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“走進(jìn)街區(qū) 街區(qū)現(xiàn)象”主題論壇
　　近來(lái)，北京市場(chǎng)上涌現(xiàn)出若干主打“街區(qū)”的樓盤(pán)。對(duì)于“街區(qū)”，有人認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商炒作的概念，有人認(rèn)為是商品房市場(chǎng)從關(guān)注產(chǎn)品到關(guān)注社區(qū)的必然趨勢(shì)。為此，我們準(zhǔn)備對(duì)街區(qū)現(xiàn)象進(jìn)行關(guān)注。
　　為此，2005年11月10日，《精品購(gòu)物指南》聯(lián)袂搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行了“走進(jìn)街區(qū) 街區(qū)現(xiàn)象”主題論壇，就北京市場(chǎng)上目前的“街區(qū)”現(xiàn)象進(jìn)行討論。
　　對(duì)此次“走進(jìn)街區(qū) 街區(qū)現(xiàn)象”論壇做了全程直播，以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)況。
▲ 論壇話(huà)題
　　一、什么是“街區(qū)”？
　　二、“街區(qū)”為什么會(huì)在今年流行？
　　三、對(duì)于房地產(chǎn)和業(yè)主生活兩方面，“街區(qū)”是價(jià)值是什么？
　　四、“街區(qū)”要真?zhèn)涫裁礃拥囊鼗蛘弑憩F(xiàn)形式？
　　五、“街區(qū)”是不是一個(gè)概念？
　　六、市場(chǎng)上是否存在“偽街區(qū)”？
　　七、相對(duì)國(guó)外成熟的“”形態(tài)，北京市場(chǎng)上目前的“街區(qū)”發(fā)展需要什么樣的改進(jìn)？
▲ 論壇嘉賓
　　中國(guó)城市規(guī)劃研究所居住區(qū)規(guī)劃研究所副主任趙文凱
　　今典集團(tuán)　董事長(zhǎng)　張寶全
　　沿海賽洛城　總經(jīng)理　胡斌
　　萬(wàn)年地產(chǎn)　副總　黃璽慶
　　上古經(jīng)紀(jì)　董事總經(jīng)理　吳江
　　論壇主持人：《精品購(gòu)物指南》房地產(chǎn)事業(yè)部主任　佟崢
▲ 現(xiàn)場(chǎng)速遞－－“走進(jìn)街區(qū) 街區(qū)現(xiàn)象”論壇圖文實(shí)況

《精品購(gòu)物指南》房地產(chǎn)事業(yè)部主任佟崢主持論壇

　　【佟崢】今天特別高興幾位老總到我們報(bào)社來(lái)共同討論街區(qū)這個(gè)話(huà)題，這個(gè)話(huà)題決定的時(shí)間很快，周一開(kāi)選題會(huì)的時(shí)候，突然意識(shí)到北京很多樓盤(pán)都有街區(qū)的理念。包括今天早上我和黃總也說(shuō)，我是在一個(gè)普通的小區(qū)居住，黃總是在小鎮(zhèn)風(fēng)格的小區(qū)，社區(qū)的感覺(jué)從建筑到人文到街區(qū)的環(huán)境，總體感覺(jué)特別不一樣，很微妙。

　　【佟崢】我也感覺(jué)街區(qū)存在不存在，對(duì)社區(qū)的升值和保值是不是會(huì)不一樣。今天是精品購(gòu)物指南主辦，同時(shí)請(qǐng)來(lái)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)進(jìn)行直播。今天請(qǐng)來(lái)的嘉賓是中國(guó)城市規(guī)劃研究所居住區(qū)規(guī)劃研究所副主任趙文凱老師；今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全先生；高盛集團(tuán)總經(jīng)理胡斌先生；萬(wàn)年花城總經(jīng)理黃璽慶先生，上古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事總經(jīng)理吳江先生。其實(shí)對(duì)于我們市場(chǎng)來(lái)講，街區(qū)、社區(qū)提了很多區(qū)的概念，關(guān)于街區(qū)是不是會(huì)有一些專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)或者是很?chē)?yán)格的界定。趙老師作為專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家，再就是可能走過(guò)全世界很多的國(guó)家，對(duì)于街區(qū)有很多的看法，你能不能先談一下。

中國(guó)城市規(guī)劃研究所居住區(qū)規(guī)劃研究所副主任趙文凱

　　【趙文凱】剛告訴我這個(gè)題目也沒(méi)有什么準(zhǔn)備，實(shí)際上街區(qū)這個(gè)問(wèn)題可能我研究得還不如在座各位老總看得多，如果是你的項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)要做街區(qū)這個(gè)概念研究得就更多。從我接觸的一些東西，我感覺(jué)到街區(qū)這個(gè)概念的出現(xiàn)，不是偶然的，有一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的因素，就是說(shuō)城市交通的需要，路網(wǎng)太稀這是北京交通的一個(gè)問(wèn)題，所以城市規(guī)劃上面，北京規(guī)委一直要求加密路網(wǎng)，這是一個(gè)城市的現(xiàn)實(shí)因素，所以就造成了實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)土地規(guī)模比較大，必然要被市政道路分割，必然是這樣的。在這樣的情況下，怎么樣能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模的特點(diǎn)，它的資源的整合力度，用街區(qū)的概念是比較合適的。

　　【趙文凱】從街區(qū)來(lái)講是從國(guó)外來(lái)的這樣一個(gè)東西，在國(guó)外經(jīng)常講哪個(gè)街區(qū)，哪個(gè)街區(qū)，我們以前做過(guò)國(guó)外和國(guó)內(nèi)居住區(qū)的對(duì)比研究地做過(guò)這類(lèi)的研究，剛才在辦公室里面簡(jiǎn)單地溝通了一下，我也順便理了一下思路，簡(jiǎn)單一點(diǎn)，基本上我想街區(qū)這個(gè)概念包括兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，也就是說(shuō)我們可以去借鑒，充分發(fā)揮的。一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在于它的人性化；第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是在于它的價(jià)值提高。人性化這一方面，我覺(jué)得街區(qū)這個(gè)概念它首先要求空間要有比較強(qiáng)的開(kāi)放性和融合性，來(lái)增加人相互之間的交流。比如說(shuō)像我們現(xiàn)在很多的小區(qū)，用圍墻圍起來(lái)，為了物業(yè)的安全。圍墻就割斷了很多的東西，包括心理上、社會(huì)上、人文上的這些東西都被割開(kāi)了。第二方面實(shí)際上在土地價(jià)值上面也需要開(kāi)放，比如說(shuō)一般小區(qū)圍墻封住以后，小區(qū)院子里面商業(yè)機(jī)會(huì)就比較少，只能在它的周邊做商業(yè)。相反可以看到建外SOHO它的做法是一個(gè)街區(qū)的做法，它把空間全部開(kāi)放，和周?chē)某鞘锌臻g融合在一起，所以它每一棟樓下面全都是商業(yè)，它把價(jià)值做到最大化。所以街區(qū)應(yīng)該講對(duì)于一些位置比較好的地段，對(duì)于刺激商業(yè)價(jià)值也是有利的。我先說(shuō)這些，各位老總也都說(shuō)一說(shuō)。

　　【佟崢】當(dāng)時(shí)做一個(gè)選題，張總最有體會(huì)，北京市場(chǎng)從最初關(guān)注戶(hù)型，再就是塔樓還是板樓，再注意到社區(qū)，是不是意味著北京從產(chǎn)品層面到人文層面的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代城是青年比較重的社區(qū)，蘋(píng)果城是商業(yè)的風(fēng)格，吸引的人群非常鮮明，包括沿海做了很多的規(guī)劃，非常有街區(qū)的理念�？赡苄麄魇且环矫妫嗍腔趯�(duì)產(chǎn)品層面的一種調(diào)整，這一點(diǎn)我們也沒(méi)有搞清楚。

今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全

　　【張寶全】其實(shí)這個(gè)變化也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，市場(chǎng)的成熟關(guān)鍵是消費(fèi)者的成熟。從關(guān)注買(mǎi)房到真正開(kāi)始關(guān)注買(mǎi)生活，因?yàn)榭隙ㄊ巧钤诮謪^(qū)，而不是生活在房子里面。街區(qū)實(shí)際上是多元化生活方式的一個(gè)載體，說(shuō)建筑是生活的容器，那么街區(qū)就是生活方式的一個(gè)載體。我們希望什么樣的生活方式或者是什么樣的生活形態(tài)，不是你家里的房子決定的，而是整個(gè)街區(qū)。所以在今天，從關(guān)注房子，關(guān)注材料，甚至于關(guān)注地段重新回過(guò)來(lái)就是關(guān)注我們生活，你選擇一處房子并不是選擇房子，而是選擇生活，其實(shí)是這樣一種趨向。

　　【張寶全】第二我覺(jué)得對(duì)于街區(qū)的關(guān)注，也和我們城市化、城市的發(fā)展是關(guān)聯(lián)的。未來(lái)城市一定是文化多中心，是以某一個(gè)街區(qū)，或者是以街區(qū)特色為中心形成一種比較獨(dú)特的生活方式，就是多元化的需求所致，也是我們后來(lái)所說(shuō)的人們?cè)絹?lái)越富裕了，越來(lái)越需要個(gè)性化的生活需求，通過(guò)不同的生活形態(tài)或者是生活形式把我們對(duì)生活的購(gòu)買(mǎi)，通過(guò)街區(qū)的特征來(lái)形成交易。有一些街區(qū)我們可以看到把城市未來(lái)的形態(tài)可以看得出來(lái)，我個(gè)人認(rèn)為蘋(píng)果里面就是文化不同當(dāng)中，它可能就是一小點(diǎn)，整個(gè)國(guó)貿(mào)東南就會(huì)以蘋(píng)果這樣的特征，輻射到周邊，包括后現(xiàn)代等等，形成一種現(xiàn)代的生活形態(tài)。北京市的規(guī)劃，從我的角度來(lái)看，我覺(jué)得真正規(guī)劃比較完整的地方，就是國(guó)貿(mào)東南角，那邊原來(lái)都是工廠(chǎng)，是北京最后一塊拿過(guò)來(lái)出讓開(kāi)發(fā)的。另外就是北京市城市規(guī)劃里面也是唯一一塊區(qū)域整體出讓規(guī)劃的，這一塊規(guī)劃已經(jīng)吸納香港、日本、東京現(xiàn)代化給我們帶來(lái)的城市擁堵，所以規(guī)劃里面有很多的特征，就是多密路網(wǎng)，每150米就一條路，但是路不是很寬，如果路寬車(chē)速就快噪音就大，所以他們就路不是很寬，路網(wǎng)很密，同形成單行車(chē)道的方式。像30米這樣的街道，從街區(qū)來(lái)講它的意義完全不一樣，像30多米的街道才是一個(gè)街區(qū)的干道，這邊和那邊要有呼應(yīng)，比如說(shuō)我們看到尤其是有一個(gè)街區(qū)很失敗，就是平安大道。平安大道兩邊蓋了很多帶有中國(guó)傳統(tǒng)色彩的房子，原來(lái)的意思就是想做成兩個(gè)街區(qū)可能會(huì)很好，但是違背了街區(qū)基本的特征，一個(gè)是路太寬，變成城市干道以后把兩邊隔離開(kāi)了，就不能形成街區(qū)的氣場(chǎng)。我做蘋(píng)果街的時(shí)候研究很多，一般就是6米至12米，既讓兩邊分得很開(kāi)，但是同時(shí)這邊和那邊的人互相能夠看得見(jiàn)，這樣形成一種街的氣場(chǎng)，最重要就是體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代。人們買(mǎi)東西，買(mǎi)一件衣服并不是御寒的需要，只是自己的一種習(xí)慣，更是精神層面的消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)，根本不是物質(zhì)層面的消費(fèi)而購(gòu)買(mǎi)。

　　【張寶全】現(xiàn)代街區(qū)最大的特點(diǎn)就是混合，這是和以前不同的。以前街區(qū)不是混合為特點(diǎn)，而是以一個(gè)中心向周邊輻射。而現(xiàn)在街區(qū)不管是核心區(qū)還是其他的區(qū)，城市多中心以后每一個(gè)都是城市小街區(qū)，所以混合成為我們街區(qū)非常重要的特征。這種混合就對(duì)我們介入形態(tài)提出很高的要求。我覺(jué)得大家都已經(jīng)知道個(gè)性化商業(yè)時(shí)代的到來(lái)，但是忘了體現(xiàn)我們個(gè)性化商業(yè)時(shí)代建筑，如果建筑不能承載是建筑不能成為我們多樣化生活或者是多樣化商業(yè)供應(yīng)的載體還不行。以前有一個(gè)巨庫(kù)是最典型的，就是想老瓶裝新酒，還是傳統(tǒng)的商業(yè)建筑，把時(shí)髦的概念引進(jìn)去就以為能夠滿(mǎn)足現(xiàn)在多元化帶有體驗(yàn)式的商業(yè)，這是不對(duì)的。蘋(píng)果商業(yè)街出了一本書(shū)，從街鋪、院巷就是體現(xiàn)商業(yè)時(shí)代，它的混合特征要從建筑形態(tài)承載，如果建筑形態(tài)不能承載，你的容器如果不對(duì)那么就裝不去，這就是現(xiàn)在所說(shuō)的商業(yè)街區(qū)和商業(yè)建筑最大的誤區(qū)。我個(gè)人認(rèn)為傳統(tǒng)的商業(yè)建筑在中國(guó)都已經(jīng)飽和了，甚至嚴(yán)重過(guò)剩，而真正符合我們新的城市發(fā)展多中心網(wǎng)絡(luò)化的微型的，帶有一種混合色彩這種多元化、多元生活這種特色的街區(qū)商業(yè)建筑可以說(shuō)在現(xiàn)在還是非常欠缺的。在這方面我覺(jué)得最成功的例子，或者說(shuō)中國(guó)在這方面最開(kāi)始的標(biāo)志，其實(shí)就是在上海的新天地。上海新天地最典型就是用一個(gè)30年代中產(chǎn)階級(jí)的建筑，這個(gè)建筑含有的時(shí)間帶有的人文特色，加上現(xiàn)代商業(yè)構(gòu)成體驗(yàn)的質(zhì)感，所以能夠在上海傳統(tǒng)商業(yè)非常強(qiáng)大的地方，能夠打敗南京路，能夠打敗延安路，我認(rèn)為這是在中國(guó)精神體驗(yàn)上最重要的標(biāo)志，包括后來(lái)北京的三里屯等等。但是他們都是用歷史的人文把商業(yè)引進(jìn)來(lái)以后帶來(lái)最大的問(wèn)題就是對(duì)環(huán)境的破壞，包括北京的三里屯等等也好。這需要我們?cè)谝粋€(gè)城市商業(yè)文明發(fā)展過(guò)程當(dāng)中就是怎么從舊的城跡里面創(chuàng)造新的。像我們的會(huì)所，就是把一個(gè)新的建筑構(gòu)造新的人文，再裝上新的商業(yè)，就構(gòu)成新的人文景觀(guān)，其實(shí)我們現(xiàn)在的城市或者是現(xiàn)在的街區(qū)最最需要的就是這個(gè)。這和我們城市發(fā)展模式不一樣有關(guān)，以前的城市是自然形成的，街道也是自然形成的。比如說(shuō)大家愿意到這里買(mǎi)羊肉，都來(lái)買(mǎi)羊肉，就形成羊肉一條街，你做羊肉片，我做羊肉餡，隨著時(shí)間慢慢沉淀就留下來(lái)了，包括我們到羊肉一條街，賣(mài)羊肉已經(jīng)不重要了，但是這條街以前生活形態(tài)可以感受到很多。

　　【張寶全】今天我們都是成片開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)，我們經(jīng)常是一條街從這一頭到那一頭用的材料都是一樣，把一條街人文色彩給淡化了，但是這些是偏偏在體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代要不得的東西。就是傳統(tǒng)商業(yè)建筑在今天已經(jīng)遭遇強(qiáng)大的危機(jī)，但是我們是否意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。我想今天討論街區(qū)，我覺(jué)得提高可能是覺(jué)得重要，確實(shí)是非常重要，這里面說(shuō)起來(lái)很玄妙，但是我自己認(rèn)為我們的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，如果不真的關(guān)注所謂的個(gè)性化商業(yè)，體驗(yàn)商業(yè)，個(gè)性化商業(yè)載體，你怎么把自然和人文營(yíng)造進(jìn)去。我們?cè)?8年可以看到有很多都是造出來(lái)的，搬來(lái)老石頭，老木頭來(lái)，甚至弄假的樹(shù)，假的流水，假的小橋，但是為什么不能造點(diǎn)真的流水，真的樹(shù)，真的景觀(guān)。文明最高的一種標(biāo)準(zhǔn)就是人和自然的和諧，這種和諧就是中國(guó)文化所講的“天人合一”，沒(méi)錢(qián)的時(shí)候就追求金碧輝煌，有錢(qián)的時(shí)候一定是追求自然。在現(xiàn)在的環(huán)境中怎么樣把街區(qū)賦予不同的人文特色，這是我們今天必須面臨解決的，否則我們不可能達(dá)到街區(qū)混合狀態(tài)或者是文化的多元，也不可能符合今天人多元化的需求和需要。謝謝！

　　【佟崢】現(xiàn)在大家很少關(guān)注產(chǎn)品，更多關(guān)注價(jià)格方面的問(wèn)題。也許有人認(rèn)為是相對(duì)比較技術(shù)層面或者是比較細(xì)微的問(wèn)題，我們雖然有感覺(jué)，但是感覺(jué)沒(méi)有那么明晰，整個(gè)中國(guó)轉(zhuǎn)軌當(dāng)中非常微妙的結(jié)點(diǎn)，比如說(shuō)體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，包括剛才所說(shuō)的混合。

　　【張寶全】還有新奢侈主義，新奢侈主義以后小資就會(huì)很強(qiáng)大，土財(cái)主可能就會(huì)很弱小。精神和財(cái)富的力量已經(jīng)成為價(jià)值觀(guān)最重要的東西，其實(shí)在街區(qū)里面也是一樣。

　　【佟崢】剛才兩位講了半天，沒(méi)有說(shuō)到底什么是街區(qū)，我們能不能界定一下街區(qū)是什么樣的理念，什么樣的東西才能稱(chēng)作街區(qū)，比如說(shuō)街區(qū)、街道有什么區(qū)別？

　　【記者】我們發(fā)起這個(gè)選題的時(shí)候，這一段的感覺(jué)，我們?cè)瓉?lái)都叫小區(qū)，或者是叫什么街，但是這一年來(lái)街區(qū)的叫法越來(lái)越多，說(shuō)街區(qū)的呼聲越來(lái)越高。前一段又做了開(kāi)放與圍合的PK，我這個(gè)人比較喜歡鉆牛角尖，為什么現(xiàn)在大家都開(kāi)始叫街區(qū)？街區(qū)是新產(chǎn)生的概念，新造的概念還是本來(lái)就是一種建筑形式，而現(xiàn)在我們把它提出來(lái)或者是賦予新的內(nèi)涵，我覺(jué)得這是令我們比較模糊的地方。

　　【趙文凱】我記得在2000年的時(shí)候，我參加編居住區(qū)規(guī)范那時(shí)候就有這個(gè)問(wèn)題，提到小區(qū)組團(tuán)三級(jí)，各方都提很多的意見(jiàn)，說(shuō)我在城市當(dāng)中尤其是舊城改造根本做不到你這樣的規(guī)模，在那個(gè)時(shí)候我們也是做了這個(gè)解釋?zhuān)褪呛芏喔拍钍腔煸谝黄鹆耍趪?guó)外說(shuō)這個(gè)就是街區(qū)，但是有的時(shí)候又是指幾個(gè)地塊，城市的道路分割成那樣一塊地這是一個(gè)街區(qū)，一般都是這樣說(shuō)，中文的翻譯我個(gè)人意見(jiàn)就覺(jué)得有一點(diǎn)問(wèn)題，要是說(shuō)結(jié)合我們過(guò)去傳統(tǒng)的中國(guó)城市里面用，它應(yīng)該是一個(gè)街坊的意思，有多少戶(hù)人共用這么一塊土地。很多的臨近的這些地塊，他有共同的功能趨向或者是人的文化傾向，他有共同的場(chǎng)所，有相互的關(guān)系，這個(gè)區(qū)域可以叫做一個(gè)街區(qū)，就是用街坊和街區(qū)對(duì)應(yīng)開(kāi)。相對(duì)于我們居住區(qū)來(lái)講，過(guò)去我們提的小區(qū)組團(tuán)這個(gè)東西，它不是一個(gè)空間概念，而是人口概念，所以這里面就有一點(diǎn)打架了。因?yàn)槲覀冮_(kāi)發(fā)的一些項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)出來(lái)都叫某某小區(qū)，這是一個(gè)地域的概念，某某一個(gè)項(xiàng)目，某某一個(gè)地域才叫小區(qū)，但是國(guó)家是集中多少人以上的區(qū)域叫做小區(qū)，這么多人口比如說(shuō)能支撐一個(gè)中型的商業(yè)，這個(gè)商業(yè)又能滿(mǎn)足1萬(wàn)人基本的生活要求，按照配套的需要分成不同的等級(jí)，什么樣的等級(jí)配套什么樣的東西。比如說(shuō)我們居民需要運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，但是這個(gè)區(qū)域里面只有200戶(hù)人，建了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)是虧損的，那么怎么辦？我必須要集中1萬(wàn)人以上，我才能夠支撐得起我一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，按照這個(gè)要求是按照人口規(guī)模劃分成三個(gè)層次，配套的東西有大的，有中的，有小的，不同類(lèi)型也能滿(mǎn)足不同的基本要求，是這樣一個(gè)概念。從這個(gè)概念應(yīng)該說(shuō)街區(qū)和過(guò)去所說(shuō)的小區(qū)概念是沒(méi)有沖突的，一個(gè)是規(guī)模概念，一個(gè)是空間概念。

　　【趙文凱】剛才張總說(shuō)的非常好，它是一種生活的形態(tài)。像目前的新都市主義和80年代以后城市規(guī)劃方面的思潮和建筑思潮，都是要打破過(guò)去現(xiàn)代主義一些信條，那個(gè)時(shí)候要明確功能劃分，比如說(shuō)我這一塊地是居住用地，它就是單純的住宅，它需要商業(yè)服務(wù)，旁邊那一塊地是商業(yè)用地，沒(méi)有住宅，只有商業(yè)，這是《馬丘比丘憲章》提出來(lái)的意義。因?yàn)檫^(guò)去混合以后主要是工業(yè)和居住這些東西的混合，在城市當(dāng)中發(fā)展很多有污染性的重工業(yè)，產(chǎn)生很多的問(wèn)題，也是工業(yè)時(shí)代的城市提出這樣一種措施，就是功能分離，做功能分區(qū)。進(jìn)入了后工業(yè)時(shí)代和信息化時(shí)代的時(shí)候，實(shí)際上工業(yè)污染問(wèn)題是比較小了，跟城市人生活矛盾比較小了，相反人多元化的需求在傳統(tǒng)的現(xiàn)代主義城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的模式下難以滿(mǎn)足，所以有了后現(xiàn)代主義，是最早打出旗號(hào)來(lái)恢復(fù)傳統(tǒng)，恢復(fù)人文的思潮地所以我想對(duì)街區(qū)的理解來(lái)講，因?yàn)槲乙矝](méi)看到對(duì)街區(qū)怎么定義，但是我感覺(jué)它和社區(qū)一定是有一定關(guān)系的。像在中國(guó)的情況來(lái)講，這樣一塊地往往都是一家開(kāi)發(fā)商來(lái)完成，即便請(qǐng)不同的設(shè)計(jì)師每一個(gè)設(shè)計(jì)師做一塊，造成非常豐厚的建筑景觀(guān)，它仍然是人造的，不是歷史沉淀下來(lái)的東西，所以在這種情況下，它的街區(qū)的概念和國(guó)外街區(qū)概念肯定是有一定的差異，我們?cè)趺礃尤ヒ龑?dǎo)他，通過(guò)空間的塑造來(lái)提供一些場(chǎng)所引導(dǎo)人的行為，也吸引有共同價(jià)值觀(guān)的人選擇這樣的房屋來(lái)居住，在這生活，我覺(jué)得可能最核心的內(nèi)容，可能就是張總所說(shuō)的生活模式。生活模式基本上能確定人的階層等等社會(huì)屬性這些特征。

　　【趙文凱】還有一個(gè)街區(qū)就是空間上的特征，就是開(kāi)放和交流。治安開(kāi)放到什么程度和街區(qū)是有一定的矛盾，有一些做法是小范圍局部的封閉，我主要的空間還是開(kāi)放性的，其實(shí)這樣的項(xiàng)目是很多的，像萬(wàn)科最近做的項(xiàng)目都是這樣，把中間一條主街是開(kāi)放的，把后面的東西封閉起來(lái)。隨著技術(shù)的發(fā)展，我們監(jiān)控的手段我覺(jué)得是可以使得這個(gè)社區(qū)更開(kāi)放，提供給多人活動(dòng)和交流的空間，不同的空間不光是提供物理性的活動(dòng)場(chǎng)地，確實(shí)有很強(qiáng)的心理引導(dǎo)。剛才張總也說(shuō)到街道的尺度，要說(shuō)到這種技術(shù)層面，確實(shí)是內(nèi)容太多了。打一個(gè)比方街道怎么能夠親切，這在城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)里面有很多的國(guó)家做過(guò)研究。比如說(shuō)日本做過(guò)實(shí)驗(yàn)，也就是說(shuō)24米距離是一個(gè)界限，是人看得清對(duì)方表情的一個(gè)界限，小于這個(gè)距離的時(shí)候，人就容易交流。所以像這些東西怎么在項(xiàng)目當(dāng)中去運(yùn)用，這都是開(kāi)發(fā)商，像張總這樣不光是對(duì)經(jīng)營(yíng)，對(duì)社會(huì)的東西都比較有激情的，像怎么推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展。比較有水平，有責(zé)任的開(kāi)發(fā)企業(yè)和一些專(zhuān)業(yè)的研究機(jī)構(gòu)，充分的合作，把研究的內(nèi)容放在他的項(xiàng)目當(dāng)中，我想可能效果會(huì)非常好�，F(xiàn)在確實(shí)有很多街區(qū)的概念，有的受到現(xiàn)實(shí)條件的約束，必須在你的小區(qū)里面不得不開(kāi)幾條市政路，不得不叫街區(qū)，但是空間質(zhì)量是不是高質(zhì)量的，是不是會(huì)比封閉的大院更壞，就是穿越的道路有沒(méi)有妥善的處理確實(shí)是很關(guān)鍵的問(wèn)題。所以剛才說(shuō)到街區(qū)的概念，就是兩點(diǎn)，一是社會(huì)層面角度來(lái)講有共同價(jià)值觀(guān)的，第二就是在空間上相對(duì)是集中的，有它的核心空間，有它的邊界，也有它的標(biāo)志。因?yàn)閷?duì)場(chǎng)所是有一個(gè)定義，五個(gè)要素，入口、通道、中心、標(biāo)志、邊界，具備這些東西，這樣一個(gè)空間，同時(shí)它是開(kāi)放的，能夠滿(mǎn)足人交流的這樣一個(gè)空間，我想從這兩個(gè)角度是不是可以這樣給出一個(gè)定義。

　　【記者】謝謝趙老師，趙老師講完以后，我對(duì)街區(qū)的認(rèn)識(shí)清楚了很多，也提高了很多。我原來(lái)覺(jué)得是咱們發(fā)展到一定的程度必須要有這樣一個(gè)概念，現(xiàn)在看來(lái)可能不是，當(dāng)我們生活發(fā)展到一定層次，人文需要到一定水平的時(shí)候，它對(duì)于新的住宅規(guī)劃一種理念，一個(gè)根本性理念轉(zhuǎn)變很重要的概念。

　　【張寶全】我覺(jué)得什么叫做街區(qū)？我剛才想了半天，我突然發(fā)現(xiàn)我沒(méi)有想明白地我覺(jué)得有一個(gè)詞對(duì)照來(lái)看就能想明白—街道，街區(qū)肯定不等于街道，但是街道肯定是街區(qū)的一部分，我們經(jīng)常把街道和街區(qū)混合在一起，街道是為人和車(chē)留下的交通空間，并且在交通空間具有交易功能，就形成各種商店等等。但是街區(qū)的時(shí)候含有街道，但是它也是一個(gè)空間區(qū)域，這個(gè)空間區(qū)域是一個(gè)完整的，就是能夠具備相對(duì)完整生活功能的這樣一個(gè)區(qū)域，又是承載著這樣具體的街道里面，我覺(jué)得是這樣一個(gè)范圍。層次多元化和微型化，我們以前賣(mài)羊肉就是賣(mài)羊肉，但是今天的街道不一樣，承載其他的功能，像娛樂(lè)、交際，當(dāng)這些功能都具備的時(shí)候，就不像剛才所說(shuō)的這邊是工藝區(qū)，這邊是城區(qū)，像回龍觀(guān)、望京，應(yīng)該有娛樂(lè)的地方，工作的地方，但是盡管他有街道，是以居住為主體的，沒(méi)有形成今天意義上的街區(qū)概念，而是傳統(tǒng)意義上的街區(qū)概念。所以我們今天更關(guān)注的街區(qū)，在今天城市化的發(fā)展前提之下和我們所講的城市網(wǎng)絡(luò)化多中心，重新關(guān)注我們自身的生活。所以對(duì)于我們的街區(qū)，就是以街道為主體的空間區(qū)域內(nèi)能夠具備我們今天生活相對(duì)完整功能的的街區(qū)。

　　【趙文凱】剛才說(shuō)到需求，我倒想起來(lái)人需求的五個(gè)層次，最下面是生理的，安全的，可能我們居住需求選擇也是這樣，過(guò)程強(qiáng)調(diào)安全，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理，現(xiàn)在可能是交往這個(gè)層面。也就是說(shuō)這個(gè)城市人整體的經(jīng)濟(jì)水平在提高的時(shí)候，人對(duì)居住空間形態(tài)就有新的要求。

　　【張寶全】交往、娛樂(lè)、消費(fèi)、居住、安全，只有功能齊備才是街區(qū)的概念，如果只賣(mài)一樣僅僅是一個(gè)街，或者是一個(gè)道。

　　【佟崢】胡總、黃總、吳總是樓市的思想者，其實(shí)咱們都是街區(qū)混合型街區(qū)文化的實(shí)踐者。大家說(shuō)一說(shuō)。

　　【胡斌】我們經(jīng)過(guò)對(duì)于樓盤(pán)的實(shí)踐談一下，從張總的蘋(píng)果22苑街，黃總的萬(wàn)年花城，吳總代理的后現(xiàn)代城，再到我們沿海塞洛城，我們是按照美式做的規(guī)劃，剛才提到這個(gè)題目就是什么是街區(qū)？從我們個(gè)人的角度，按照大家比較通俗的概念去說(shuō)，其實(shí)街區(qū)從物理形式的表現(xiàn)是一種城市住區(qū)，它和我們鄉(xiāng)村的別墅，園林式的山水住區(qū)，我覺(jué)得跟他們是有一點(diǎn)區(qū)別，我們PK一下，上一次我們和呂大龍PK，雖然是說(shuō)PK，還是劍走偏鋒，我們說(shuō)的是城市住區(qū)，呂大龍?jiān)谘哉Z(yǔ)里面提出街區(qū)是類(lèi)似窮人住的地方，他覺(jué)得山水式的住宅才是居住的最高境界，其實(shí)大家都是劍走偏鋒了一下，其實(shí)也沒(méi)有PK起來(lái)。我覺(jué)得在人居住生活里面有一個(gè)非常有意思的事情，就是人總是講輪回，有的時(shí)候自己在日常生活當(dāng)中司空見(jiàn)慣的事情，回想起來(lái)才是真正美好的。我們哥幾個(gè)很多都會(huì)回想起小時(shí)候玩的玩藝，我看到街區(qū)論壇的背景畫(huà)選得非常好，我們仔細(xì)看一下背景畫(huà)，又有趙老師提到的這樣一個(gè)尺度，就是房子和房子之間房距不是像我們一拉就是60、70米，但是北京有間距的規(guī)劃要求沒(méi)有辦法，但是在很多開(kāi)發(fā)商的廣告上說(shuō)我們樓間距100米成為賣(mài)點(diǎn)，但是這種大的間距對(duì)于人文的生活是一種破壞。所以你看這張圖，因?yàn)槲覀儽容^直觀(guān)一點(diǎn)，樓和樓之間在合理的尺度上。再就是街，實(shí)際上是人和車(chē)混流的，機(jī)動(dòng)車(chē)和路邊的停車(chē)，還有摩托車(chē)，非機(jī)動(dòng)車(chē)，人，所有的居民坐在馬路邊上，有的時(shí)候我們?nèi)惤�、云南那邊買(mǎi)，感覺(jué)在麗江小街道上，一個(gè)戴老花鏡的老人在那坐著，非常休閑，這就是一種生活。包括剛才張總所說(shuō)沒(méi)錢(qián)的時(shí)候建造金碧輝煌，有錢(qián)的時(shí)候是非常享受自然，享受親近的這樣一種生活形態(tài)，所以我覺(jué)得在沿海塞洛城，我們當(dāng)初打造的時(shí)候，很多模型參照就是這張圖的背景，包括我們很多街區(qū)效果圖做出來(lái)也是這種形式。

沿海賽洛城總經(jīng)理胡斌

　　【胡斌】我們說(shuō)城市住區(qū)，再回過(guò)頭看一下城市。剛才說(shuō)到人的五大需求是很容易得到滿(mǎn)足的，和剛才所說(shuō)的郊區(qū)化的山水住區(qū)有很大的區(qū)別，那個(gè)時(shí)候你要驅(qū)車(chē)很遠(yuǎn)進(jìn)到城里面買(mǎi)生活配套，文化娛樂(lè)的消費(fèi)，當(dāng)我們?cè)谙M(fèi)層面上在城市上是很容易得到滿(mǎn)足的。當(dāng)這個(gè)人掙到錢(qián)以后，當(dāng)然大家都不是把錢(qián)壓在箱子里面的人，大家都要享受物質(zhì)和文化的消費(fèi)，所以對(duì)于生活不要理解成簡(jiǎn)單的購(gòu)物，也就是剛才張總所說(shuō)的街區(qū)不是街道，街道可能是兩邊有一點(diǎn)店鋪，我有錢(qián)可以做等值交換，購(gòu)買(mǎi)一些商品，我覺(jué)得這是購(gòu)物行為，這不能說(shuō)明我們城市整個(gè)生活的全部，其實(shí)我們?cè)谏罾锩娲蠹野l(fā)現(xiàn)這主要是一種消費(fèi)，而且這種消費(fèi)對(duì)于年輕的人群來(lái)說(shuō)，在消費(fèi)里面是文化娛樂(lè)消費(fèi)又在我們娛樂(lè)消費(fèi)里面又占很大一部分，其實(shí)大家現(xiàn)在都是衣食無(wú)憂(yōu)，你找到工作滿(mǎn)足你自己基本的生活需求，滿(mǎn)足你的生存需求，我覺(jué)得這已經(jīng)不成為我們的問(wèn)題了，我們現(xiàn)在主要是享受一種檔次，一種品位。在這里面我們每一天去看一些地方，大華影院，還有海淀劇院，再看看我們雙安對(duì)面的華興影城，就看這些人平常到8小時(shí)以外的時(shí)候，都在進(jìn)行文化娛樂(lè)的消費(fèi)。更享受精神層面，在你這個(gè)城市人的心情是非常自由，非常開(kāi)放。

　　【胡斌】像東方新天地，我們也不講上海新天地，我們就看一下我們的東方廣場(chǎng)、東方新天地，我們?cè)诶锩婀涞臅r(shí)候都是很休閑，很隨意，心情得到足夠的放松，這個(gè)時(shí)候的人，我覺(jué)得是非常自然的一種人。當(dāng)我們上班的時(shí)候，在老板眼光面前我們其實(shí)都是蠻不自在的，下班的時(shí)候一定要放松一下。所以我覺(jué)得對(duì)于街區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)或者是在北京，或者是全國(guó)社區(qū)的打造方面，我覺(jué)得它應(yīng)該是在做房地產(chǎn)一種升級(jí)版，而這種升級(jí)版是一種回歸。我們以前很多階段里面都是講蓋幾棟樓，中間又把園林、綠化等做得很好，但是真正忽視了生活業(yè)態(tài)。比如說(shuō)在我們沿海塞洛城已經(jīng)做出來(lái)一條街，很多消費(fèi)者和我們很多朋友過(guò)去看了以后覺(jué)得很有感觸，覺(jué)得這就是我們需要的一種生活。在這里面有美容美體，有小的影城，有酒吧，當(dāng)8個(gè)小時(shí)工作以外不用呼朋喚友跑到很遠(yuǎn)的地方，不用到三里屯，也不用到方莊去吃飯，很便捷的在2公里之內(nèi)就能夠讓文化娛樂(lè)的需求，應(yīng)深的放松找到地點(diǎn)，這從PK的角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這是郊區(qū)住宅沒(méi)有的。另外在城市發(fā)展至少現(xiàn)在房子比以前蓋得更漂亮，當(dāng)坐在飛機(jī)俯視這個(gè)城市是非常多樣化的，形式是非常豐富的。而以前大家在做房地產(chǎn)的時(shí)候，在做小區(qū)的時(shí)候，或者是做一個(gè)社區(qū)的時(shí)候做的是很單一的，在我們?nèi)宄桥赃吅芏嗟姆孔佣际且荒Ｒ粯拥�，我們從網(wǎng)上也看到很多人對(duì)街區(qū)的概念理解是住宅加上底商，我覺(jué)得真的不能一句話(huà)來(lái)說(shuō)明整個(gè)街區(qū)的建筑形式，就是社區(qū)打造首先從建造形態(tài)上面是非常多元化的，所以在我們?nèi)宄抢锩嫖覀冇?層的住宅是躍層的，也有6層帶電梯的，一梯兩戶(hù)，也有18層一梯五戶(hù)塔樓形式，也有一梯三戶(hù)16、17層板樓，看上去建筑形式是非常多樣的。以前在房地產(chǎn)我們也想省一點(diǎn)錢(qián)，設(shè)計(jì)師如果是建一樣，有30％的重復(fù)設(shè)計(jì)系數(shù)，有重復(fù)設(shè)計(jì)系數(shù)，設(shè)計(jì)費(fèi)也可以省一些，但是我們覺(jué)得在設(shè)計(jì)費(fèi)上花的錢(qián)是值得的，我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候難度是可想而知的，每一棟樓和每一棟樓是不一樣的，陽(yáng)臺(tái)等等都不一樣，這在我們建設(shè)設(shè)計(jì)上面提到了很大的難度系數(shù)，但是做出來(lái)的東西大家很喜歡，看上去不是千篇一律的東西，這是物理形態(tài)。核心就是你在這里面體現(xiàn)的是什么？體現(xiàn)了一種生活的形態(tài)，讓你住在這里面亦商亦住，按照現(xiàn)在最流行的話(huà)就是“和諧社區(qū)”，回歸到這個(gè)詞當(dāng)中，在前一階段非常流行的一個(gè)詞，所以里面一定是和諧的業(yè)態(tài)共存。

　　【胡斌】我非常喜歡精品這一張背景畫(huà)，我希望在整個(gè)沿海塞洛城打造里面，街的里面真的是隨便擺一把椅子，不愿意在客廳或者是家里呆著，就在街上享受暖洋洋的太陽(yáng)，享受街上人來(lái)人往。今天焦點(diǎn)也在做直播，也可以回答網(wǎng)友的問(wèn)題。也就是無(wú)街區(qū)的安靜和有街區(qū)的喧鬧的沖突矛盾怎么解決，有一些街必須需要商業(yè)，如果沒(méi)有商業(yè)住區(qū)會(huì)被人罵的，有人說(shuō)我要享受安靜，別有那么多的商業(yè)，但是真正住進(jìn)去這也不方便，那也不方便，連打一瓶醬油還要開(kāi)車(chē)出去，回過(guò)頭還是罵開(kāi)發(fā)商，所以他還是需要有商業(yè)業(yè)態(tài)。有了商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)是需要人流，是需要商氣，需要人氣，需要這種氣場(chǎng)，和居住所需要的“雙安”，即安全、安靜，這兩個(gè)是產(chǎn)生沖突和矛盾，在具體沿海塞洛城打造從幾個(gè)方面解決。首先從規(guī)劃上，研究一個(gè)城市，我們?nèi)ッ绹?guó)、紐約、西班牙、馬格里等很多的地方，居住區(qū)和人的商業(yè)生活互相是一種持對(duì)望的態(tài)勢(shì)，所以我們把居住里面為了保證雙安我們可以把它做成一個(gè)相對(duì)圍合的街區(qū)，讓你的公共空間在內(nèi)庭院里面，就是老太太推著他的孫子里面曬太陽(yáng)，小孩子在這個(gè)院子里面跳皮筋，但是門(mén)口有保安，讓小孩在外面玩的時(shí)候家里人不用擔(dān)心，這樣保證我們的安全、安靜，我們現(xiàn)在有很先進(jìn)的手段可以保證。當(dāng)你出了這個(gè)門(mén)走入非常自由開(kāi)放的街道里面，這個(gè)時(shí)候在酒吧里面喝喝酒，心情非常輕松，再請(qǐng)一個(gè)小姑娘看看電影，我覺(jué)得從這個(gè)角度可以解決住區(qū)安靜性和商業(yè)的喧鬧。再就是通過(guò)商業(yè)的管理，北京有很多的要求，上面是住宅底下不能是餐館，通過(guò)一些管理的方式大家就可以把商業(yè)很好管理起來(lái)。另外在這里面，在業(yè)態(tài)上我們做一些商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，不是隨便什么業(yè)態(tài)都能夠進(jìn)來(lái)，在小區(qū)里面比如說(shuō)你住在樓上，底下是賣(mài)小包子或者是吆喝什么事，你也覺(jué)得是蠻煩的事情，我們通過(guò)一些規(guī)劃方式，人流、車(chē)流比較大的地方，像超市，單獨(dú)規(guī)劃在一個(gè)區(qū)域里面，和住區(qū)保持一定的距離，我覺(jué)得可以通過(guò)很多規(guī)劃的方式、建筑的方式，現(xiàn)在建筑材料門(mén)窗的保溫、隔音、降噪性能非常好，在建筑材料的選型上我們也可以有很好的科技手段保證，別去裝欄桿，保證安全性別裝一個(gè)欄桿把自己封在房子里，我們有紅外很多高科技保安手段都可以采用。

　　【胡斌】其實(shí)它的核心實(shí)質(zhì)有的時(shí)候我們是增加了人和人交往空間。再回過(guò)頭人想當(dāng)初50、60年代沒(méi)有那么好的科技手段，小區(qū)也不是建得那么漂亮，那時(shí)候物質(zhì)水平也不是很高，但是那個(gè)時(shí)候可以說(shuō)路不拾遺，夜不閉戶(hù)，社會(huì)風(fēng)氣非常好，但是那個(gè)時(shí)候主要是人和人之間交往，空間距離比較近�，F(xiàn)在你住在城市單元樓里，你的樓上樓下，你的對(duì)門(mén)姓什么干什么叫什么有的時(shí)候非常冷漠。在城市住區(qū)或者是街區(qū)里面是很容易形成人和人交流，比如說(shuō)我和你們住對(duì)門(mén)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)陌生人撬鎖，馬上就有無(wú)數(shù)眼盯著他，他想撬鎖不可能，很多安全防范是靠社會(huì)性，靠人和人的交流形成一個(gè)很強(qiáng)的人文，我們?cè)诖蛟焐鐓^(qū)、街區(qū)是比較喜歡的東西，就是人和人交流的空間非常友善，把空間距離感打破了，讓人非常自由的交流。

　　【董宛】剛才你提到的一些符號(hào)我代表網(wǎng)友反饋集中的問(wèn)題來(lái)問(wèn)你，第一點(diǎn)很多們問(wèn)你，包括呂大龍說(shuō)你做沿街商業(yè)，商業(yè)提高同時(shí)住宅價(jià)值就會(huì)提高，但是你剛才提到一些做法，比如說(shuō)走開(kāi)放式社區(qū)比較早的萬(wàn)科，商業(yè)都是在社區(qū)一進(jìn)門(mén)的地方；第二就是你提到我們開(kāi)放式街區(qū)局部還是用了圍合的手段，具體在沿海塞洛城，你是整體封閉還是開(kāi)放的，你和萬(wàn)年花城還是不一樣，比如和城市規(guī)劃路是不是有形的隔開(kāi)。

　　【胡斌】我們是86萬(wàn)平方米，整體做出來(lái)是23個(gè)比較完整的居住組團(tuán)，居住組團(tuán)四周要不就是城市交通道路，次干道、主干道，如果是橫向城市干道，縱向一定設(shè)計(jì)成我城市內(nèi)街街區(qū)，它的尺度可能就是剛才趙老師所說(shuō)的大概是在24米以?xún)?nèi)，這樣可能是15米，單行道可能是7米。通過(guò)完全開(kāi)放的城市道路和小區(qū)街區(qū)縱橫比較密的交通路網(wǎng)，使我有可能在整個(gè)街區(qū)道路兩側(cè)設(shè)比較多的商業(yè)。商業(yè)價(jià)值主要取決于交通和人流，在商業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)、國(guó)外對(duì)于商業(yè)的價(jià)值觀(guān)判斷還是有區(qū)別的，我們今天借這個(gè)機(jī)會(huì)也澄清一下這個(gè)概念。就是包括媒體，很多人認(rèn)為商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣取決于地段，但是實(shí)際上在國(guó)外，對(duì)于商業(yè)的判斷真的不在于地段，商業(yè)于什么？在于人流。人流、人流、人流，包括美國(guó)很多的ShoppingMall都不是在很好的地段里面，按照我們所說(shuō)都是在四環(huán)、五環(huán)以外，但是人流很大，保證它的商業(yè)。所以我們?cè)谡麄€(gè)住區(qū)的商業(yè)還是靠人流，商業(yè)的打造我覺(jué)得不是按起葫蘆起來(lái)瓢的感覺(jué)，商業(yè)至少使生活的配套很便捷了，至少生活的便捷性對(duì)于居住價(jià)格有很好的提高，大家住在這里面，包括我們現(xiàn)在像塞洛城很多的朋友一樣，我們年底之前發(fā)起一個(gè)客戶(hù)帶客戶(hù)的活動(dòng)，因?yàn)楹芏嗳俗≡谶@說(shuō)這很方便，這很好，這樣他就把他的很多朋友都聚集過(guò)來(lái)，這樣都在這里，或者是以后聚會(huì)就在塞洛城里面，不用到處亂跑，我的住宅的價(jià)值你想是提高還是降低了。都是喜歡的東西，非常搶手的東西，非常關(guān)心的東西一定價(jià)值提高，誰(shuí)都不理它，不叱它價(jià)值還會(huì)提高嗎。

　　【佟崢】黃總是住在城市邊緣五環(huán)外，自己做新都市主義大盤(pán)；而吳總是做美國(guó)后街這樣一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)我了解他住在三環(huán)邊一個(gè)能看見(jiàn)國(guó)貿(mào)的房子里面，他自己說(shuō)堅(jiān)持要買(mǎi)在城里，在你們倆之間會(huì)存在一些自己居住形態(tài)上的差異，你們兩個(gè)人能不能展開(kāi)一場(chǎng)簡(jiǎn)單的PK賽。

萬(wàn)年地產(chǎn)副總黃璽慶

　　【黃璽慶】這是不同的選擇，不同的喜好，首先我年齡比他大，可能喜歡安靜一點(diǎn)，喜歡獨(dú)處一些，年輕人喜歡熱鬧一些。剛才說(shuō)到什么是街區(qū)，街區(qū)主語(yǔ)是區(qū)，重點(diǎn)是街。什么是區(qū)？按照古代文字的解釋?zhuān)鞘詹毓任锏牡胤剑压任锓旁谶@里面，所以在區(qū)可能是一個(gè)場(chǎng)所，既然說(shuō)是谷物這個(gè)場(chǎng)所就不能不穩(wěn)定，所以應(yīng)該是相對(duì)比較穩(wěn)定的場(chǎng)所叫做區(qū)。什么叫街區(qū)？這個(gè)場(chǎng)所是由幾條街圍起來(lái)，至少是一條街，一個(gè)區(qū)圍合起來(lái)至少要有三條線(xiàn)，至少要有一條街，被圍合起來(lái)的場(chǎng)所叫做街區(qū)。如果三條路圍起來(lái)不叫街區(qū)，可能是路區(qū)，為什么叫做街區(qū)？就是人圍繞著兩土在走，兩個(gè)土是什么？古代兩個(gè)土就是圍繞在里面，這是古代街區(qū)的概念，至少要有一條街的圍合度。路是一個(gè)足一個(gè)各，街實(shí)際上排斥的是汽車(chē)，是以行人為主的，街基本上都是人在走，而路是一個(gè)足，一個(gè)各，誰(shuí)的腳都可以走，汽車(chē)的腳也可以走，那叫路，不叫街區(qū)，什么叫做街區(qū)是這個(gè)概念。

　　【黃璽慶】社區(qū)是指物理屬性，社是指社群性的居住區(qū)，也就是居住在這里的人有共同的文化歸屬，共同的歸屬感，但是現(xiàn)在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商會(huì)遇到困惑，我怎么樣去加強(qiáng)我這個(gè)社區(qū)居民的文化認(rèn)同感，發(fā)現(xiàn)很難做到，至少?gòu)纳鐓^(qū)這個(gè)概念很難指導(dǎo)他做出能夠有文化歸屬感的硬件來(lái)。然后是開(kāi)始想到街區(qū)，為什么加強(qiáng)文化歸屬感？剛才胡總也提到了，實(shí)際上是隨著福利分房制度取消之后，過(guò)去單位分房形成單位的人居住在一起，從而單位文化或者是大院文化消失以后鄰居是誰(shuí)都不知道，老死不相往來(lái)，這樣怎么讓大家互相認(rèn)識(shí)起來(lái)，真正形成鄰居，就想到了美國(guó)街區(qū)這個(gè)概念，重點(diǎn)就在街上。英文實(shí)際上說(shuō)明了街一定是混合的，要做成街區(qū)一定是這個(gè)概念。街是干什么？街的首要功能是商業(yè)，逛街買(mǎi)東西去，所以B就是商業(yè)的意思；L就是休閑的意思，更好的土地，但是是修耕的土地上休閑；O是開(kāi)放的意思；C就是要有人群；K就是看，我們?cè)谶@里非常好的交往。為什么街區(qū)開(kāi)始流行，就是開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中沒(méi)有辦法找到使我的居民有歸屬感的硬件設(shè)施形成這樣的街。今年我去京都看的時(shí)候突然有一個(gè)概念，我說(shuō)我明白了一個(gè)詞，ABCD可以構(gòu)成現(xiàn)在城市文明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，A是一個(gè)區(qū)域，一個(gè)區(qū)域的細(xì)胞是B，數(shù)個(gè)B可以組成一個(gè)社區(qū)，數(shù)個(gè)社區(qū)可以組成一個(gè)行政區(qū)，這是ABCD的概念，一定是有道理的。每一個(gè)B實(shí)際上本身的高度、寬度、長(zhǎng)度是有一個(gè)合理的規(guī)模。剛才也說(shuō)到6至12，我看塞洛城的街就是拿我的腳一個(gè)一個(gè)量的，大概是7個(gè)半B，6個(gè)寬。它的價(jià)值是什么？把社區(qū)按照街區(qū)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上就給這個(gè)社區(qū)的人們提供一種實(shí)實(shí)在在的生活方式。我說(shuō)搞一個(gè)社區(qū)文藝團(tuán)體，但是具體在那里承載物是什么？現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)是街區(qū)，這條街主要排斥汽車(chē)文化，主要強(qiáng)調(diào)人本文化，人可以休閑，可以購(gòu)物，可以在酒吧、餐館里面聚會(huì)，從而人和人建立新型鄰里關(guān)系，新的生活方式能夠有效建立起來(lái)，否則沒(méi)有物質(zhì)載體，可能就有一條行政路，有一條馬路就叫做街區(qū)了，這是為偽街區(qū)。只不過(guò)目前對(duì)于中國(guó)來(lái)講，街區(qū)是一個(gè)很好的概念，是解決社區(qū)文化，解決社區(qū)成長(zhǎng)的一個(gè)很好的物質(zhì)載體，但是畢竟中國(guó)和國(guó)外不太相同，在國(guó)外的街區(qū)你不會(huì)感覺(jué)到零亂，車(chē)少人多，而中國(guó)的商場(chǎng)很難達(dá)到安靜，因?yàn)橹袊?guó)單個(gè)購(gòu)買(mǎi)的量太少，需要規(guī)模，另外中國(guó)人容易大呼小叫，可能更多要做建筑的屏蔽遮擋，像樹(shù)林、噴泉等等，但是街區(qū)是一個(gè)很好的概念，隨著社區(qū)的成熟街區(qū)概念會(huì)越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商采用，如果一個(gè)大盤(pán)不走街區(qū)，那么大盤(pán)進(jìn)行封閉，對(duì)于城市就是一種災(zāi)難，對(duì)于交通堵塞就是災(zāi)難，未來(lái)大盤(pán)一定要這樣開(kāi)發(fā)，開(kāi)放式社區(qū)，封閉式街區(qū)，街區(qū)是相對(duì)封閉，但是封閉的街區(qū)不意味著一定要有圍墻，通過(guò)下沉廣場(chǎng)、街道、綠植和外面的街進(jìn)行阻隔，這是很好的開(kāi)發(fā)模式。

　　【張寶全】上海中遠(yuǎn)一個(gè)小區(qū)是150萬(wàn)平方米，他是社區(qū)的概念，前后有2公里長(zhǎng)，社區(qū)封閉挺好的，后來(lái)小區(qū)啟動(dòng)以后不行，沒(méi)有辦法后來(lái)就找公交車(chē)，在小區(qū)里面開(kāi)兩站，開(kāi)兩站以后就很方便了，滿(mǎn)足人的交通、交際，尤其是大盤(pán)，更要把城市的功能完備，不完備根本不可能。

上古地產(chǎn)董事總經(jīng)理吳江

　　【吳江】我PK一下黃總，因?yàn)槲矣X(jué)得沒(méi)有黃總那么有文化，像我這種沒(méi)有文化的人還是愿意住在城市里面，因?yàn)榭梢杂|摸到城市里面，有文化的人既能入市又能出市，基本上住在市外。99年有一個(gè)清水園，潘總就帶我去看，在路上說(shuō)了一句，說(shuō)我在這個(gè)地方做項(xiàng)目就不知道客戶(hù)群從哪里來(lái)，潘總更在意的是CBD的客戶(hù)群。接著說(shuō)一下街區(qū)的問(wèn)題，以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上我住過(guò)兩個(gè)南派開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一個(gè)是萬(wàn)科，一個(gè)是富地，他們?cè)陂T(mén)口會(huì)有很大的牌子，上面寫(xiě)著八個(gè)大字，私家地方閑人免進(jìn)，我們沒(méi)有文化的人就感覺(jué)到這個(gè)牌子很威武，住在里面就覺(jué)得很開(kāi)心。但是實(shí)際上我們現(xiàn)在的辦公室，包括現(xiàn)在代理后現(xiàn)代城，辦公室就在里面，我們項(xiàng)目很早就提出街區(qū)的概念。街區(qū)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，比如說(shuō)私家地方閑人免進(jìn)，給人感覺(jué)你在社區(qū)里面生活被人看見(jiàn)很少，像萬(wàn)科以親切面目表現(xiàn)給人的開(kāi)發(fā)商，社區(qū)都有很大的圍墻，這個(gè)圍墻只是鏤空的，讓人們看見(jiàn)里面綠化很好，社區(qū)里面的人不會(huì)被打擾，我們叫做灰度空間或者是半開(kāi)放的空間。而我們說(shuō)全開(kāi)放的空間，像蘋(píng)果社區(qū)住戶(hù)和三里屯住戶(hù)是兩類(lèi)客戶(hù)，三里屯就覺(jué)得受不了底下的人對(duì)他們的干擾，而蘋(píng)果社區(qū)很有可能底下有一個(gè)酒吧或者是餐廳，他覺(jué)得很好，人和人的價(jià)值趨向不同，就會(huì)決定街區(qū)在某個(gè)方面實(shí)現(xiàn)的程度。像我們這種沒(méi)有文化的人，住在私家地方閑人免進(jìn)，但是如果你看到這種半開(kāi)放的空間時(shí)候，實(shí)際上街區(qū)是完全把它打散，從灰色空間到白色空間，你的私生活就可以被人傳誦，被人欣賞，或者是被人宣揚(yáng)。它和社會(huì)的界面和生活的界面都是很生硬的，為了保護(hù)住戶(hù)安全，雖然對(duì)小區(qū)的住戶(hù)是很好的，但是對(duì)于外來(lái)的人是不好的。而街區(qū)在這方面是非常包容的，這是第一個(gè)問(wèn)題。

　　【吳江】第二個(gè)問(wèn)題再說(shuō)街區(qū)的價(jià)值。剛才張總提到是生活方式的載體，作為生活方式的載體具有多樣性的特征，在一個(gè)街區(qū)里面又是高度集成和抽象，我們的街區(qū)雖然承載很多的生活，但是這種生活雖然內(nèi)在的表現(xiàn)，或者是它的業(yè)態(tài)可能會(huì)非常豐富，但是實(shí)際上所對(duì)待的人和他所表現(xiàn)出來(lái)那種精神上的價(jià)值是高度相同的，也就是非常明顯的文化形象決定了所謂的建筑街區(qū)場(chǎng)所的價(jià)值。它的心里形象和文化形象我們覺(jué)得是比較高度抽象的。第二就是我們認(rèn)為它具有一個(gè)更高的商業(yè)價(jià)值，像塞洛城、蘋(píng)果、萬(wàn)年花城都做的很多街區(qū)的探索，這種街區(qū)的探索就讓很多原來(lái)并不一定具有商業(yè)價(jià)值的地方，就具備了一些商業(yè)價(jià)值，而這種商業(yè)價(jià)值又和生活方式感覺(jué)是密切相關(guān)的。其實(shí)像剛才張總說(shuō)得很好，CBD的東南部，我們覺(jué)得這是一個(gè)區(qū)域，還有朝青板塊，這兩個(gè)板塊最容易產(chǎn)生街區(qū)住宅或者是街區(qū)的地方，因?yàn)槟繕?biāo)客戶(hù)產(chǎn)生非常明顯的一致性，而且目標(biāo)客戶(hù)開(kāi)放的心態(tài)和目標(biāo)客戶(hù)的生活方式表明和趨向是一致的。如果我們所有的樓盤(pán)都可以號(hào)召大家取消圍墻就會(huì)成為示范街區(qū)，但是現(xiàn)在沒(méi)有做到。雖然單個(gè)項(xiàng)目很大，單個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是街區(qū)生活，因?yàn)槲覀兪窃谔剿�，另外很多建筑都是新建筑，自然更新替代還需要很長(zhǎng)時(shí)間，所以我們實(shí)現(xiàn)的是街區(qū)生活，但是不能說(shuō)已經(jīng)相對(duì)形成很多的街區(qū)，這還是需要解決的問(wèn)題。作為我來(lái)說(shuō)覺(jué)得精品購(gòu)物能夠意識(shí)到這樣問(wèn)題，而且關(guān)注這樣的問(wèn)題，我覺(jué)得至少是一個(gè)比較好的方向。我覺(jué)得尤其是朝陽(yáng)路和青年路，朝青板塊和東南部路網(wǎng)密度差不多，規(guī)劃很好，而且道路系統(tǒng)整個(gè)居住的客戶(hù)的感覺(jué)也很接近。這兩個(gè)區(qū)域里面應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)街區(qū)來(lái)承載這樣一種生活。

　　【吳江】目前北京的規(guī)劃，還有目前大量的城市改造所造成的影響，我們公司的分析我們認(rèn)為就是布袋子效應(yīng)。什么叫做布袋子效應(yīng)？朝陽(yáng)路到通縣至少有1000平方米左右的住宅，但是他們都到華堂來(lái)消費(fèi)，在華堂個(gè)區(qū)域消費(fèi)是很好的，所有包括餐廳一是道路是最堵的，另外就是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很好。亞運(yùn)村北面也是一樣，安立路延伸過(guò)去實(shí)際上一直到小湯山附近也有1000平方米左右的公寓，但是他們都會(huì)集中在亞運(yùn)村華堂，飄亮和北辰購(gòu)物中心消費(fèi)；南城也是，以后集中在SOGO和新世界，這就是住宅商業(yè)配套不足的問(wèn)題，也就是你的配套不能滿(mǎn)足大部分客戶(hù)日常生活需要。日常生活可能除了交流的價(jià)值可能是最高的價(jià)值，但是他基本生存價(jià)值，比如說(shuō)我們吃飯，現(xiàn)在在CBD東南區(qū)吃飯已經(jīng)好一點(diǎn)，原來(lái)可能還是要到CBD里面去。再說(shuō)朝陽(yáng)路和青年路也是一樣，還是要華堂路往西，否則飯館和配套就很差。但是你的街區(qū)出來(lái)以后，你的街區(qū)配套就會(huì)解決很多在社區(qū)里面、住區(qū)里面人生活的基本需要。所以這種基本的生活需要可能就需要一些好的建筑形態(tài)來(lái)配合，所以我們就看到無(wú)論是蘋(píng)果12苑街還是我們自己的會(huì)所，還是胡總這邊做的這條街，這種好的建筑形式就能夠基本承載一個(gè)大家不需要跑到CBD感受到都市繁華又能夠滿(mǎn)足基本生活需求。還有需要帶中心的建筑，可能就是一個(gè)吃喝玩樂(lè)的地方，業(yè)態(tài)可能是KTV、洗浴、歌廳，包括桑拿、酒吧等等這樣的地方，不一定是華堂這樣的地方，所有不方便在家門(mén)口的娛樂(lè)要到那里進(jìn)行，這可能還會(huì)有精神中心的問(wèn)題，無(wú)論是精神中心還是物質(zhì)中心。所以從我們自己的角度來(lái)看，街區(qū)這種尺度，還有街區(qū)的這種出現(xiàn)，一定會(huì)是未來(lái)的一個(gè)方向。作為我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能也會(huì)越來(lái)越多注意到在這個(gè)過(guò)程中間所有商業(yè)的問(wèn)題和建筑形態(tài)的問(wèn)題，因?yàn)榈咨虒?shí)際上是不能承載街區(qū)價(jià)值的。

　　【黃璽慶】聽(tīng)了幾位老總和專(zhuān)家的論述，我現(xiàn)在嘗試對(duì)街區(qū)下定義，什么叫做街區(qū)？街區(qū)就是數(shù)條街或者是數(shù)條街與路圍合成可供人活動(dòng)的，并且承載了諸多街的功能的區(qū)域，這叫街區(qū)。那么街區(qū)又分成幾類(lèi)，可能有居住街區(qū)，可以有商務(wù)街區(qū)，還可以有商業(yè)街區(qū)。請(qǐng)大家指正。

　　【張寶全】我這樣想，如果查字典也許就是這樣說(shuō)的，但是在今天要進(jìn)行修正了，現(xiàn)在有很多的模糊性和不確定性，已經(jīng)成為我們一個(gè)重要的特色和特點(diǎn)，所以我覺(jué)得剛才講的物質(zhì)形態(tài)上或者是具項(xiàng)上來(lái)看，但是它后面承載的東西完全不一樣了。剛才只是說(shuō)出一個(gè)表象，沒(méi)有說(shuō)出表象后面豐富的東西，剛才幾位都說(shuō)到后面的東西，我們今天關(guān)注的是后面的東西，同樣一條街幾百年、一千年了，現(xiàn)在已經(jīng)有很多的變化。

　　【記者】街區(qū)確實(shí)是文化理念很深的地方，這個(gè)理念貫徹好了也許就能解決一些問(wèn)題，像北京最麻煩的堵塞的問(wèn)題，朝青板塊交通最為嚴(yán)重從而出現(xiàn)問(wèn)題，但是一旦生活街區(qū)能夠承載娛樂(lè)或者是購(gòu)物的功能話(huà)，可能交通堵塞問(wèn)題就能解決。

　　【吳江】中國(guó)一直都是有街區(qū)的，建國(guó)50年又把街區(qū)消滅掉，之后還會(huì)形成街區(qū)，自然發(fā)展同類(lèi)人居住在一起，具有同樣精神追求和愛(ài)好的人居住在一起，和原來(lái)大家人為派分到不同區(qū)域的格局會(huì)打破，就會(huì)形成街區(qū)。我認(rèn)為同樣的價(jià)值觀(guān)可能會(huì)產(chǎn)生同樣的街區(qū)。

　　【黃璽慶】這一點(diǎn)我同意，就是清明上河圖就是非常現(xiàn)代的街區(qū)居住圖，只是后來(lái)大院?jiǎn)挝晃幕严嗤娜司奂谝黄�，這種文化消失之后沒(méi)有新的街區(qū)文化補(bǔ)充。

　　【張寶全】街區(qū)和街道不一樣，街區(qū)和商區(qū)也不一樣的。街區(qū)一定是以居住為主的，商區(qū)完全是商業(yè)形態(tài)，而不是街區(qū)，我們今天講街區(qū)，生活方式、文化，其實(shí)文化講得很大，很抽象，文化非常簡(jiǎn)單就是我們的行為方式和情感方式，比如剛才胡總說(shuō)帶個(gè)小姑娘看電影，這種生活方式就構(gòu)成了一種文化，我們需要什么樣的生活，或者是需要什么樣的行為方式，目的就需要在街區(qū)里面要有表現(xiàn)的地方，要有承載的地方，這些又構(gòu)成一種文化，或者是一種特征。

　　【黃璽慶】這一點(diǎn)我要跟張總PK一下，我覺(jué)得街區(qū)是根本的，商業(yè)區(qū)是商業(yè)街區(qū)，住宅區(qū)就是有住宅街區(qū)，寫(xiě)字樓就有寫(xiě)字樓街區(qū)，只不過(guò)前面不同的定語(yǔ)是什么樣的街區(qū)。

　　【張寶全】我再PK一下，剛才所說(shuō)的功能商區(qū)，工業(yè)區(qū)，這是居住區(qū)以這樣為特征的，但是今天到后現(xiàn)代已經(jīng)完全打破了，以前的那種形式會(huì)增大城市交易成本，包括增大城市環(huán)保壓力，也增大對(duì)城市整個(gè)環(huán)境的破壞，由于文明的發(fā)展我們很多已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化拷貝，比如說(shuō)所謂的生活就是天客隆把生活集中了，不管是開(kāi)在城市中心還是郊區(qū)，只是規(guī)模大小，像到麥當(dāng)勞哪怕是到六環(huán)以外，跟城市中心的麥當(dāng)勞是一樣的，剩下來(lái)的在街區(qū)存在什么？除了這些就是個(gè)性化體驗(yàn)需求，這些都是為了生活的一種特征。另外我們今天研究的主要問(wèn)題是什么？街區(qū)是在時(shí)間里面成長(zhǎng)出來(lái)的空間，每一個(gè)空間對(duì)時(shí)間特征，就是特定時(shí)間里面政治、經(jīng)濟(jì)、人文、信息，我們今天在很短的時(shí)間里成長(zhǎng)出來(lái)的，它失去了政治、經(jīng)濟(jì)、人文，如果都很單一化，正好跟我們今天是相違背的。我們今天老被困擾，老被困惑，當(dāng)我們確認(rèn)街區(qū)是我們生活街區(qū)文化載體的時(shí)候，我們究竟需要什么，我們需要什么樣的工具，我覺(jué)得今天才是討論街區(qū)最根本的原因，就是街區(qū)已經(jīng)被現(xiàn)代化廉價(jià)的復(fù)制，喪失了原來(lái)街道在我們傳統(tǒng)歷史上發(fā)展帶來(lái)的對(duì)人精神和文化特色的保留，怎么樣現(xiàn)代重新恢復(fù)我們的傳統(tǒng)和文化，這是我們今天討論街區(qū)很重要的命題，就是重新重塑我們的街區(qū)，這是我們討論最主要所在。

　　【黃璽慶】我們沒(méi)有矛盾，我們都前進(jìn)了一步就是居住街區(qū)，只不過(guò)要延伸以辦公為主的商務(wù)街區(qū)、商業(yè)街區(qū)，既然是開(kāi)發(fā)商的行為，我們現(xiàn)在的街區(qū)沒(méi)有那么神圣，張總說(shuō)的是歷史沿革那些街有很深邃的歷史文化內(nèi)涵，我們現(xiàn)在街是我們養(yǎng)的，過(guò)去美人是養(yǎng)的，而現(xiàn)在有很多美人是打造出來(lái)的。在童年可能會(huì)粗糙一些，但是慢慢就可以形成很好的氛圍。

　　【佟崢】本來(lái)我們做這個(gè)選題的時(shí)候，自己心里有一點(diǎn)猶豫，我們上午討論完之后，我覺(jué)得有很深的背景，基于城市化的進(jìn)程，再就是基于人的情感和人的生活情感的提升，包括房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然，大家的鼓勵(lì)也是讓我們感覺(jué)做這個(gè)話(huà)題很有意義。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較浮躁的今天，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)把一把脈，在此跟我們的讀者和網(wǎng)友提一點(diǎn)建議，今后單純比拼價(jià)格，比拼容積率的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，大家還是選擇物以類(lèi)聚、人以群分的理念來(lái)選擇。明天我們會(huì)討論綜合形態(tài)的街區(qū)是不是轉(zhuǎn)手價(jià)值能夠得到相應(yīng)的保留或者是體現(xiàn)，我們會(huì)找這方面的證據(jù)，有了更多的證據(jù)以后會(huì)把我們的建議告訴大家，原則成功成熟的街區(qū)可能比選擇一些單純的，以房子作為他的產(chǎn)品形態(tài)的社區(qū)來(lái)講可能保值性更強(qiáng)一些，因?yàn)楫吘乖趪?guó)外很多這種經(jīng)驗(yàn)都證明了不同的街區(qū)，不同屬性的街區(qū)是城市發(fā)展的一種必然，我想我體會(huì)就是這么多，今天非常感謝大家，也感謝搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)合作伙伴，謝謝你們！

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