焦點(diǎn)PK臺(tái)第五期現(xiàn)場(chǎng)
8月15日，央行發(fā)布《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，一石激起千層浪，開發(fā)商、專家學(xué)者及各界業(yè)內(nèi)人士紛紛就此發(fā)表意見，一場(chǎng)激辯就此展開，要不要取消期房預(yù)售成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。
以潘石屹、任志強(qiáng)等為代表的開發(fā)商迅速作出反應(yīng)，反對(duì)取消期房預(yù)售。潘石屹認(rèn)為，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)沒有房子供應(yīng)量的情況，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不利，世界上沒有一個(gè)國(guó)家限制期房預(yù)售。任志強(qiáng)更是發(fā)表萬言書直指央行報(bào)告邏輯混亂，認(rèn)為期房銷售是必然。
贊成取消期房銷售派則主要是從規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)和減少交易糾紛等角度考慮。實(shí)行現(xiàn)房銷售可以提高開發(fā)商的自有資金比例，降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
北京市消協(xié)副秘書長(zhǎng)張明認(rèn)為，一張圖紙、一個(gè)沙盤，一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的描述，這個(gè)"商品"對(duì)消費(fèi)者的傷害是不言而喻的。期房銷售制度種種弊端引發(fā)大量投訴、潛伏著社會(huì)不安定因素。以犧牲消費(fèi)者權(quán)益為代價(jià)來加快行業(yè)發(fā)展是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的不尊重、漠視。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容指出，開發(fā)商反對(duì)期房預(yù)售是將風(fēng)險(xiǎn)推給民眾，購(gòu)房民眾看到的所謂期房?jī)r(jià)格低，實(shí)際上是一種幻覺。在現(xiàn)房銷售中，房屋的狀況一清二楚，只要房屋質(zhì)次價(jià)高，就賣不出去，價(jià)格自然下跌。
就在各界爭(zhēng)論無休無止之際，8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。
事實(shí)上，期房銷售還是現(xiàn)房銷售是市場(chǎng)自行選擇的結(jié)果，制度中從來沒有說過只能進(jìn)行期房銷售。象在廣州、深圳等房地產(chǎn)相對(duì)成熟的地區(qū)，“準(zhǔn)現(xiàn)房”倍受市民青睞。
既然任由市場(chǎng)抉擇，關(guān)于期房和現(xiàn)房?jī)?yōu)劣的討論便不會(huì)結(jié)束，始終讓老百姓感到疑惑的是期房究竟是不是比現(xiàn)房便宜？
為此，11月11日下午1:30-3:30搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)地產(chǎn)PK臺(tái)將邀請(qǐng)嘉賓對(duì)此話題展開辯論，為老百姓細(xì)細(xì)算筆賬，提供參考，以下是現(xiàn)場(chǎng)圖文實(shí)錄，網(wǎng)友可繼續(xù)參與投票，焦點(diǎn)網(wǎng)將繼續(xù)后續(xù)報(bào)道！
▲ PK嘉賓：
北京建華時(shí)代房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng) 莊宗汨
家春秋置業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理 黃嵐
█ 現(xiàn)場(chǎng)圖文實(shí)錄
【莫春】：各位網(wǎng)友，大家好！歡迎來到搜狐嘉賓聊天室。
各位搜狐網(wǎng)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的各位網(wǎng)友，大家下午好！您現(xiàn)在看到的是我們時(shí)隔兩周又再次上演的激烈的PK的現(xiàn)場(chǎng)，今天焦點(diǎn)PK臺(tái)鎖定的話題是期房和現(xiàn)房的PK，就是說期房買合算不合算，還是現(xiàn)房買更加合算。
今天也請(qǐng)到了業(yè)內(nèi)的專家和開發(fā)商的代表，先請(qǐng)我們正方介紹一下我們今天正方的代表。
【銀鵬】：各位網(wǎng)友，大家好！今天是我們PK的第五場(chǎng)，PK這個(gè)詞在《超級(jí)女生》的時(shí)候特別流行，我們借用了這個(gè)詞但是絕對(duì)沒有娛樂的意思，而是真正的觀點(diǎn)交鋒。我們這次的嘉賓是來自家春秋投資顧問公司的黃嵐總經(jīng)理，歡迎您！
【黃嵐】：大家好！
【銀鵬】：我首先對(duì)黃嵐總經(jīng)理進(jìn)行一個(gè)介紹，他是業(yè)內(nèi)的知名策劃人士，他1993年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)打拼了12年了，他成功運(yùn)作了幾個(gè)比較成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如楓橋別墅等等一些項(xiàng)目，還有像格調(diào)這樣的項(xiàng)目，打出了人文地產(chǎn)的理念，還有房地產(chǎn)基因工程這樣的理論，黃嵐先生對(duì)房地產(chǎn)的策劃、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)都有深刻的理解，待會(huì)兒PK的時(shí)候我們就能深刻體會(huì)到黃嵐對(duì)市場(chǎng)的了解，憑借10幾年積累起來的對(duì)市場(chǎng)的判斷和洞察力。
【莫春】：剛才介紹正方有一點(diǎn)廣告的嫌疑，就是說有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。今天我們反方是說買期房合算，我們請(qǐng)到的是北京建劃時(shí)代房地產(chǎn)公司總經(jīng)理莊宗汨先生。
他是1985年畢業(yè)于建設(shè)工程管理專業(yè)，九十年代初就涉足房地產(chǎn)行業(yè)，SOHO現(xiàn)代化城是參與開發(fā)的，之后開發(fā)了藍(lán)寶公寓，現(xiàn)在在做一個(gè)大盤。同樣有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同樣對(duì)現(xiàn)房和期房也有深刻的理解。
今天我們PK的主持，依然是由我新聞中心的莫春和新聞中心的銀鵬擔(dān)任。我們分為兩組，一組是和黃嵐先生一組，是認(rèn)為期房不合算的，一組是我和莊宗汨先生這一組，就是認(rèn)為期房合算。
我們也請(qǐng)到了五家媒體，北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京晚報(bào)、北京晨報(bào)，和北京娛樂信報(bào)的記者。同時(shí)還請(qǐng)到北京師范大學(xué)土地資源管理專業(yè)的大學(xué)生們。
有關(guān)期房和現(xiàn)房的討論應(yīng)該說延續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，主要是央行金融小組8月份出臺(tái)的報(bào)道，叫做2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)道中建議建議取消期房預(yù)售的制度，之后建設(shè)部作出回應(yīng)，目前我們不取消期房預(yù)售制度。
最近我們看到有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者在撰文，其中有一些非常值得我們關(guān)注的話，就是說民眾看到的所謂期房?jī)r(jià)格低其實(shí)是一種幻覺。是不是幻覺呢？今天就成為我們第一輪PK的話題，請(qǐng)兩位嘉賓在題板上寫出期房便宜還是不便宜。
在兩位嘉賓寫題板的時(shí)候，我們也看看在網(wǎng)上投票的結(jié)果，我們之前在網(wǎng)上做了投票，讓網(wǎng)上參與，一個(gè)問題是你認(rèn)為期房真的便宜嗎？
【銀鵬】：我這邊宣讀一些網(wǎng)友的聲音，我們這個(gè)調(diào)查是，您認(rèn)為期房真的便宜嗎？選擇便宜占14.71％，不便宜的占60.97％，還有一部分選擇說不清楚。
【莫春】：也就是占到絕大多數(shù)的網(wǎng)友認(rèn)為期房不像看到的那么便宜。
【銀鵬】：這邊我們也說一下，感謝網(wǎng)友的參與。因?yàn)槲覀兾迤谝詠淼腜K都是提前做了調(diào)查和網(wǎng)友的投票，在搜狐的頁(yè)面上都有入口，前幾期的PK都得到廣大網(wǎng)友的響應(yīng)，網(wǎng)友在這個(gè)過程中可以隨時(shí)給我們投票，也可以隨時(shí)發(fā)表你們的意見，包括向我們嘉賓提出質(zhì)疑，我們選擇有代表性的觀點(diǎn)在這里與大家進(jìn)行交流。
【莫春】：我們現(xiàn)場(chǎng)開通了投票，現(xiàn)在支持莊宗汨買期房合算這一派比例占到33.86％，支持黃嵐買期房不合算派占到66.14％，從現(xiàn)在的情況看應(yīng)該說大多數(shù)網(wǎng)友是支持買期房不合算這一派的。
兩位嘉賓寫好了題板，請(qǐng)同時(shí)亮一下。
先請(qǐng)我們正方的嘉賓說一下，我看正方寫的是期房其實(shí)未必便宜，他來解讀一下這個(gè)未必便宜。
【黃嵐】：剛才網(wǎng)上的調(diào)查其實(shí)也看出來了，網(wǎng)友對(duì)期房的警惕性是比較高的，期房實(shí)際上最大的誘惑點(diǎn)就是價(jià)格，但是這個(gè)價(jià)格我們認(rèn)為實(shí)際上是一種表象，因?yàn)閮r(jià)格的因素對(duì)于客戶而言只是針對(duì)一套房屋的時(shí)候有效，房地產(chǎn)的商品價(jià)格實(shí)際上綜合價(jià)格，對(duì)客戶報(bào)會(huì)報(bào)起價(jià)、均價(jià)。
第二，所謂價(jià)格低，實(shí)際上在于你買的是期貨，作為一個(gè)期貨的價(jià)格是預(yù)計(jì)市場(chǎng)未來空間，比如今天買的可能是未來三年、四年才交，我們這里有很多因素，這些如果考慮進(jìn)去之后有時(shí)候未必便宜。
【莫春】：請(qǐng)反方再亮一下題板，就一個(gè)字“低”。我覺得莊總在寫這個(gè)字的時(shí)候也是躊躇很久，您來給我們解釋一下。
PK第一輪：期房便宜不便宜？
【莊宗汨】：剛才黃總講了覺得是未必便宜，我可以告訴大家一定便宜，為什么？房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的商品，這個(gè)特殊的商品體現(xiàn)在人們居住上本身的需求，這個(gè)和一般的使用功能沒有什么區(qū)別。
還有另一層意思，就是說價(jià)值量最大，無論單位價(jià)值還是從一套房子來講，對(duì)于家庭每個(gè)人的生活來講，都是最大的資金投入。
說投資也好說什么也好，無論如何都是家庭最大的開支。在這種情況下如何在最好的一個(gè)時(shí)機(jī)進(jìn)入買一個(gè)比好的商品，同時(shí)又獲得一個(gè)比較好的回報(bào)。在這點(diǎn)上我和黃總有比較大的分歧：
第一，資金是有價(jià)值的。這個(gè)資金實(shí)現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn)在房屋上，也就是期房和現(xiàn)房上這個(gè)資金的實(shí)現(xiàn)價(jià)值必須要體現(xiàn)。如果否定期房和現(xiàn)房的價(jià)格差異，實(shí)際上我覺得從這個(gè)角度上講是否定資金的實(shí)現(xiàn)價(jià)值，這是站不住腳的。
第二，期房和現(xiàn)房之間的價(jià)格差有多大。包括投入資金的成本，我還要說一點(diǎn)，可能黃總忽略了一點(diǎn)，土地的增值。土地是一個(gè)稀缺資源，我們國(guó)家講中國(guó)國(guó)情的時(shí)候都會(huì)講到一點(diǎn)，就是說地大物博、人口眾多、人均資源少。人均資源少這是我們的一個(gè)國(guó)情，我們國(guó)家的人口確實(shí)眾多。
土地的稀缺性必然導(dǎo)致在市區(qū)在城市中心區(qū)土地地價(jià)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，也就是說你買期房的時(shí)候你投入資金的時(shí)候，你的財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本，就是說你存在銀行的存款利息，和土地增值的速度是不能相提并論的，這一點(diǎn)的差異是巨大的。
我這里有一個(gè)表，這個(gè)表數(shù)據(jù)來源是搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)，我可以給大家念幾組數(shù)據(jù)，我分了東部、南部、西部、北部，各挑了五項(xiàng)。SOH現(xiàn)代城，期房?jī)r(jià)8千2，價(jià)格的時(shí)間是2003年1月，現(xiàn)房?jī)r(jià)是1萬2千5，價(jià)格時(shí)間是2005年3月份，漲幅52％。這個(gè)漲幅決不是說房子本身在升值，我們干房地產(chǎn)的非常清楚，房子本身從建房那天起就一定是貶值的，為什么？固定資產(chǎn)在折舊，房屋使用年限在縮短。
為什么在增值，是周圍配套設(shè)施的完善，導(dǎo)致土地大幅度增值，因?yàn)槲覀兺恋睾头课菔且粋�(gè)整體，它價(jià)值的體現(xiàn)肯定在地面的房子上，從此得到的一個(gè)漲幅。實(shí)際上漲了52％已經(jīng)抵消了很多貶值的因素在里面。
環(huán)保中心也是漲得過快、過高了，這兩個(gè)是比較極端的，我并不是說支持一定要漲那么高，但是我們離不開現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)。每個(gè)人都希望最好買現(xiàn)房跟買期房的價(jià)格一樣，但是愿望歸愿望，現(xiàn)實(shí)歸現(xiàn)實(shí)。
珠江綠州，期房?jī)r(jià)5千1，價(jià)格2004年9月份，現(xiàn)房?jī)r(jià)格6千5，價(jià)格時(shí)間2005年11月份，漲幅27％。國(guó)美第一城也是漲幅19％。
后面就不一一列舉了，這個(gè)表如果方便的話可以作為資料放上去，包括南部、西部、北部，西部我說兩個(gè)比較大的，像遠(yuǎn)洋山水，期房?jī)r(jià)4千5，價(jià)格時(shí)間2004年1月，現(xiàn)房?jī)r(jià)5千7，價(jià)格時(shí)間2005年，漲幅26％。
我們考慮通脹因素、考慮財(cái)務(wù)成本，無論如何是跟不上這個(gè)漲幅的速度的，對(duì)于客戶來講結(jié)論只有一個(gè)，期房銷售的時(shí)候進(jìn)入買賣。可能買的時(shí)候還不是挑講誠(chéng)信的發(fā)展商，我希望大家在選擇品牌的時(shí)候還是要慎重的，該做的事情還是要做。
【莫春】：好，可以看出來我們今天反方表現(xiàn)的非常充分，以數(shù)據(jù)來說話，莊總拿了厚厚的一摞數(shù)據(jù)。
【黃嵐】：莊總講的數(shù)據(jù)應(yīng)該說沒有錯(cuò)，但是這個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)此說期房比現(xiàn)房更加實(shí)惠我覺得還未必，因?yàn)檫@有兩個(gè)問題。
第一，剛才莊總提到了土地的升值。我覺得土地的升值歷史的發(fā)展肯定是這樣的，這個(gè)不用爭(zhēng)論了，但是我們現(xiàn)在討論是對(duì)消費(fèi)者而言期房和現(xiàn)房，消費(fèi)者買現(xiàn)房的時(shí)候這個(gè)土地的升值，開發(fā)商買這塊地已經(jīng)算成本了。
第二，剛剛提到個(gè)案的升值只是表價(jià)的價(jià)值，不是真正意義的價(jià)格。開盤的價(jià)格肯定是5千、6千，收盤的價(jià)格可能賣了7千、8千，這是發(fā)展商的策略。
第二，這是供求關(guān)系決定的，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買這個(gè)房屋的數(shù)量多于開發(fā)商供應(yīng)數(shù)量的時(shí)候價(jià)格必然會(huì)上升，這個(gè)博弈過程消費(fèi)者是被動(dòng)的，因此這個(gè)價(jià)格是被操縱起來的，不能真正反映價(jià)值。
商品房的價(jià)格必須在二手市場(chǎng)體現(xiàn)出來，一手房即便是從5千升值到1萬5，但是如果在二手房上反映不出來也沒有意義。
我可以舉個(gè)例子，個(gè)案的操作也就是一年、兩年，應(yīng)該看近期周期。怎么看？比如我們1993年開始賣的熱潮，到1994年、1995年宏觀調(diào)控之后，那個(gè)階段北京價(jià)格是怎么表現(xiàn)的，大家可以看到，二手房的轉(zhuǎn)讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房的標(biāo)準(zhǔn)，租金也就是從十幾美金攀升到二十幾美金。
房地產(chǎn)大的經(jīng)濟(jì)周期可能時(shí)間更長(zhǎng)，不是一個(gè)個(gè)案在項(xiàng)目運(yùn)作過程中從開盤到封盤的過程，可能是五年、七年或者十年的時(shí)間振蕩，所以這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估也不能以資產(chǎn)表面上的價(jià)格說明問題。
再比如說剛才提到SOHO現(xiàn)代城，的確開盤的價(jià)格是比較低的，這顯然是政策，其實(shí)價(jià)格低的時(shí)候反而賣得不是太好，但是通過種種運(yùn)作之后價(jià)格越高反而賣得更好。但是收盤之后租金價(jià)格卻反映出了一路下跌，今天我所知道的三居室的租金價(jià)格目前是7千到8千，可是剛封盤的時(shí)候三居室租金價(jià)格是1萬5左右，到現(xiàn)在建外SOHO的租金回報(bào)也是一個(gè)問題。
我們講一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所謂的升值來源于兩點(diǎn)，一個(gè)是怎么在二手市場(chǎng)上反映出來，如果二手市場(chǎng)反映不出來在一手房即便上是買了很高價(jià)格的房屋未必體現(xiàn)出價(jià)值來。
第二，租金市場(chǎng)能不能體現(xiàn)出回報(bào)。即便是這兩年、三年租金比較高，因?yàn)楹芏喔邫n樓盤前三年、五年的租金價(jià)格都很高，但是隨著同類型產(chǎn)品的大量供應(yīng)之后，市場(chǎng)供需發(fā)生變化之后，租金價(jià)格會(huì)有變化。
我認(rèn)為在所謂期房?jī)r(jià)格當(dāng)中也含有一定的性質(zhì)，對(duì)于消費(fèi)者而言要尤其注意，我不是一味地說買期房不好，但是如果僅僅從價(jià)格方面表面考察期房和現(xiàn)房的差別的時(shí)候，我倒建議兩者之間要做一個(gè)比較。買現(xiàn)房固然價(jià)格比買期房的時(shí)候價(jià)格高一些，如果買現(xiàn)房比買期房還低了你也不會(huì)去買，但是這個(gè)高有高的道理。
第一，入住可能就有把握了，也許買的是現(xiàn)房，但是在今年可能這個(gè)月就能入住，對(duì)于消費(fèi)者而言買這樣的項(xiàng)目安全性就不用說了。
第二，價(jià)格水平和租金水平是可以馬上反映出來的。因?yàn)槭乾F(xiàn)房應(yīng)該租金是在市場(chǎng)反映得出來的，我覺得對(duì)消費(fèi)者的信息會(huì)更加準(zhǔn)確一些。
【莫春】：剛才正方至少有一個(gè)觀點(diǎn)印證了，黃總說現(xiàn)房應(yīng)該比期房?jī)r(jià)格高一些否則這個(gè)項(xiàng)目就死掉了，那就是同意了我們這個(gè)觀點(diǎn)，這一輪您認(rèn)為期房比現(xiàn)房的價(jià)格是低的，這點(diǎn)您是同意的是吧？
【黃嵐】：這里有一個(gè)誤區(qū)在哪兒，你不能簡(jiǎn)單的從價(jià)格說有沒有信譽(yù)在里面，你買現(xiàn)房的價(jià)格和買期房的價(jià)格只是在絕對(duì)值上是有差別的，但是相對(duì)沒有什么差別。
現(xiàn)在來說期房的價(jià)格制定的時(shí)候我認(rèn)為是發(fā)展商價(jià)格操作的結(jié)果，不是市場(chǎng)反映的價(jià)值，所以消費(fèi)者不能沖著便宜去買，這是發(fā)展商的一個(gè)我不能說是圈套，但是是一個(gè)策略。他往往是利用價(jià)格低來吸引大家買期房，降低開發(fā)商開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，所以才采取了這樣一個(gè)價(jià)格策略。
當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了預(yù)售制的時(shí)候，期房自然會(huì)推出來合理的政策背景，自然不同的階段推出產(chǎn)品的價(jià)格是有差別的。但是今天看到，我覺得不能從簡(jiǎn)單的開盤到收盤看價(jià)格高低，而應(yīng)該看究竟值不值這個(gè)價(jià)格。表面從高低看不出真正的價(jià)值，作為消費(fèi)者買的是值的產(chǎn)品而不是價(jià)格高低的產(chǎn)品。
【銀鵬】：我們黃總一直在講，開發(fā)商的價(jià)格合謀，就是低開高走。
【莊宗汨】：黃總是做顧問服務(wù)的，我是做開發(fā)商的。這里面黃總也講了開發(fā)商銷售的策略，就是低開高走。低開意味著什么？就是開發(fā)商低開，這一點(diǎn)黃總已經(jīng)承認(rèn)了。關(guān)鍵就是說高走走到什么程度，我可以講作為一個(gè)開發(fā)商來講前期的投入量是非常巨大的，從價(jià)格來講，大家都明白價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。但是從另一點(diǎn)來講，影響價(jià)格的因素還有一點(diǎn)，就是成本，你說拋離成本來談價(jià)格我覺得是不可能的。供求關(guān)系本身是一方面，成本是另一方面。
為什么開發(fā)商期房的時(shí)候銷售價(jià)格便宜，現(xiàn)房的時(shí)候價(jià)格高？因?yàn)樽鳛殚_發(fā)商來講也有一個(gè)成本。但是從另一個(gè)角度來講，我還是強(qiáng)調(diào)土地的增值速度，實(shí)際上大家已經(jīng)有目共睹，以北京為例，陸續(xù)公開招標(biāo)拍賣的土地地價(jià)的增值幅度是多少，和原來周邊地區(qū)已開發(fā)項(xiàng)目的成本不構(gòu)成對(duì)比的條件。
以清河為例就是這樣。我們往回倒退一下，5千多如果是毛坯房，減去成本，減去市政配套，減去財(cái)務(wù)費(fèi)用，我估計(jì)成本不超過4千多元錢，也就是說可能有不到20％的毛利，扣掉稅金，扣掉其他的，一平米可能四五百元的毛利。
假設(shè)說3850土地費(fèi)用加上市政配套、社區(qū)配套，加上建材成本，我說他的成本，考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用，因?yàn)橐淮涡酝度胱畲�，我們至少給他算兩到三年的財(cái)務(wù)費(fèi)用，他的成本可能就要6500到7000，你說他的房子賣多少錢？我想不會(huì)低于7500，最后應(yīng)該平均下來8000以上。
也就是說賣到這種價(jià)格水平和原來的土地沒增值之前的收益差不多，也就是說實(shí)際上大家現(xiàn)在已經(jīng)看到了，在這個(gè)地區(qū)正在銷售的樓盤提價(jià)的速度非�？欤耙魂囄胰マD(zhuǎn)了一圈，有6千多，有直逼7千去的，這意味著什么？實(shí)際上告訴大家土地增值的速度非常快。
假如說站在客戶角度上講，站在我們想買房子人的角度講，我是買期房合適還是要等到現(xiàn)房。剛才黃總講不是因?yàn)榉孔釉鲋�，是因�(yàn)殚_發(fā)商怎么樣，這個(gè)東西一家開發(fā)商、兩家開發(fā)商是控制不了的，不可能主導(dǎo)市場(chǎng)給市場(chǎng)定價(jià)。正是由于土地成本的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致人們的預(yù)期對(duì)未來判斷的一個(gè)決定，大家說我一年前在那兒買房子可能4千多就買到了，現(xiàn)在買可能5千多，等華潤(rùn)開發(fā)出來我得花8千元去買，你說他買期房還是買現(xiàn)房。
這里面我覺得撇開開發(fā)商怎么操作這個(gè)不談，為什么？基本成本在那兒，我們只要相信一點(diǎn)且不會(huì)賠錢，咱就說打平手也不會(huì)去賣4千多，為什么？他還要向國(guó)家交稅呢，比方說6千元的房子，5.5的營(yíng)業(yè)稅，他就要交300多的稅，你說這個(gè)差價(jià)怎么來，利潤(rùn)從哪兒形成？
我覺得很重要的一點(diǎn)，我們面對(duì)現(xiàn)實(shí)情況，現(xiàn)實(shí)情況是什么？市場(chǎng)的供應(yīng)和巨大需求之間有一個(gè)缺口，供求關(guān)系本身有矛盾。
第二，成本因素。無論是現(xiàn)在拆遷，大家也知道拆遷的難度有多大，被拆遷戶現(xiàn)在的拆遷補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2年前。
我舉個(gè)例子，在國(guó)貿(mào)地區(qū)過去拆遷大概可能7、8千元就下來了，現(xiàn)在1.2萬依舊拆不動(dòng)，你說成本不在增長(zhǎng)嗎？也就是說最大頭的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地地價(jià)都在快速的增長(zhǎng)，你說房?jī)r(jià)不漲？我有點(diǎn)兒看不懂，就不合理了嘛。
也就是說你的價(jià)格構(gòu)成主要因素，供求關(guān)系和你的成本構(gòu)成因素都導(dǎo)致推動(dòng)你在漲價(jià)，就算你開發(fā)商再有良心說漲價(jià)因素消化20％，已經(jīng)很不錯(cuò)了。我是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的人，就是說那些高舉著旗幟、高喊著口號(hào)，沒有意義。我們得面對(duì)現(xiàn)實(shí)，如果說哪位先生告訴我說，這個(gè)期房比方說賣6千，蓋成現(xiàn)房了還賣6千，那我贊同黃總的觀點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目多半出問題了。
【莫春】：黃總還是要反駁一下是吧？
【黃嵐】：對(duì)。
剛才莊總也提到了開發(fā)商的成本問題，開發(fā)商的確現(xiàn)在的成本比以前加大了，土地成本和拆遷成本一次性投入，但是反過來站在消費(fèi)者的角度說，他買期房也是對(duì)成本一次性投入，這里也是成本非常大的，而且他這個(gè)成本風(fēng)險(xiǎn)是無法控制的，因?yàn)樗吘官I的是期房，這點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者尤其是安全問題，這個(gè)下面再談。
最重要還有一點(diǎn)，剛才談到了買期房和買現(xiàn)房有沒有差別的問題，其實(shí)現(xiàn)在大家看到的差別就是價(jià)格上，純粹以價(jià)格上的高跟低來看，我認(rèn)為消費(fèi)者有一點(diǎn)沒有注意到，我們知道商品房在中國(guó)大陸的使用年限是有年限的，70年。70年是從開發(fā)商購(gòu)得土地使用起算下來，但是到消費(fèi)者手上這70年就打折扣了，房子蓋3年到5年，也就是說從開發(fā)商預(yù)售的第一天開始買這個(gè)房子，你可能使用的年限未必是到70年，而我如果買現(xiàn)房，我買的是多長(zhǎng)時(shí)間用多長(zhǎng)時(shí)間，雖然我價(jià)格高了但是我使用年限是一樣的。
【莊宗汨】：我更正一下，黃總這個(gè)觀點(diǎn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，為什么？按我們現(xiàn)行的土地出讓制度和管理辦法，從簽訂出讓協(xié)議那天起計(jì)算70年時(shí)間，不以買現(xiàn)房和買期房來劃分，買現(xiàn)房依舊是按簽訂出讓之日起來計(jì)算70年使用時(shí)間。
【黃嵐】：我正是要提醒這一點(diǎn)，我可能買現(xiàn)房的時(shí)候我使用年限就是只剩下不到70年。
【莊宗汨】：你買現(xiàn)房比如說剩68年，2年建設(shè)期，買現(xiàn)房也是68年，買期房也是68年，這個(gè)沒有變化。
【黃嵐】：但是我這68年，我買期房是提前花了2年的時(shí)間買了68年的使用權(quán)。
【莊宗汨】：從價(jià)值上是可以換算的，對(duì)于消費(fèi)者的投入可以折算成資金量的多少。
【黃嵐】：對(duì)，但是這里我要提出一點(diǎn)，我買現(xiàn)房的時(shí)候是買實(shí)實(shí)在在的使用年限，買期房的時(shí)候我可能提前去買了一個(gè)，因?yàn)槲乙﹥赡辍⑷甑臉�，按揭也好一次性也好，因�(yàn)橹挥性谖胰胱〔拍苁褂�，入住的時(shí)間有可能是3年，也有可能是5年，但是我現(xiàn)在買現(xiàn)在使用，買期房的時(shí)候我可能是買了未來的期貨。
【莫春】：黃總的意思是說不要眼看現(xiàn)在的價(jià)格，要跟整個(gè)房屋70年相比看合算不合算。
【黃嵐】：我現(xiàn)在買現(xiàn)房?jī)r(jià)格最高，我認(rèn)為也是值得的，從這個(gè)使用年限上就不一樣。
第二點(diǎn)，最重要的地方，剛才我提到的，這個(gè)時(shí)候肯定這個(gè)房屋的價(jià)值就有標(biāo)準(zhǔn)了，因?yàn)檫M(jìn)入現(xiàn)房了，進(jìn)入現(xiàn)房了就可以進(jìn)入二手市場(chǎng)了，價(jià)格、價(jià)值的反映就可以出來，這個(gè)時(shí)候買就更加安全、更加踏實(shí)，有的項(xiàng)目物有所值，的確值這個(gè)價(jià)錢。
【莊宗汨】：我實(shí)際工作當(dāng)中碰到的情況是這樣的，對(duì)于投資型的客戶也就是說比較有前途，買房子的時(shí)候?qū)r(jià)格的敏感度相對(duì)弱得多。而對(duì)于真正居住的和有實(shí)際居住需求的，不管是白領(lǐng)也好、工薪階層也好，他對(duì)價(jià)格非常敏感。這一點(diǎn)是我實(shí)際工作當(dāng)中跟客戶談的過程中有切身體會(huì)的，像黃總剛才說的，比如說現(xiàn)房這些因素我可以考慮回避風(fēng)險(xiǎn)我就買現(xiàn)房，對(duì)于投資型客戶來講，比如像大量外地的客戶進(jìn)入北京買房子，可能山西的、山東的，據(jù)我所知潘總接近50％是山東、山西兩省的人買房子，對(duì)于他們來講價(jià)格明顯的不敏感，但是對(duì)于可能我們年輕人，大學(xué)畢業(yè)生可能畢業(yè)三五年，剛剛有一點(diǎn)積蓄，買房子還要靠父母資助的，我們的價(jià)格很敏感。甭說一萬兩萬，兩千、三千都是錢，我都要計(jì)較、都要討價(jià)換較，從這個(gè)角度來說期房從價(jià)格體系上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。
因?yàn)槭裁矗考偃缯f同樣這一棟樓，我就看好這個(gè)項(xiàng)目，假設(shè)說，我也看好這個(gè)戶型了，你說讓我現(xiàn)在買，比方說剛剛有了期房，我看圖紙，我買，如果是5千元，可能到竣工交付使用的時(shí)候變成6千5，對(duì)于工薪階層對(duì)于這樣的群體來說我想絕大多數(shù)還是愿意買期房，因?yàn)閮r(jià)格漲幅不是他工資漲幅能夠支撐得上去的。
所以我覺得我們談了期房跟現(xiàn)房，包括購(gòu)買的群體也是分開的，因?yàn)閷?duì)于投資型客戶，對(duì)于有錢的，包括那些比如說買別墅的，一掏幾百萬，五百萬、六百萬，說實(shí)話對(duì)一千塊錢、兩千塊錢的單價(jià)根本不敏感，他追求就是我就要最好的，我就要追求最舒適的，價(jià)格對(duì)他絕對(duì)不是第一因素，但是對(duì)于絕大多數(shù)人來講價(jià)格是決定購(gòu)買房子的第一決定因素。
【黃嵐】：剛才莊總講了一個(gè)別墅的例子我覺得很好。我對(duì)莊總總結(jié)一下，莊總的意思就是說買高檔房屋是現(xiàn)房比期房好，他說高檔房屋客戶的資金實(shí)力比較雄厚，價(jià)格不敏感，這樣的現(xiàn)象比較多。
【莊宗汨】：確實(shí)有一部分從投資的角度來講，因?yàn)楸旧硭膊辉诒本茈y了解這個(gè)項(xiàng)目到底進(jìn)展如何，他避免操那份心，我也別提心吊膽的，我就找現(xiàn)房買，如果有現(xiàn)房我就掏錢買現(xiàn)房，價(jià)格高低對(duì)我來講無所謂，確實(shí)有這樣的客戶。因?yàn)槲疑w的房子有高檔的，也有普通商品房，兩者判斷的依據(jù)截然不同，因?yàn)槠胀ㄉ唐贩窟@邊來講，價(jià)格就是他決定的第一要素。可能你們都沒想過，我碰到那么幾個(gè)客戶，總價(jià)差一百元錢，非要跟我見面談。并不是我說他為這一百元錢怎么著，而我得到一個(gè)什么信息，在這個(gè)客戶群體當(dāng)中他確實(shí)是靠我日常生活節(jié)省得來的錢，非常珍惜，非常不容易。
實(shí)際上另一個(gè)角度告訴我，好好把房子蓋好，給人家好產(chǎn)品，給人提供良好的服務(wù)，人家不容易。
當(dāng)然，對(duì)于高檔商品房來講，依舊是買期房的人多，為什么？真正到現(xiàn)房的時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)沒剩幾套房子，也就是說高檔商品房存在買現(xiàn)房的群體，但是量還是少。畢竟誰對(duì)價(jià)格不敏干啊，能省點(diǎn)兒錢誰不愿意省點(diǎn)兒錢啊，都愿意省點(diǎn)兒錢，畢竟有的人覺得在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)之間我選擇回避風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？因?yàn)槲疑w房子過程當(dāng)中總有客戶在問你能按期完嗎？你能按先期承諾實(shí)現(xiàn)嗎？你會(huì)不會(huì)變更��？總有擔(dān)心的地方，買現(xiàn)房就沒有了，我買的就是這個(gè)，這個(gè)就是現(xiàn)狀。
我剛才表述一下黃總在有意的曲解我的意思。
【黃嵐】：不過莊總剛剛也提到了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的問題是客觀存在的，只不過對(duì)于高檔客戶來說，寧愿選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)買現(xiàn)房。莊總的意見是說，對(duì)于工薪階層來說可能買期房更加核算，價(jià)格便宜。我認(rèn)為相反，對(duì)于工薪階層來說買現(xiàn)房更安全，現(xiàn)在目前來說，我們講北京的市場(chǎng)，不要說其他的地區(qū)，我們就說北京市場(chǎng)，入住之后的糾紛機(jī)會(huì)是頻繁發(fā)生，只是量多量少的問題。最近還出現(xiàn)了集中的投訴，排隊(duì)投訴開發(fā)商，其實(shí)這都是期房惹的禍，如果期房當(dāng)中消費(fèi)者一味的被價(jià)格所迷惑，我們剛才說價(jià)格低其實(shí)就是幻覺，因?yàn)橄M(fèi)者要算一個(gè)很實(shí)實(shí)在在的賬，你花兩年、三年的時(shí)間買到價(jià)格便宜要付出什么樣的代價(jià)？
首先，你要把現(xiàn)在購(gòu)買這套房屋的成本一次性的投入進(jìn)去，無論是按揭還是一次性付清，這筆錢是交給了發(fā)展商，等于說拿這筆錢是給發(fā)展商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商高誰規(guī)避呢？是靠市場(chǎng)，你能賣出100％、80％，還是50％，開發(fā)商是不能承諾的。目前表面來看我們樓盤賣得很好，是在這個(gè)周期內(nèi)是需求量非常旺盛。不要忘記，我們也曾經(jīng)有過很多房屋賣不過去的，有很多房屋到現(xiàn)房賣不出去，在那個(gè)經(jīng)濟(jì)周期出的現(xiàn)象是不能規(guī)避的。就像北京、香港的牛市和熊市，很多人是負(fù)資產(chǎn)，你當(dāng)時(shí)買的價(jià)格比現(xiàn)在還高，曾經(jīng)香港就有這種現(xiàn)象，很多家庭都是負(fù)資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)不好的情況下很多人就要跳樓了，所以不要看現(xiàn)在表面經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)是要看幾十年的。
所以買期房和買現(xiàn)房要看。
另外，你買的期房，我講了，不單純是你這個(gè)樓的現(xiàn)房，有可能你買的還是期房社區(qū)，就是你把這個(gè)樓買了現(xiàn)房，表面這個(gè)樓竣工了，依然存在著遺患，所以對(duì)于消費(fèi)者是控制不住的，等于你把這筆錢開發(fā)商，開發(fā)商去蓋房子，說是有合同，但是合同中未必對(duì)消費(fèi)者是很公平的。所以這個(gè)過程中，他真正到現(xiàn)房的時(shí)候有很多的問題，更糟糕的是規(guī)劃也變了，在種種規(guī)劃變的前提下土地成本是有相應(yīng)改變的。
比如說，當(dāng)然這種情況少了，前面是綠地或者說一塊什么環(huán)境，開發(fā)商最后也架了一個(gè)樓上去了，可是他價(jià)格又上去了，消費(fèi)者這個(gè)時(shí)候合算嗎？當(dāng)然現(xiàn)在政策比較規(guī)范，這種事少了，過去這種事很多的，消費(fèi)者買房子的時(shí)候不確定因素非常多，因此表面上的價(jià)格低是未必的，何況我還強(qiáng)調(diào)價(jià)格是被做出來的，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格是封閉的，他只是相對(duì)于這些房屋來說，實(shí)際上我們說房地產(chǎn)商品是一套房子一個(gè)家各，我們講起價(jià)、均價(jià)也好消費(fèi)者是不明白的。比如說我均價(jià)是8500，但實(shí)際上價(jià)格是千差萬別的。
而且價(jià)格暗箱的東西特別多，真正的價(jià)格是多少你未必知道，這是操作問題，你要購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
【莫春】：在兩位嘉賓激烈的PK當(dāng)中也有很多網(wǎng)友發(fā)來了PK，我們也在這些評(píng)論當(dāng)中分為正方的后援團(tuán)和反方的后援團(tuán)。
有位網(wǎng)友發(fā)來這樣的評(píng)論，說從算賬來說期房合算，但是有風(fēng)險(xiǎn)。所總價(jià)低了，收費(fèi)和貸款都低了，購(gòu)房門檻低了，按照有關(guān)規(guī)定和正常的工期，期房的交房期不影響超過一年，及時(shí)延期交房也有違約金的保證，誰能保證現(xiàn)房的質(zhì)量？現(xiàn)房的產(chǎn)權(quán)證就能辦得快嗎？這是認(rèn)為買期房核算的后援團(tuán)。
【銀鵬】：我從這里也挑了挑支持我們觀點(diǎn)的網(wǎng)友評(píng)論。
他說這其實(shí)不是期房和現(xiàn)房哪個(gè)便宜的事，而是花錢就要買一個(gè)自己放心的產(chǎn)品，期房出了那么多問題買房人找誰理論，即使現(xiàn)房貴一點(diǎn)，但挑的是現(xiàn)貨，他心里舒服。
【莫春】：我們網(wǎng)友也發(fā)來不同的評(píng)論，我們之所以PK讓嘉賓經(jīng)過多輪的交鋒，是因?yàn)樵诤纤悴缓纤惝?dāng)中價(jià)格肯定是一個(gè)非常重要的因素，我們也知道之前北京的主流媒體《新京報(bào)》做過非常大篇幅的期房和現(xiàn)房的比較，今天我們正好也請(qǐng)來了《新京報(bào)》的資深記者張學(xué)東，從您算賬的角度來看哪種更合算？說說您的觀點(diǎn)。
【《新京報(bào)》記者張學(xué)冬】：其實(shí)關(guān)于合算不合算我們算過一筆賬，基本期房變現(xiàn)需要這個(gè)房屋的價(jià)格提高18％，就是說很簡(jiǎn)單我算過一個(gè)，均價(jià)8千的房子，買50平米是40萬，如果變現(xiàn)2年需要付3.5萬的按揭款，還有這兩年相同成本的房子供應(yīng)價(jià)格，如果8千元的房子，我們按一個(gè)月1千5，2年下來也達(dá)到了3.5萬，如果千房變現(xiàn)需要多交7萬1元，這樣銷售價(jià)格達(dá)到9千多才能平衡。但是這種房子畢竟很少，大部分產(chǎn)品上漲幅度達(dá)到18％很少，一般是15％到16％。
上個(gè)月北京房管局發(fā)了一個(gè)文件，上漲的幅度并沒有達(dá)到18％的幅度，所以大部分來說從期房變現(xiàn)很難達(dá)到。比如說期間的按揭款還有租房的價(jià)格，你必須考慮到租房這兩年也要花錢的，即使這兩年房子租出去也是掙錢的，意思是一樣的，所以應(yīng)該整體考慮，我們認(rèn)為有一部分收益比較高一些，但是大部分期房變成現(xiàn)房很難取得贏利的。
期房的制度取消不取消，其實(shí)是學(xué)了香港應(yīng)該是1953年，當(dāng)時(shí)香港的房?jī)r(jià)特別緊，需求龐大，當(dāng)時(shí)霍英東，他提出分期付款賣房子，當(dāng)時(shí)得到了很多開發(fā)商的響應(yīng)。但是中國(guó)在引進(jìn)期房銷售制度的時(shí)候，并沒有引進(jìn)期房銷售的監(jiān)管政策，以及開發(fā)的新的政策和新的問題，但這些都沒有得到很好的重視，所以糾紛是非常多的。
而且發(fā)展到這個(gè)階段的時(shí)候，其實(shí)我國(guó)大陸賣期房這個(gè)政策更主要的一點(diǎn)是房地產(chǎn)起始階段政府是扶持政策，當(dāng)時(shí)就是為了降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，大量的商品房迅速的推向市場(chǎng)，大家到了這個(gè)階段市場(chǎng)逐漸規(guī)范，而且開發(fā)商已經(jīng)占有一定主導(dǎo)的時(shí)候，期房這個(gè)政策應(yīng)該是怎么做好規(guī)避應(yīng)該是提到一個(gè)層面上來。
【銀鵬】：張學(xué)東在里面提到一個(gè)問題，就是租賃成本，買期房會(huì)涉及到一個(gè)租金，不管是自己要租房子還是租出去都有一個(gè)成本在里面。不知道莊總這邊怎么回應(yīng)？
【莊宗汨】：我沒太聽懂他說的。
【《新京報(bào)》記者張學(xué)冬】：最簡(jiǎn)單的以8千元按平米為價(jià)格，50平米的房子，總價(jià)是40萬。如果按揭貸款的話，這兩年你要多交按揭款是3.5萬，同時(shí)這兩年期間你要租房子，如果按8千元的房子來看，我們租賃價(jià)格按一個(gè)月1千5，兩年下來也是3萬多，整體價(jià)格就是7萬元。
【莊宗汨】：我想說一點(diǎn)首付不是20％嘛。
【《新京報(bào)》記者張學(xué)冬】：你多交兩年按揭款啊，已經(jīng)接近3.5萬了，你租賃房子的價(jià)格也差不多了。
【莊宗汨】：算租賃不合理，難道說過兩年買房子，這兩年你不租房了嗎，這租房子不應(yīng)該算在買房子的成本里。
假設(shè)說這個(gè)房子是2年以后交付使用，和你2年以后買房子，現(xiàn)在這兩年是不是都要住房子，本身你的住房需求按道理講你應(yīng)該買現(xiàn)在是現(xiàn)房的房子，也就是說這個(gè)租房子本身并不因?yàn)槟阗I期房和買現(xiàn)房而發(fā)生，而是說本身你就要發(fā)生，這個(gè)成本算在這里面了，被合理。
這是一個(gè)偷換概念的事，為什么？我們談的是同一項(xiàng)目的期房和現(xiàn)房。
【黃嵐】：不是同一項(xiàng)目。
【莊宗汨】：假如不是同一項(xiàng)目就不存在期房和現(xiàn)房的問題了，為什么？你拿這個(gè)項(xiàng)目的期房和這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)房有可比性嗎？不是一回事。
【黃嵐】：我認(rèn)為買任何樓盤的期房都相對(duì)表面便宜一點(diǎn)，你的意見是買期房，但是我買市場(chǎng)的現(xiàn)房好像價(jià)格貴一點(diǎn)。
【莊宗汨】：那他的計(jì)算更有問題了，你買現(xiàn)房的價(jià)格就不是買期房的價(jià)格，我現(xiàn)房的價(jià)格本身比那個(gè)高，你拿高的東西再去算資金投入的成本，現(xiàn)房一次性付清了吧？
【《新京報(bào)》記者張學(xué)冬】：不是啊，按揭。
【莊宗汨】：我認(rèn)為這個(gè)差價(jià)不存在啊。
【莫春】：可能莊總的意思是說，你如果算買房變現(xiàn)的話，就應(yīng)該算期房買房變現(xiàn)和買這個(gè)現(xiàn)房變現(xiàn)，是這兩個(gè)相比看哪個(gè)合算。
【莊宗汨】：你把別的揉進(jìn)來不對(duì)的。
【莫春】：這是引入了一個(gè)算法，你是說我們?nèi)绻I房之后再把房子賣出去哪個(gè)合算，我覺得這個(gè)是各有各的觀點(diǎn)。
【黃嵐】：我覺得這里還是可以探討一下的，實(shí)際上剛才這個(gè)算法是說如果買期房期房中相關(guān)的成本算進(jìn)來了。
【莫春】：但是這個(gè)成本是不是都合理的？
【黃嵐】：應(yīng)該是合理的。怎么合理？說我自有的房子我是有收益，但是我期房是沒有收益的，而且還支出。
再者一點(diǎn)，說這兩年按揭我預(yù)交了，因?yàn)槲屹I的是2年后的期房。
【莊宗汨】：我再說一點(diǎn)，我們學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時(shí)候有一點(diǎn)很重要的，就是機(jī)會(huì)成本，如果把機(jī)會(huì)成本的概念引入的話這個(gè)賬更算不清楚。假如你買房子的錢、買房子的款不去買房子，我租房子，我把買房子的錢用于其他投資，我可能收益更高。因?yàn)槟悻F(xiàn)在談的是投資問題，就是說你要把它變現(xiàn)，你要把它賣掉，我換句話說我不投資房產(chǎn)，我干別的，是不是有更高收益的可能性。如果存在這個(gè)，我覺得你的立論就有問題。
【黃嵐】：我們講收益不是主要的出發(fā)點(diǎn)，只是說相關(guān)的會(huì)受到影響。
【莊宗汨】：我最反對(duì)的一條是什么，說租房的成本要算進(jìn)去，咱說我不買期房，我也不買現(xiàn)房，但是我要解決住的問題我是不是要租房，就是說這個(gè)費(fèi)用是你生活需要本身需要支出的，并不是說因?yàn)槟阗I期房或者買現(xiàn)房增加的費(fèi)用。
【黃嵐】：這是因?yàn)檫x擇買期房和選擇買現(xiàn)房發(fā)生不同的成本。
【莊宗汨】：肯定不同，你買現(xiàn)房一次性本價(jià)高，投入大，他說我買期房也是按揭，買現(xiàn)房也是按揭，如果兩個(gè)都是按揭，那利息那個(gè)東西根本就不存在，兩個(gè)是同樣的情況下，假設(shè)天氣都是一樣的，約束條件是一樣的，兩個(gè)怎么會(huì)形成利差呢，不可能啊。買現(xiàn)房也是付按揭，按揭也是那個(gè)利率，買期房也是按揭，也是那個(gè)利率。
【莫春】：這輪討論特別激烈，我們剛才在場(chǎng)的學(xué)生我看也是竊竊私語，有一些話要說，請(qǐng)一個(gè)代表簡(jiǎn)單的說兩句。
【北師大學(xué)生】：我覺得剛才《新京報(bào)》的記者同志也說這個(gè)問題，其實(shí)我們是買期房劃算還是買現(xiàn)房劃算，什么叫劃算呢？就是整個(gè)過程中你獲得的收益減去你的成本是大于零的，至少是等于零的。今年買期房和兩年后買現(xiàn)房，之間我們肯定會(huì)投入成本的，一個(gè)成本是有首付，首付本身占用資金，戰(zhàn)勝利息，另外還有付按揭，這是一個(gè)成本。還有一個(gè)成本，因?yàn)楝F(xiàn)在沒住的房子，你得付租界，租房，這塊叫機(jī)會(huì)成本，因?yàn)槟愀读丝顓s沒有享受這個(gè)房子帶來的好處，所以你現(xiàn)在必須租房子，租金也可以算進(jìn)去。
總的成本有三塊，一塊是首付，及帶來的利息。第二個(gè)是按揭，第三是兩年你需要付的實(shí)實(shí)在在的租金。
什么是收益呢？誰也不是傻子，不會(huì)把錢白白投進(jìn)去，我沒得到任何收益，這不可能。收入就是，現(xiàn)在買的期房如果是8千元，可能2年就是1萬，你這收益就是2千。問題是如果房?jī)r(jià)上漲很快，增值的速度非常高，很可能就是賺的，如果市場(chǎng)比較簫條，需求不是很旺，供給偏大的話，房?jī)r(jià)上漲的速度很慢，很可能你的成本入不敷出，這種情況下你可能投資買期房不劃算。
相反，如果房屋上漲很快，像利率現(xiàn)在不是最高的，現(xiàn)在我們宏觀調(diào)控的周期、通貨膨脹率不是很高，所以我們利率不是很高的情況下?lián)Q句話說你成本是比較低的�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的速度你是目瞪口呆，這種情況下收益是較高的，那現(xiàn)在買期房是很劃算的事情。
另外，我覺得剛才雙方辯論還忽略了一個(gè)非常重要的地方，如果我們假設(shè)一種情況，我們現(xiàn)在所有人都不買期房，或者說取消期房制度，那將會(huì)變成什么后果呢？所有的顧客都會(huì)買現(xiàn)房，就是把現(xiàn)在可能買期房的那部分人變成買現(xiàn)房，把可能提前的需求往后推了，就會(huì)形成一種爆發(fā)的效應(yīng)。這種效應(yīng)爆發(fā)出來的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲，房?jī)r(jià)漲到什么程度就很難說。而供給這方，相對(duì)穩(wěn)定，供給是剛性的，需求可能短時(shí)間急速放大，這時(shí)候上漲多少不固定。
《新京報(bào)》做的調(diào)查卻忽略了這點(diǎn)，這個(gè)是動(dòng)態(tài)的，你沒有考慮到期房變成現(xiàn)房的時(shí)候，現(xiàn)房的價(jià)格會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@部分消費(fèi)者變成2年以后的真正消費(fèi)者的時(shí)候可能提高房?jī)r(jià)，所以這是動(dòng)態(tài)的。
【莫春】：這是我們北師大研究房地產(chǎn)的大學(xué)生，從理論的角度參與了我們的PK，剛才的這個(gè)話題就進(jìn)行到這兒。
剛才黃總也說到了北京可能說是房地產(chǎn)的牛市，也就是說股票說是牛市，即使現(xiàn)在有些人想買現(xiàn)房在市場(chǎng)上可能也買不到，這是從我們調(diào)查當(dāng)中得出的，所以我們第二輪PK的話題，希望大家寫題板，現(xiàn)房買得著買不著，這是第二輪的PK。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 【1】 【2】 |
打印本頁(yè)
