gè)迷人的夏天所發(fā)生的事情：每天過海的輪渡上擠滿了講各種奇怪口音的外鄉(xiāng)人，他們拋家舍業(yè)來此淘金�！笆f人才下海南”，大量資金涌向海南，首先燒熱的就是地產(chǎn)。香港南洋銀行和海南珠江實(shí)業(yè)公司在�？谑信d建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，讓當(dāng)時(shí)的海南人大開眼界。
在上個(gè)世紀(jì)90年代初地產(chǎn)最為火爆的時(shí)候，在海南注冊(cè)的房地產(chǎn)公司達(dá)到驚人的15000多家。在�？诤腿齺喌扔邢薜膮^(qū)域內(nèi)，只要是持有與房地產(chǎn)沾邊的文件，哪怕還沒見著具體的土地和圖紙，隔不隔夜都可發(fā)財(cái)。
到了1993年和1994年，海南地產(chǎn)投資額分別增長(zhǎng)14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買來用于居住和商務(wù)活動(dòng)的只有30%左右。在這種投機(jī)比開發(fā)更有利可圖的風(fēng)潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產(chǎn)投機(jī)中。
1993年下半年，就如同海南這個(gè)熱帶島嶼時(shí)常出現(xiàn)兜頭澆來的對(duì)流雨一樣，隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)熱突然來了個(gè)大剎車：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業(yè)叫苦不迭，悔之不及。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么人去樓空，要么債務(wù)纏身，很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無力繳納電話費(fèi)，甚至連汽油費(fèi)都成了負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)泡沫留給海南的遺產(chǎn)是數(shù)目巨大而不詳?shù)慕鹑诓涣假Y產(chǎn)。到目前為止，無論是政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數(shù)字都不一樣，僅海南發(fā)展銀行關(guān)閉時(shí)，就留下200多億的窟窿。
這次代價(jià)昂貴的財(cái)富之夢(mèng)，造就了中國(guó)很多百萬、甚至是千萬富翁的同時(shí)，也使更多的人血本無歸。在此賺得第一桶金的人，在后來中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，很多成了領(lǐng)軍人物。
拆出“官商”任志強(qiáng)
任志強(qiáng)還不懂什么是房地產(chǎn)的時(shí)候，已經(jīng)干得比當(dāng)時(shí)的大多數(shù)房地產(chǎn)商聰明。因?yàn)樗ㄟ^油餅。
任志強(qiáng)對(duì)《時(shí)代人物周報(bào)》說：“剛開始，我們?cè)绯?點(diǎn)多要炸油餅，晚上11點(diǎn)關(guān)門后才開始算賬，可那么多錢數(shù)著數(shù)著就睡著了。一個(gè)油餅六分錢，一碗糖漿才三分錢，我們收來的全是一分一分的，你得把錢摞成一摞兒，排一桌子去數(shù)�！�
北京市西城區(qū)政府為實(shí)施舊城改造，利用借來的20萬元于1983年成立了華遠(yuǎn)公司。其時(shí)，能說會(huì)道的任志強(qiáng)抓住機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)了華遠(yuǎn)首任總經(jīng)理戴曉明，由此進(jìn)入房地產(chǎn)界，這是他人生一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
剛到華遠(yuǎn)，戴曉明讓任志強(qiáng)組織施工改造地安門商場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)還了解甚少的任志強(qiáng)成了施工隊(duì)的隊(duì)長(zhǎng)，沒成想一炮成名，于是涉足房地產(chǎn)的腳步一發(fā)不可收拾。
華遠(yuǎn)最輝煌的年代，應(yīng)是90年代中期前替代政府進(jìn)行舊城和西單商業(yè)區(qū)改造。1985年，北京市西城區(qū)政府委托華遠(yuǎn)以企業(yè)運(yùn)作的模式對(duì)西單進(jìn)行改造。然而很快國(guó)家對(duì)大型建設(shè)項(xiàng)目全部喊停，已經(jīng)拆為平地的西單因?yàn)闊o法投入項(xiàng)目而引致拆遷戶的連鎖反應(yīng)。
對(duì)房地產(chǎn)還不甚了解的任志強(qiáng)卻精通店鋪的經(jīng)營(yíng)，他將拆出來的空地改為小商品市場(chǎng)，這就是后來聞名全國(guó)的“百花市場(chǎng)”，這在全國(guó)也是第一個(gè)小商品市場(chǎng)，百花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得風(fēng)風(fēng)火火，引得全國(guó)各城市都到百花市場(chǎng)來取經(jīng)。此后西城區(qū)政府委托華遠(yuǎn)集團(tuán)進(jìn)行全區(qū)的土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。
任志強(qiáng)坐倚京都，背靠政府，充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)和良好的人際關(guān)系，占盡了天時(shí)、地利、人和，加上他的個(gè)人才能，使其在政府劃撥用地，政策利用渠道等方方面面，都擁有超出常規(guī)的運(yùn)作能力。
華遠(yuǎn)走的路線可謂兩頭開花，要么是建設(shè)大型的獻(xiàn)禮工程，像西單文化廣場(chǎng)，要么是成本低廉的拆遷房和集體住宅。這是許多開發(fā)商可望不可及的肥差。
任志強(qiáng)毫不介意地說：“我們傳統(tǒng)上就是官商”——像這樣的官商，在全國(guó)各大中城市都有不少。他們是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早的一批開路者。這種政府拆遷、企業(yè)運(yùn)作、集體購房的模式曾是90年代中期以前最主流的商品房營(yíng)銷模式。
直到今天，國(guó)有的本地企業(yè)仍然占據(jù)著北京房地產(chǎn)的主流。
萬通與萬科轉(zhuǎn)身
在第一輪幸存者游戲中，跑得快的人贏了
-本報(bào)記者 張春霞
萬通系、利達(dá)行系、萬科系、清華系，在房地產(chǎn)界，這是四家素有“黃埔軍�！敝Q的公司。
萬通——萬科，從名字就能看出它們之間的相似之處。這個(gè)相似，可以從它們那次由南向北的大挪移說起。
不約而同的抉擇
當(dāng)北京規(guī)劃建設(shè)的住房面積只有人均7平方米的時(shí)候，�？谶@一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了50平方米，作為萬通六兄弟之一的潘石屹預(yù)感到危機(jī)，決定北上，于是1990年就出現(xiàn)了北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司。
萬科是上市公司，1994年以后的宏觀調(diào)控和股市熊市，讓多元化發(fā)展的萬科開始感受到資金寒流。因此在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛打開的時(shí)候，北上無疑是明智之舉。在相差無幾的時(shí)間里同樣選擇了揮師北上，雖然原因不盡相同，但從現(xiàn)實(shí)來看，它們一樣在低迷的市道中完成了各自精彩的轉(zhuǎn)身。
“萬通地產(chǎn)是第一個(gè)引進(jìn)‘按揭’的大陸房地產(chǎn)商；在萬通新世界廣場(chǎng)開發(fā)中第一個(gè)引入香港專業(yè)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)的公司，最終成為北京寫字樓市場(chǎng)的里程碑項(xiàng)目；隨后萬通地產(chǎn)將發(fā)展大廈整盤銷售給國(guó)際航空公司，創(chuàng)造單筆銷售最高額記錄�！钡浇裉�，提起萬通的這些成績(jī)，盛世品牌戰(zhàn)略研究所所長(zhǎng)夏忠群感嘆不已。
“說起來，萬通與萬科的共性還表現(xiàn)在他們的學(xué)習(xí)型態(tài)度。他們能毫不諱言自己在向同行學(xué)習(xí)，甚至是向?qū)κ謱W(xué)習(xí)，這是一件很難得的事情�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌對(duì)《時(shí)代人物周報(bào)》說。
萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在電話里一副心態(tài)很平靜的樣子：“我經(jīng)歷過離婚，家庭變故，現(xiàn)在已能很平和地去看待一切。他們說我是地產(chǎn)界的哲學(xué)家，我無非是地產(chǎn)界董事長(zhǎng)里面上學(xué)時(shí)間比較多的�！�
馮侖從不介意暴露自己對(duì)萬科的崇拜及學(xué)習(xí)。2003年的新年到來之際,馮侖寫了一篇文章作為公司的新年獻(xiàn)詞，題目就叫做《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》。
“對(duì)于企業(yè)來說，樹立榜樣很重要。找到一個(gè)值得你全面學(xué)習(xí)的標(biāo)桿是幸運(yùn)的事情，現(xiàn)在，美國(guó)同行普而特是我們學(xué)習(xí)的榜樣。我們要發(fā)現(xiàn)他的長(zhǎng)處，認(rèn)清自己前進(jìn)的標(biāo)向�！庇袅恋幕卮鸶纱喽苯�。
郁亮的平衡術(shù)
在萬科創(chuàng)始人王石眼中，現(xiàn)任萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮是典型的“蘇州才子”，他“細(xì)膩、踏實(shí)，是一個(gè)進(jìn)取心和自律能力很強(qiáng)的人”。
或許正是由于這些，2001年的年末，王石交出手中權(quán)杖，將這家中國(guó)地產(chǎn)業(yè)中最具實(shí)力的明星企業(yè)，交到了郁亮手中。那一年，這位小個(gè)子的蘇州人年僅36歲。郁亮說，萬科在這一輪有質(zhì)量的增長(zhǎng)中應(yīng)該扮演什么角色，這是他當(dāng)下面臨的一個(gè)大問題。
“目前，萬科的品牌架構(gòu)已初現(xiàn)雛形”。另一種聲音也同時(shí)回響在耳邊�！叭f科的品牌訴求過于空洞�！币晃徊辉竿嘎缎彰拿襟w同行認(rèn)為，萬科面臨著產(chǎn)品品質(zhì)和道德上的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，曾經(jīng)被包括王石和郁亮在內(nèi)的萬科人引以為豪的“集團(tuán)化標(biāo)準(zhǔn)”就成了人們?cè)嵅〉牡胤健?/P>
郁亮認(rèn)為，萬科能做到今天的規(guī)模，是在做減法的過程中實(shí)現(xiàn)的�！拔覀兊南忍觳⒉缓�，誕生在一個(gè)沒有規(guī)則的時(shí)代，幸好，我們?cè)趯Ｐ闹轮咀龅禺a(chǎn)，并且有自己的追求與制度�！�
在萬科公司內(nèi)部小范圍地流傳著一個(gè)郁亮“爬山喝水”的故事——“永遠(yuǎn)不要把水喝光”：郁亮每次爬山時(shí)盡管汗流浹背，不管多渴他都不會(huì)把水全部喝光，直到下山，還留著一小瓶水，在確認(rèn)沒有什么問題了才放心喝掉。
郁亮說：“做企業(yè)其實(shí)和爬山很相似，你會(huì)不斷面對(duì)新目標(biāo)，你需要學(xué)會(huì)穩(wěn)健行進(jìn)，合理分配資源、珍惜資源和節(jié)約資源，及時(shí)處理各種意外�！�
與頻頻出鏡的王石相比，郁亮顯得“默默無聞”。郁亮卻表示，他領(lǐng)導(dǎo)下的萬科，將堅(jiān)定不移的沿著王石的路線走下去。
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