“房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的�！痹谌涨芭e行的“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，房產(chǎn)商任志強的一句“表白”令舉座皆驚，讓人們又一次把房地產(chǎn)和“暴利”一詞聯(lián)系起來。房地產(chǎn)行業(yè)是否是暴利行業(yè)？如果是暴利行業(yè)，是否應該對其征暴利稅？
世紀老人巴金先生生前的多個愿望中，第一個就是“希望所有的人都有房子住”�？梢姡熬诱哂衅湮荨币廊皇俏覀冸y以實現(xiàn)的夢想。眼看著一天天上漲的房價數(shù)字，很多人只能“望房興嘆”。
一個星期一個價
近10年來，全國主要城市的房價總體上持續(xù)上揚，而北京二環(huán)周邊的樓盤，幾乎一個星期一個價。
許輝在東三環(huán)三元橋附近的一家外企上班，而他現(xiàn)在居住在豐臺區(qū)，每天上下班要三、四個小時的車程有點讓他吃不消。幾番考慮之后，他決定在單位附近買一套住房，三元橋附近的一個樓盤—遠洋新干線，成了他的“目標”。早在今年3月份，他就瞄準了這個樓盤，3月份遠洋新干線的樓盤報價是10500元/平方米，還在他能接受的范圍內(nèi)。當他決定了要去定房的時候，卻碰巧單位派他到外地出差，買房的事暫時擱淺下來。5月份回到北京，當他滿懷期望地去遠洋新干線定房時，房價卻猛漲到了13800元/平方米。怎么兩個月的時間房價就猛漲了3300元呢？他想不明白這個上躥的數(shù)字是如何出籠的，更想知道到底是什么原因讓遠洋新干線的房價有了32%的漲幅。
然而對像許輝這樣的購房者來說，想知道一個真實的房價是一件非常困難的事。
一位在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)近10余年的房地產(chǎn)開發(fā)公司的副總，向《中國經(jīng)濟周刊》粗略算了北京的房價成本賬 ：開發(fā)一個樓盤的建安費用是1800元左右，前期費用（規(guī)劃設計費等）100元，配套設施費300元，間接費（含管理費用、財務費用等）是300元左右，土地費對房價影響最大，也是最不確定的因素，因為北京的地價現(xiàn)在實行的是拍賣定價，一般是在1000元，有時會高于1000元。如此算來，北京商品房平均開發(fā)成本每平方米是3200元左右。
這位副總坦言，前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金利潤率很高，達到百分之幾百，目前在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)自有資金的利潤率也接近100%。這個變化主要是因為在以前可以通過一些非常手段獲取相對廉價的土地，現(xiàn)在土地公開拍賣透明化了之后，自有資金利潤率相對就低了�！叭绻杂匈Y金的利潤率低于55%，我們是不做的�！彼嬖V記者，雖然房地產(chǎn)的回報率很高，但也存在著高風險，而且政府又不補貼，房子賣不出去很有可能會出現(xiàn)“爛尾樓”，所以才定了利潤率55%這個底線。
《中國經(jīng)濟周刊》從相關(guān)部門了解到，雖然房價成本大致主要由土地成本、建安成本、其他稅費等三大塊組成，看上去簡單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正想弄清北京房價的成本清單，并非易事。
揭秘房價成本
近來房價清單問題引起社會的廣泛關(guān)注，尤其是福州市物價局公布房價成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會上引起了很大反響。福州市的這份房價清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。
這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進一步顯示，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。
新華社“新華視點”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價成本揭秘》的調(diào)查也顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，新華社報道據(jù)此認為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。
這些都是見諸報端的數(shù)字，一位研究房地產(chǎn)人士向記者透露，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，暴利之驚人，已經(jīng)達到難以想象的程度。南京有一家開發(fā)商，開發(fā)了銀城東苑這個摟盤，當初拿地的土地價格為500元一個平方，建筑成本為1200元一個平方，加上稅收、廣告，成本價不超過2000元，卻賣5500到7000元一個平方，按6000元的均價計算，每平方賺4000元，暴利達到200%。
“這些不足以證明房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，高利潤就意味著高風險，而房地產(chǎn)就是一個高風險的行業(yè)，而且其高風險是一個很不確定因素。另外，房地產(chǎn)成本中的地價、建筑安裝費、政府稅費等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個固定標準。房地產(chǎn)的利潤率如何計算？房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論。”建設部一位研究房地產(chǎn)的人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
蓋高樓就能賺大錢？
相關(guān)資料顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)的提法是在1993年出現(xiàn)的。當時國營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行了企業(yè)化改革，而且陸續(xù)建立了一大批民營企業(yè)。大家之所以認為“房地產(chǎn)是暴利行業(yè)”的原因是，國民經(jīng)濟連續(xù)十幾年的快速發(fā)展，給了一部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取高利或暴利的空間。而當時國家的調(diào)控、法制、價格等方面沒有及時跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些獲取高利甚至暴利的房地產(chǎn)企業(yè)應運而生。
而十幾年過去了，我國宏觀調(diào)控的實施和價格、市場管理也進一步完善，但一些獲得暴利的房地產(chǎn)企業(yè)和大富豪卻沒有停止產(chǎn)生。
2004胡潤百富榜顯示，房地產(chǎn)業(yè)是中國最大的財富集聚區(qū)，前10位中，有7位的主業(yè)都是房地產(chǎn)或者包括房地產(chǎn)；而全部的這一百位中國最富的人當中，更是有多達38位的主要財富來源是房地產(chǎn)，比例比占第二位的鋼鐵油料類富翁高出一倍多。
2005胡潤百富榜，更是讓中國的富豪站在了透明地帶，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地產(chǎn)。老百姓在羨慕的同時難免會問：蓋房子真能賺大錢嗎？對仍然處在市場經(jīng)濟初期階段的中國來說，房地產(chǎn)已經(jīng)成為所有行業(yè)共同需求的相對稀缺的資源，其穩(wěn)定的回報率和相對的壟斷度，對富豪們來說，可謂“英雄所見略同”。
什么是暴利，目前沒有統(tǒng)一的定義，但有一點可以成為共識：獲取的利潤至少要比高額利潤高，甚至高得較多才能叫暴利。什么是暴利行業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是否暴利行業(yè)？目前一直有爭論。有專家認為，應界定為這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)，至少是一半以上或者30%以上的企業(yè)能夠獲得暴利。當前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在1992年初為4700個，而在1992下半年和1993年上半年的過熱發(fā)展后，猛增至3萬多個，遠遠超過完成房地產(chǎn)開發(fā)任務的需要。直至今日，由于種種原因，全國仍然擁有32000個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如此“僧多粥少”，房地產(chǎn)行業(yè)會不會出現(xiàn)虧損企業(yè)？
“房地產(chǎn)出現(xiàn)虧損企業(yè)有的是，尤其是一個外行從事地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)賠死你。為什么有那么多爛尾樓?就是粗算下來以為是暴利，亂借錢，真做下去全傻了。世界上哪有穩(wěn)賺不賠的生意哦�！币粯I(yè)內(nèi)人事向記者感嘆道。
觀點：房地產(chǎn)開發(fā)商為何成“過街老鼠”？
主持人：《中國經(jīng)濟周刊》記者王紅茹
嘉賓：
任宏 重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院院長
史勇 北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理
張學誕 財政部財政科學研究所稅收室副主任
況偉大 中國社會科學院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室博士
房地產(chǎn)是暴利行業(yè)嗎？
《中國經(jīng)濟周刊》：房地產(chǎn)業(yè)是否暴利行業(yè)，一直有爭論。您認為房地產(chǎn)算不算是暴利行業(yè)？ 如果房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，導致房地產(chǎn)暴利的原因是什么？
任宏：判斷一個地方的房地產(chǎn)是否有暴利，首先要認識泡沫與暴利關(guān)系。泡沫和暴利相伴相生，猶如一隊孿生兄弟。泡沫大，暴利就存在。我們在把握兩者關(guān)系時，要注意：首先，泡沫是暴利存在的必要條件。泡沫和暴利是兩種不同但又密切相關(guān)的經(jīng)濟現(xiàn)象，泡沫是暴利的內(nèi)生經(jīng)濟變量之一。第二，泡沫資產(chǎn)達到社會總資產(chǎn)的較大比重時，惡性泡沫才會產(chǎn)生，暴利也才隨之誕生。我國的房地產(chǎn)泡沫是局部性的，并且這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫尚處于可控制范圍內(nèi)。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)確實存在財富集中化的現(xiàn)象以及產(chǎn)業(yè)鏈條不合理的問題，可以通過一些措施加以改進，但是不能據(jù)此斷定房地產(chǎn)就是暴利行業(yè)。
況偉大：眾所周知，在壟斷下，開發(fā)商必然索取壟斷高價、獲取壟斷利潤。因此，判斷房地產(chǎn)市場是否存在暴利現(xiàn)象在于房地產(chǎn)市場是否存在壟斷。通常，經(jīng)濟學家用勒納指數(shù)測度市場壟斷程度。勒納指數(shù)度量的是價格偏離邊際成本的程度。在完全競爭條件下，價格等于邊際成本，勒納指數(shù)等于0；在壟斷條件下，勒納指數(shù)大于0，但不會超過1。勒納指數(shù)越大，壟斷程度越高。下表顯示：①1996年以來，中國住宅市場的勒納指數(shù)均在0.3以上。這說明房價中30%以上的部分為非成本因素。另外，住宅市場的勒納指數(shù)呈上升趨勢，表明住宅市場的壟斷性越來越強。②北京、深圳和天津住宅市場的勒納指數(shù)高于中國平均水平，表明這些城市住宅市場的壟斷性高于中國平均水平。③1996年以來，北京市住宅市場勒納指數(shù)均在0.6以上，說明其壟斷性最強，暴利程度最高，房價最不合理。
我認為房地產(chǎn)業(yè)應算是暴利行業(yè)。判斷一個行業(yè)是否暴利的標準就是要看這個行業(yè)的利潤率是否遠高于社會平均利潤水平。
史勇：我不認為房地產(chǎn)整體是暴利行業(yè)，但是價格高、價格增長速度快也是不爭的事實。判斷一個行業(yè)是否暴利的標準不是統(tǒng)一的，化妝品有些超過500%以上的利潤也沒有人去聲討，房地產(chǎn)利潤超過25%有人就認為是暴利了。因此，房地產(chǎn)是否暴利還不是首要的問題，如何保障城市居民的基本生存所需的居住條件才是大家應該關(guān)注的焦點問題。
房地產(chǎn)加大了貧富差距嗎？
《中國經(jīng)濟周刊》：現(xiàn)實生活中很多人對房地產(chǎn)積怨多多，房地產(chǎn)業(yè)成了“過街老鼠，人人喊打”，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是什么？房地產(chǎn)到底存在什么樣的問題？
任宏：主要是因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條不完善。主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈各個主要環(huán)節(jié)的收益分配不合理（房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)價值鏈條上的利益相關(guān)者主要有：房地產(chǎn)開發(fā)商，失地農(nóng)民和城鎮(zhèn)被拆遷者、房地產(chǎn)從業(yè)人員、購房者）。每次低價征地，都有一些人成為暴富者，成為億萬富豪，而對農(nóng)民的征地補償標準往往低于土地市場補償標準。也就是說，失地農(nóng)民的財富并未因放棄土地權(quán)利而獲得等額補償，無法實現(xiàn)財富的水漲船高。
收益的過度集中，出現(xiàn)財富小集團，其他參與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)人員的收入并沒有與房地產(chǎn)業(yè)總體財富增長保持同步，與最高收入層的差距有擴大之勢，這給人以某種錯覺：房地產(chǎn)是制造貧富差距的行業(yè)。
史勇：我認為這是社會綜合矛盾在向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。房價不是簡單的高低也不是是否“暴利”，是相對大部分群體的實際購買力而言的，是社會再分配問題而不是房地產(chǎn)商的問題。居住是基本的生存需求，應該得到一定的保障。
張學誕：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多問題。首先，稅種雖多，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地適用稅，土地增值稅等，但稅收減免過多，稅基窄，稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮受到限制；其次，稅制設計不合理；第三，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不符合國民待遇原則；第四，重交易輕保有，稅負不公；第五，費大稅小，扭曲了稅費關(guān)系；造成中國房地產(chǎn)業(yè)一方面商品房大量積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善的現(xiàn)象。將要進行的我國房地產(chǎn)稅制改革是為了規(guī)范我國財產(chǎn)稅稅制，為房地產(chǎn)市場競爭提供公平的制度環(huán)境，同時發(fā)揮財產(chǎn)稅對富人的調(diào)節(jié)作用。
《中國經(jīng)濟周刊》：現(xiàn)在不少人都認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，如果房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，可否對房地產(chǎn)業(yè)征收暴利稅？
張學誕：房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)，那是市場結(jié)果，至于有人提出開征暴利稅，本人不敢茍同，稅收政策作為國家財政政策的重要部分，稅收的基本功能是組織國家收入，在此基礎上起到宏觀調(diào)控的作用，稅收體系本身是科學嚴謹?shù)�，特定稅種的開征必須具備一定的條件，包括稅種的目標、納稅人確定、稅收依據(jù)、稅率設計等等，體現(xiàn)稅收公平、稅收效率和稅收中性原則。況且在世界范圍內(nèi)都沒有聽說過“暴利稅”。暴利行業(yè)是市場運行的結(jié)果，需要通過提高市場競爭、打破行業(yè)準入限制、加強政府監(jiān)督和包括稅收政策在內(nèi)的一系列制度改革來平衡其暴利。
如何降低房價？
《中國經(jīng)濟周刊》：現(xiàn)在大家關(guān)注的問題是，如何維持房地產(chǎn)的利潤在合理范圍內(nèi)？真正能降低房價的方法是什么？
況偉大：為了將開發(fā)商的利潤控制在合理范圍，政府應對壟斷進行限制，主要有三個以下方面的措施：一是，政府可以對房價進行價格管制。政府要進行價格管制，必須弄清開發(fā)商的生產(chǎn)成本。為了逃避政府管制，開發(fā)商不可能對政府講實話，所以為了克服開發(fā)商與政府之間信息的不對稱，管制價格可采用“激勵性機制”。需要指出的是，由于不同地區(qū)住宅成本不同，政府需因地制宜地制定不同價格。
二是，政府應盡可能將大項目拆分成許多小項目，在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域營造相互競爭的氛圍。例如，在拍賣10萬平方米的住宅開發(fā)項目時，政府可將其拆分為10個1萬平方米的項目，由10家開發(fā)商共同開發(fā)，共同競爭，而不是將其拍賣給一家開發(fā)商單獨進行開發(fā)。而且，開發(fā)商的數(shù)量越多，其進行合謀的概率越小，越容易打價格戰(zhàn)，房價才有可能降下來。
三是，為了促進競爭，政府應增加住宅供給，以緩解供不應求的局面，削弱開發(fā)商的壟斷力量。
四是，抑制房地產(chǎn)投資增長速度，防止房地產(chǎn)投機。中國的情形是，一方面住房供不應求，另一方面住房是一種資產(chǎn)。在上述情形下，房地產(chǎn)投資很容易演變?yōu)榉康禺a(chǎn)投機。因此，政府應將房地產(chǎn)投資的增長速度控制在一個合理的水平。同時，應嚴厲打擊炒房行為，打擊房地產(chǎn)投機，抑制房價的上漲，將房價和利潤控制在合理水平。
史勇：在合法的前提下利潤多少都是合理的，除非法律法規(guī)做出明確的要求和限制。另外充分開展市場競爭，在激烈的競爭中讓房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的追求期望值降低到合理的程度，讓追求“暴利”的企業(yè)無法生存。而要真正能降低房價，應充分、公平地競爭，土地投放政策也要做適當?shù)淖兏�，不能僅僅誰價高地就給誰；另外，對城市居民、家庭首次購買的基本居住用房給予土地使用費用的減免或補貼，超出的部分或多次置業(yè)、投資置業(yè)的完全放開由市場調(diào)控。
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