養(yǎng)兒防老的時(shí)代已漸漸的離我們的生活遙遠(yuǎn)了起來。社會(huì)保障體系所提供的只能是最基本的生活保障。我們必須清醒的認(rèn)識(shí)到：未來，一切都要靠自己。
在我們?yōu)樽约捍蛩阃诵萦?jì)劃的時(shí)候，儲(chǔ)蓄并不能為我們的退休生活帶來更積極的變化。
為了獲得富足悠閑的“金色時(shí)光”，我們“被逼”選擇走上投資之路。在眾多的養(yǎng)老投資組合中，房產(chǎn)投資以其投資收益穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)成為我們鐘愛的一種養(yǎng)老工具。
有關(guān)發(fā)展報(bào)告預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)價(jià)值顯示個(gè)人占有的財(cái)富，投資者還可以通過轉(zhuǎn)讓或租賃獲得短期收入，并寄希望于長(zhǎng)期增值。由于房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)際貨幣基金組織2004年春季世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告的評(píng)估認(rèn)定，過去兩年，澳大利亞、英國(guó)、西班牙、新西蘭等國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格每年上漲15%，甚至更高。與這些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還很低。發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)尚且有如此的升值表現(xiàn)，相信我國(guó)未來房產(chǎn)投資必將具有一定的升值空間和投資價(jià)值。
房產(chǎn)投資應(yīng)在養(yǎng)老計(jì)劃中占有一席之地
雖然房產(chǎn)在價(jià)格上長(zhǎng)期存在上下波動(dòng)的可能性，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在人口眾多的中國(guó)，不可再生的土地資源只會(huì)是越來越稀缺的資源，房產(chǎn)價(jià)值總體上升的趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。在我們的養(yǎng)老規(guī)劃的投資計(jì)劃中，應(yīng)當(dāng)為房產(chǎn)投資留下一席之地。
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作為養(yǎng)老計(jì)劃的一部分，房產(chǎn)投資首先必須目標(biāo)明確。確定一個(gè)明確的、而不是模糊的房產(chǎn)投資目標(biāo)。這就是根據(jù)自己的投資模型，合理安排房產(chǎn)投資在養(yǎng)老投資計(jì)劃中所占的份額，以及科學(xué)選擇房產(chǎn)投資的品種。在房產(chǎn)投資中有住宅、商鋪、寫字樓等形式的物業(yè)可供選擇。不同的物業(yè)形式對(duì)資金、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、獲利模式的要求有很大的不同。
其次，應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其相對(duì)于股票、基金、儲(chǔ)蓄等投資方式變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)。過多的投資房產(chǎn)會(huì)占用大量的資金，在晚年生活發(fā)生意外，需要大量現(xiàn)金的時(shí)候，或者給你的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)帶來麻煩，或者低價(jià)出售帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，投資房產(chǎn)的比例在養(yǎng)老計(jì)劃中應(yīng)當(dāng)保持在合理的范圍之內(nèi)。
再次，與養(yǎng)老計(jì)劃中必備的其他投資方式相比，房產(chǎn)投資的另一個(gè)特點(diǎn)是：占用資金數(shù)額巨大。在出資方式的選擇上，中產(chǎn)們一般選擇向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式，完成自己的投資置業(yè)。動(dòng)輒幾十萬的房屋總價(jià)款，按揭壓力可想而知。香港房產(chǎn)咨詢專家說，通常業(yè)主將自己家庭收入的30%用于按揭還款，尤其是當(dāng)我們還身陷孩子教育貸款、消費(fèi)貸款和其他賬單的重負(fù)時(shí)。這也決定了，為了減輕每個(gè)月的還款壓力，同時(shí)買入兩套以上的房產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上是不合理的。
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最后，雖然與養(yǎng)老計(jì)劃中其他的投資工具相比，房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但這并不意味著房產(chǎn)投資沒有風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)谶x擇一種投資方式是應(yīng)當(dāng)對(duì)其中所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)又充分的認(rèn)識(shí)和預(yù)見。
與其臨淵羨魚，不如聞雞起舞，趁早打理自己的退休計(jì)劃，為將來收入的“冬眠期”準(zhǔn)備好充足的“糧草”。
“中國(guó)式”房產(chǎn)投資養(yǎng)老計(jì)劃
房產(chǎn)投資，有著投資收益穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)勢(shì)。因而，可以適當(dāng)?shù)脑黾臃慨a(chǎn)投資在整個(gè)養(yǎng)老計(jì)劃中所占的比例。理財(cái)專家建議：中國(guó)式房產(chǎn)投資養(yǎng)老計(jì)劃最好采用住宅（最好是二手房）+商用房（寫字樓或者商鋪）的投資策略。
二手房一般面積較小，單位價(jià)格與新的商品房相比低出很多。所以，相應(yīng)的房屋總價(jià)款也可以說是廉價(jià)。一次性付款買入房產(chǎn)的可能性變大。而且，二手房的地段優(yōu)勢(shì)使房產(chǎn)的出租收益得到保障。如果選擇一次性付款購(gòu)入二手房作為自己的房產(chǎn)投資，不但可以化解因?yàn)檫M(jìn)行房產(chǎn)投資而帶來的按揭還款壓力，而且可以集中“火力”進(jìn)行新的房產(chǎn)項(xiàng)目的投資。
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從房產(chǎn)投資的層面上來說，商用房的投資是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。作為養(yǎng)老計(jì)劃的房產(chǎn)投資組合，雖然理財(cái)專家們一再?gòu)?qiáng)調(diào)養(yǎng)老退休計(jì)劃的安全性很重要，但這并不意味著應(yīng)當(dāng)完全排斥風(fēng)險(xiǎn)。我們不能一味的選擇控制風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)看中房產(chǎn)投資的獲利能力。與普通住宅投資相比商用房產(chǎn)的投資回報(bào)率一般平均可以高出2至4個(gè)百分點(diǎn)。而且，雖然商用房產(chǎn)的單位價(jià)格較高，但是商用房產(chǎn)的購(gòu)買面積和購(gòu)買方式較為靈活。我們可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行甄別、選擇。
收益情況：
組合這兩種房產(chǎn)投資工具的目的是為了在有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)之上，盡可能的獲得最大的利潤(rùn)，以滿足養(yǎng)老規(guī)劃的需要。
住宅，以一套已經(jīng)使用十五年的八十平米的兩居室二手房為例。其價(jià)格大約在三十五萬左右。簡(jiǎn)單裝修和配備生活用具的支出大約為五萬元�？偼顿Y40萬元。用于出租后租金收入約為每月兩千元。
用于出租的收益：
2000元*12個(gè)月*（70-15）年=132萬元
132萬元-40萬元=92萬元
當(dāng)然這個(gè)計(jì)算結(jié)果是一個(gè)理想狀態(tài)下的數(shù)字，沒有考慮租金的上漲或下跌以及房屋空置以及通貨膨脹的因素。但房產(chǎn)的保值功能從以上的計(jì)算中可略見一斑。
以出租五年后出售為例，升值后出售的收益：
五年的租金收益：2000元*12月*15年=12萬元
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明今年五月我國(guó)的住宅價(jià)格與去年同期相比上漲8.3%。
按照這個(gè)升值速度，剔除房產(chǎn)折舊后，該房產(chǎn)大約：
40萬*（1+8%）5-40萬*（1/55）*5=551800元
共獲利：12萬元+55.18-40萬元=27.18萬元
商用房產(chǎn)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示：2004年5月于去年同期相比，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格分別上漲22.5%和12.8%。由此不難看出：在現(xiàn)階段的市場(chǎng)條件下，商用房產(chǎn)的升值能力要大于普通住宅。
老話說，一鋪養(yǎng)三代。投資商鋪的優(yōu)點(diǎn)太多了，在這里礙于篇幅原因就不再贅述。
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