京城地產(chǎn)烽煙圖
與上海相比，北京地產(chǎn)界的政治家、理論家似乎太多了一些
-特約記者 李樂(lè)
對(duì)于所有與地產(chǎn)行業(yè)有所牽涉的人來(lái)說(shuō)，今年的秋天來(lái)得相當(dāng)特別。
任大炮兩上萬(wàn)言書(shū)
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在今年夏天無(wú)疑最為忙碌。就在短短的4個(gè)月當(dāng)中，任氏便有兩部“萬(wàn)言書(shū)”出爐，而這一切，無(wú)不緣于今年4月開(kāi)始的專(zhuān)門(mén)針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的集中政策調(diào)控。
在北京地產(chǎn)圈中，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)是出名的“大炮”，由此，任氏得到了“最像政府官員的地產(chǎn)商”的普遍評(píng)價(jià)。
任氏的第一份萬(wàn)言書(shū)出爐的時(shí)間是今年4月。那個(gè)時(shí)候，幾乎見(jiàn)證了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全部發(fā)展歷程的他，切身地感覺(jué)到“麻煩可能真的來(lái)了”。讓他產(chǎn)生這樣憂(yōu)慮的是4月中旬，新華社發(fā)表的一篇評(píng)論員文章，就在那篇文章中，房?jī)r(jià)問(wèn)題首次被提升到了政治高度，其中甚至出現(xiàn)了“住房并不是完全意義上的商品”的表述。
“房地產(chǎn)的問(wèn)題被政治化了。”當(dāng)時(shí)任不無(wú)擔(dān)心對(duì)記者說(shuō)，“我覺(jué)得，對(duì)房地調(diào)控應(yīng)該是一種理性的態(tài)度，要細(xì)化，不要因?yàn)榫植康膯?wèn)題而打擊一大片�！彼诘谝环馊f(wàn)言書(shū)中就政策中的若干問(wèn)題提出了尖銳的批評(píng)。
在此后7部委聯(lián)合出臺(tái)的一份通知當(dāng)中，上述問(wèn)題都得到了細(xì)化。此時(shí)的任志強(qiáng)，相比于第一次萬(wàn)言上書(shū)時(shí)已經(jīng)平靜了許多，或許他已經(jīng)意識(shí)到，調(diào)控已經(jīng)勢(shì)不可免，惟一可以期望的是，調(diào)控能夠本著客觀，理性的思路進(jìn)行。
但到了9月，央行的一份《2004年房地產(chǎn)行業(yè)金融報(bào)告》令他再度“出山”。這次刺激任氏神經(jīng)的，是央行提出了“取消期房預(yù)售制度”的一則建議。
顯然，這一建議觸碰了地產(chǎn)商們最基本的利益底線(xiàn)。任志強(qiáng)在隨后建設(shè)部召開(kāi)的一次關(guān)于預(yù)售情況的閉門(mén)會(huì)議上拿著自己的研究報(bào)告，聲色俱厲地指出，“取消預(yù)售，在任何國(guó)家都是沒(méi)有的先例�！�
陳鷹苦練過(guò)冬術(shù)
華潤(rùn)(北京)總經(jīng)理陳鷹或許是這次調(diào)控中最為風(fēng)光的人物，與任氏兩上“萬(wàn)言書(shū)”的“憤青”行為相比，陳的行動(dòng)顯得更為老練與圓滑，就在地產(chǎn)商們感受“冬天來(lái)了”的時(shí)候，陳鷹早已有了自己的“過(guò)冬術(shù)”。
8月1日，北京市國(guó)土資源局二層交易大廳，半個(gè)小時(shí)之內(nèi)，華潤(rùn)讓清河地塊的價(jià)格狂飆8億多元。當(dāng)標(biāo)價(jià)25億6500萬(wàn)，35萬(wàn)平方米的清河地塊最終歸屬華潤(rùn)，已經(jīng)很少有人將順馳2004年奪下大興地塊的9.5億稱(chēng)做天價(jià)了，
如果將陳鷹的“過(guò)冬術(shù)”簡(jiǎn)單地概括為“瘋狂拿地”顯然過(guò)于簡(jiǎn)單。在陳的心目當(dāng)中，調(diào)控的當(dāng)口或許就是擴(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)。盡管在付出25億6500萬(wàn)的之后，樓面成本價(jià)已經(jīng)高達(dá)3700元/平方米。
然而，在此之前，陳鷹也在經(jīng)歷著自己的尷尬——華潤(rùn)在北京已經(jīng)沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備入賬。他無(wú)法否認(rèn)，在得到清河地塊之前，華潤(rùn)并無(wú)新土地儲(chǔ)備進(jìn)賬的事實(shí)。“在西單和昌平，我們都一直有地塊在運(yùn)作，但也只是前期工作�！� 陳鷹向記者坦承。
除了土地之外，在銷(xiāo)售方面，陳鷹也有著自己的過(guò)冬術(shù)。就在5、6月間，北京部分高檔住宅出現(xiàn)滯銷(xiāo)態(tài)勢(shì)的情況下，華潤(rùn)旗下的鳳凰城果斷地把主攻方向轉(zhuǎn)向海外。事后，就連華潤(rùn)(北京)主管銷(xiāo)售的副總經(jīng)理謝驥也承認(rèn)，海外推廣的銷(xiāo)售收入，在那一段時(shí)間起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。他告訴記者，天價(jià)的地價(jià)款中，就有相當(dāng)一部分來(lái)自于海外銷(xiāo)售的收入，可見(jiàn)“過(guò)冬術(shù)”的效力所在。
與華潤(rùn)的“過(guò)冬術(shù)”相比，“聯(lián)盟”似乎在地產(chǎn)界內(nèi)十分流行。就在清河地塊拍賣(mài)之前，一貫“瘋狂”的順馳終于做出了一次理性的舉動(dòng)，與首鋼地產(chǎn)結(jié)盟，組成北京首鋼順馳房地產(chǎn)有限公司，盡管雙方對(duì)外一致宣稱(chēng)，雙方各占50%的股份，但記者了解到的情況是，至少在清河地塊上，土地成本將由首鋼方面負(fù)擔(dān)，而順馳所負(fù)擔(dān)的，僅僅是建安成本而已。
面對(duì)土地價(jià)格的高漲和調(diào)控帶來(lái)的資金來(lái)源緊縮，結(jié)盟或許是一條最為高效的捷徑，然而，中國(guó)企業(yè)合久必分的特性，也為這種“過(guò)冬術(shù)”的失敗打下了伏筆。
“2005年到2008年，北京房產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)跳躍式發(fā)展的過(guò)程。房地產(chǎn)銷(xiāo)售每年應(yīng)該有10-12%的增幅。其中國(guó)內(nèi)消費(fèi)占90-95%�！标惢鶑�(qiáng)預(yù)測(cè)——這也是他最近將北京作為公司業(yè)務(wù)重心的原因。
都來(lái)撕扯房產(chǎn)圈
外部環(huán)境的變化，有利于逼迫房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)商進(jìn)化
-本報(bào)記者 張雁
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化分工不夠，房地產(chǎn)商既做開(kāi)發(fā)又做銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)，力量過(guò)于強(qiáng)大，業(yè)主無(wú)法與之抗衡。”中國(guó)人民大學(xué)金融信息中心主任楊健說(shuō)。
這種形狀有一點(diǎn)像全盛時(shí)代的恐龍，看似不可一世，但在迅速變化的環(huán)境面前就有滅頂?shù)奈C(jī)。也有些聰明的恐龍會(huì)進(jìn)化成新時(shí)代的強(qiáng)者，不過(guò)它已經(jīng)不再能獨(dú)霸食物鏈的頂端，而要和很多其他的動(dòng)物分享資源。
闖入者于凌罡
憑著一個(gè)簡(jiǎn)單的信念，32歲的軟件工程師于凌罡像一只魯莽的野兔闖進(jìn)了房地產(chǎn)這塊白菜地 。2004年11月，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的網(wǎng)上宣講之后，于凌罡在媒體上公布了他的合作建房計(jì)劃。短短幾個(gè)月之后，北京合作藍(lán)城咨詢(xún)服務(wù)公司成立了。200多名支持者每個(gè)人向于凌罡交了500元作為他的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
2005年8月份剛開(kāi)始的時(shí)候，于凌罡似乎成功在望。在他看中芍藥居甲2號(hào)的地塊時(shí)，支持他的100多位合作者們每人都向指定賬戶(hù)打進(jìn)了15萬(wàn)元，他們一共籌集了4000萬(wàn)元。
但是那塊地還是歸了別人。有人說(shuō)因?yàn)槟菈K地并不是完全整治好的“熟地”，有人則說(shuō)這是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和土地出讓方做好的一個(gè)“局”，于凌罡差點(diǎn)做了一回傻根。
“我們沒(méi)有失敗。誰(shuí)說(shuō)我們失敗了？”電話(huà)里于凌罡的聲音一下子提高了，“我們沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但我們不傻。經(jīng)過(guò)這一次，我們學(xué)到了很多東西�！�
他對(duì)“拿地難”提出的解決方案是：放棄直接投拍，通過(guò)中介公司去拿地；或是與政府談判，以較為優(yōu)惠的條件拿地建房。
“現(xiàn)在我每天什么都不干，就是找地、找錢(qián)�！彼f(shuō)。
在2005年上半年，像于凌罡這樣的“傻根”(馮侖語(yǔ))一下子鉆出了一大群：上海、深圳、重慶、西安……也真有一大批捂著錢(qián)袋眼睜睜看著房?jī)r(jià)上漲的人，寧愿拿出幾十萬(wàn)元的積蓄委托一個(gè)陌生的外行幫自己實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。
于凌罡像一面鏡子，照出了房地產(chǎn)業(yè)的很多潛規(guī)則；“只能成功一次”的于凌罡改變不了中國(guó)百姓住不上可心房的現(xiàn)實(shí)，他是那個(gè)在公司會(huì)議上提傻問(wèn)題的職員，只要他不被不由分說(shuō)地踢出去，這個(gè)公司就還有救。
央行面孔吳曉靈
在上一輪的房地產(chǎn)泡沫中，商業(yè)銀行是一個(gè)被拖下水的受害者�，F(xiàn)在他們?nèi)匀皇欠康禺a(chǎn)業(yè)最大的債主，在緊鑼密鼓的銀行改革和宏觀調(diào)控中，中央銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一直密切關(guān)注。
當(dāng)房地產(chǎn)的熱度一再升高，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度讓央行感到擔(dān)心。除了三令五申商業(yè)銀行提高對(duì)房地產(chǎn)信貸門(mén)檻以外，央行試圖以金融手段對(duì)房地產(chǎn)熱釜底抽薪。金融市場(chǎng)的缺陷自然應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的改革和規(guī)范來(lái)改進(jìn)。當(dāng)然，對(duì)樓市調(diào)控并非央行分內(nèi)之事，所以它的某些越界舉措招致市場(chǎng)的強(qiáng)烈反彈也不奇怪。
11月5日，央行副行長(zhǎng)吳曉靈出現(xiàn)在“房地產(chǎn)金融年會(huì)”的會(huì)場(chǎng)上。她沒(méi)有像以往的央行官員習(xí)慣性地批評(píng)房地產(chǎn)過(guò)熱，反而提起了1998年央行支持房地產(chǎn)發(fā)展的信貸政策。同時(shí)她承認(rèn)，國(guó)家在停止對(duì)房地產(chǎn)的投資之后并沒(méi)有放開(kāi)相應(yīng)的融資渠道，是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)銀行資金的主要原因。她建議大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)信托、私募、上市和發(fā)行企業(yè)債，促使房地產(chǎn)資金來(lái)源多元化。
“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)是很奇怪的，它只跟銀行打交道。但這是不對(duì)的。一個(gè)行業(yè)融資怎么能全靠銀行呢？”陳基強(qiáng)說(shuō)。
他介紹說(shuō)，全球房地產(chǎn)的資金來(lái)源是多元化的，在紐約，一般房地產(chǎn)投資只有10%來(lái)自開(kāi)發(fā)商，10%來(lái)自投資商，10%是夾層貸款，10%來(lái)自股權(quán)私募和發(fā)行公司債，其余60%是銀行貸款。另外海外上市、股權(quán)私募、地產(chǎn)基金在國(guó)外都有很成熟的模式。
放開(kāi)管制是一條活路，只是以國(guó)內(nèi) 資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)的成熟度來(lái)看，這條路還相當(dāng)狹窄。
看不懂就不投資
“舊城改造里邊有很多政策不透明，按我們的習(xí)慣，我們只投我們看得懂的項(xiàng)目�！泵懒值呐顒偼褶D(zhuǎn)地對(duì)一位國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商說(shuō)。
“外國(guó)投資者的錢(qián)不好拿啊�！笔讋�(chuàng)的劉曉光感嘆。
外國(guó)投資者大概是這樣一種人：你有本事，可以拿走我200億的投資，但你要想騙我200萬(wàn)，沒(méi)門(mén)。
對(duì)于渴求資金的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這種來(lái)自資本的硬約束是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的——他們習(xí)慣于用各種手段弄錢(qián)、弄政策優(yōu)惠，惟獨(dú)不習(xí)慣公開(kāi)透明地運(yùn)作自己的企業(yè)。不習(xí)慣向出錢(qián)的人匯報(bào)自己都拿這些錢(qián)做了些什么，為什么沒(méi)有好的投資回報(bào)。而政策公開(kāi)、運(yùn)作規(guī)范透明恰恰是一個(gè)行業(yè)健康成長(zhǎng)的標(biāo)志。
對(duì)于本土的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，來(lái)自香港新加坡等地的發(fā)展商還是他們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。君不見(jiàn)，和記黃埔、新鴻基等港資地產(chǎn)商在全國(guó)各地攻城掠地，屢?jiàn)Z土地“標(biāo)王”。他們的建筑品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力、資金實(shí)力都對(duì)內(nèi)地企業(yè)構(gòu)成了擠壓和挑戰(zhàn)。
游戲中的幸存者
自從宏觀調(diào)控實(shí)施以來(lái)，不時(shí)傳出某項(xiàng)目由于資金問(wèn)題易手的消息。
“如果將世界上各種各樣的發(fā)展商的案例拿出來(lái)看的話(huà)，讓發(fā)展商滅頂之災(zāi)的不是價(jià)格下跌了。而是資金鏈斷了�！痹磁虾鞘邪舜笞餇畹娜鹗啃刨J第一波士頓首席亞洲分析師陶冬說(shuō)。
奇怪的是，在地產(chǎn)金融年會(huì)上，沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己缺錢(qián)，倒是融創(chuàng)的孫宏斌一再聲言：我不缺錢(qián)，好公司不會(huì)缺錢(qián)的。
那缺錢(qián)的在哪呢？“都在下邊坐著呢。”一位中介公司副總笑著指一下黑壓壓的來(lái)賓席。
誰(shuí)是幸存者游戲中的勝者？誰(shuí)是地產(chǎn)界的真英雄？
本新聞共
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