論壇現(xiàn)場(chǎng)
我覺得旅游地產(chǎn)很多人，表現(xiàn)出兩種特征。一種是狂熱，還有一種就是保守不敢接受。我認(rèn)為總的來說是剛剛開始，蛋糕剛剛開始的過程中發(fā)酵的過程肯定會(huì)伴隨著一些混亂這是很自然的。
主持人王維波：旅游地產(chǎn)在中國(guó)處于一個(gè)初級(jí)的起步階段，它對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要求是不是會(huì)越來越高？
王巖：這個(gè)問題實(shí)際上剛才幾位老總提了很多了，特別是旅游和地產(chǎn)一定要分開談，我想正是回答了你這個(gè)問題。目前來看旅游要有自然環(huán)境，地產(chǎn)是地、是房要居住，有機(jī)的結(jié)合起來稱之為旅游地產(chǎn)。地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候要經(jīng)營(yíng)，同時(shí)做酒店，都是自己經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理等等都是自己做，這些要求肯定是越來越細(xì)，越來越獨(dú)立。
接著剛才幾位老總說的觀點(diǎn)我覺得受益匪淺。從整個(gè)中國(guó)的旅游地產(chǎn)他們都談了很多，我僅僅是在北京旅游地產(chǎn)中做別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在剛剛開始摸索，我想這個(gè)市場(chǎng)是我們被動(dòng)的被推向了這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)大腕都在做非常知名、非常宏觀的市場(chǎng)的時(shí)候，因?yàn)橄癖本┑睦峡偠既ネ獾�，非常�?yōu)美的風(fēng)景區(qū)去做，有的項(xiàng)目已經(jīng)成型了，這是旅游地產(chǎn)中的高端產(chǎn)品。對(duì)于凌總代理的酒店式公寓，雖然說總價(jià)非常低它的單價(jià)實(shí)際上也是非常高的，是一種投資，所謂投資就不是老百姓能消費(fèi)得起的，它還屬于高端產(chǎn)品。整個(gè)旅游地產(chǎn)發(fā)展也是從高端開始發(fā)展的。
剛才張總說的是2001年已經(jīng)正式開始大家炒作這個(gè)事情，我是從去年開始拿的地，我們也感覺到了這個(gè)市場(chǎng)被動(dòng)的被推向了旅游地產(chǎn)，但是我們僅限于在北京，嚴(yán)格說我們是北京的旅游地產(chǎn)，給北京人準(zhǔn)備的，給在北京居住的人準(zhǔn)備的。這個(gè)概念是純粹的度假概念，可以說從旅游地產(chǎn)大概念中我們可能更加提前進(jìn)一步要細(xì)細(xì)分了，要度假，我們的概念別不是想讓所有者每年去住一天、住兩天、住一個(gè)月，我們是希望你每周都去。
經(jīng)緯時(shí)代總經(jīng)理凌一準(zhǔn)
近幾年產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，這個(gè)發(fā)展已經(jīng)是很成熟了，我曾經(jīng)在一個(gè)很小的餐廳里吃飯。有一對(duì)50歲左右的中年夫婦，他說我走了好遠(yuǎn)看到一個(gè)酒店式公寓，每年交5萬塊就行了，他也在逐步接受旅游地產(chǎn)的概念，只不過他是第一次接受。舉個(gè)例子買經(jīng)濟(jì)適用房，我記得天宏集團(tuán)開發(fā)的回龍觀項(xiàng)目都排號(hào)，反反復(fù)復(fù)經(jīng)過這幾年，大家都知道經(jīng)濟(jì)適用房都是有產(chǎn)權(quán)的。
通過偶爾碰見這對(duì)夫婦的談話，就是說在北京旅游、度假已經(jīng)深入人心了，我想這個(gè)代表是很普遍人群的呼聲，而不是說我要去國(guó)外甚至更遠(yuǎn)的地方去度假。他就是指的是北京的郊區(qū)，我想北京在中國(guó)來講是屬于大城市了，北京的市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)還是應(yīng)該是首當(dāng)其沖，應(yīng)該也發(fā)展起來，除了發(fā)展自然景觀外我想北京郊區(qū)它也有一定的度假資源，首先旅游不能僅僅限于山、水之類的，還有一些比如北京的平谷，平谷相對(duì)密云和懷柔來講不太被人注意，平谷是以果園著稱，它的桃樹已經(jīng)達(dá)到了22萬畝，這也是一種資源。桃花節(jié)今年平谷區(qū)旅游局的推廣力度也非常大，前天桃 花已經(jīng)怒放。這也是一個(gè)非常好的旅游資源。
就目前北京郊區(qū)的旅游地產(chǎn)，可以說帶引號(hào)的旅游地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)成熟了，所謂的農(nóng)家院就是典型的代表，他們已經(jīng)有執(zhí)照了，每個(gè)區(qū)域都要發(fā)執(zhí)照的，是很正規(guī)的規(guī)范性管理。甚至在平谷有一個(gè)非常偏遠(yuǎn)的山吧據(jù)說中央電視臺(tái)也有去拍攝。這就說明對(duì)地產(chǎn)和旅游的需求已經(jīng)發(fā)展到要結(jié)合在一起的時(shí)候了。我想旅游地產(chǎn)實(shí)際上嚴(yán)格來講還有一個(gè)細(xì)分，怎么度假。度假就不是旅游了，我的觀點(diǎn)是你旅游要去很遠(yuǎn)的地方，每年可能去幾次。我們現(xiàn)在在北京、平谷、密云大量開發(fā)度假地產(chǎn)，你每周都可以去真正實(shí)現(xiàn)5＋2。
咱們?cè)僦v講常規(guī)的別墅，開車要很遠(yuǎn)，要在那兒買一套大的別墅去那兒居住要去那兒5＋2，就是他的經(jīng)濟(jì)水平需求水平已經(jīng)發(fā)展到了這個(gè)程度，他們是有這樣的欲望要有這樣的生活需求。我們首家在北京做出以100平米的別墅推向市場(chǎng)讓更多的消費(fèi)者，更多群體能夠接受，我們體口號(hào)是“為高質(zhì)人群解決的度假生活”。
主持人王維波：劉博女士對(duì)旅游地產(chǎn)也有很多研究，他也是跟張總幾年前在海南一起去掏過金的人。
劉博：很遺憾今天來晚了，張總、黃總精彩的演說沒有聽到。剛才那幾位老總講的非常好，我本身也不是做旅游地產(chǎn)的。我們公司也不做旅游地產(chǎn)，可是我覺得旅游地產(chǎn)整個(gè)發(fā)展前景從我本人角度來講我覺得非�？春谩＞褪钦f旅游地產(chǎn)首先這種形態(tài)，經(jīng)濟(jì)形態(tài)它是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度或者基本上在開發(fā)的過程中達(dá)到了一定的飽和度，在邊緣產(chǎn)生的一個(gè)新的市場(chǎng)。我覺得它的商業(yè)模式也確實(shí)非同于我們常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)，它主要是以經(jīng)營(yíng)這樣的形態(tài)為主線。
從地產(chǎn)商作為投資人，轉(zhuǎn)化成一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，我覺得在投資這個(gè)概念上我覺得是一場(chǎng)革命，因?yàn)樗褑我坏漠a(chǎn)品轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的東西，他需要投資人在這個(gè)行業(yè)里有較高的水平。而且從事旅游地產(chǎn)的投資人可能對(duì)整個(gè)自然資源和人文資源的整合能力也要求比較高。因?yàn)槁糜蔚母拍钏谝皇俏幕�，第二是純自然的資源。如何把這兩者結(jié)合起來？而且在整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中有自己獨(dú)特的東西，這是旅游地產(chǎn)走向成功的一個(gè)必須要具備的條件。
就是說從自然的角度來講，我覺得中國(guó)的自然資源是非常豐富的，比如西藏這個(gè)地區(qū)除了它超自然的，在國(guó)外所不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，比如它的生態(tài)環(huán)境，它的自然高度等等，雪山等等。這些東西以外它還有中藥的東西，這些獨(dú)享的資源能跟地產(chǎn)結(jié)合起來，它節(jié)變成了一種新的商業(yè)模式，它就擺脫了房地產(chǎn)從開發(fā)投資、到賣房子賺錢的過程，它變成了一個(gè)長(zhǎng)期的東西。實(shí)際上它是一種提升，我認(rèn)為它是一場(chǎng)革命。
另外旅游地產(chǎn)最有生命力的東西還是文化地產(chǎn)，就是一個(gè)國(guó)家文化的主線。比如中國(guó)北京具有千年文化歷史的古都它經(jīng)受了這么多文化的積淀，像頤和園、故宮它都是世界文化遺產(chǎn)，經(jīng)過包裝整合以后它賣的不是門票，賣的是中華民族5000年文化的精神。我覺得在地產(chǎn)旅游行業(yè)里最有前景的，我看好的是歷史文化遺產(chǎn)。可能現(xiàn)在黃總現(xiàn)在在整合的西北的，還有紅村，我覺得非常有眼光，因?yàn)檫@確實(shí)是歷史文化遺產(chǎn)，世界文化遺產(chǎn)。他把幾千年的文化整合包裝以后，賣門票，我覺得旅游地產(chǎn)對(duì)一個(gè)發(fā)展商來說確實(shí)是要求要有一定眼光的。他把一個(gè)國(guó)家的、民族的東西最后整合包裝成企業(yè)長(zhǎng)期受益的東西這個(gè)發(fā)展商一定是有眼光的。
把人的消費(fèi)心理和這個(gè)投資有機(jī)的結(jié)合起來，我覺得這點(diǎn)發(fā)展商是比較有眼光的。所以前景從這個(gè)角度來說我是非常看好的。
張寶全：我補(bǔ)充一點(diǎn)，我覺得剛才討論里有兩個(gè)詞，一個(gè)是峰值度假，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店是對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行出售大家共同受益。峰值度假是消費(fèi)者，峰值度假應(yīng)該是一個(gè)集團(tuán)比如一年買多少天，在一個(gè)固定的物業(yè)里你可以隨意選，你可以獲取多少的度假時(shí)間。峰值度假的形成需要很多為它提供的物業(yè)，這樣的物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的也可以有非產(chǎn)權(quán)的。峰值度假我覺得可以作為一個(gè)物業(yè)的形式加盟進(jìn)來，這需要我們有很多這方面的政策的配套。這種政策的配套完備以后，有了法律保障，我覺得它是兩方面都能做到。那么我們的峰值度假和產(chǎn)權(quán)式酒店才能共同成長(zhǎng)起來。
世外桃苑總經(jīng)理王巖
嘉賓主持張向東：現(xiàn)在從旅游局來說，酒店這行業(yè)要細(xì)分的話不應(yīng)該算地產(chǎn)。我們談旅游地產(chǎn)更多的是帶有產(chǎn)權(quán)出售的比如說張總的紅樹林，如果說是旅游地產(chǎn)的話應(yīng)該不是屬于這個(gè)范圍，現(xiàn)在很多包括國(guó)家旅游局，把好多旅游定位地產(chǎn)很有意見。我們說的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該說比較細(xì)分的是帶產(chǎn)權(quán)的投資的那種，就是產(chǎn)權(quán)式酒店。這又涉及到一個(gè)旅游和度假的問題，咱們是叫旅游地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)？這個(gè)也是有爭(zhēng)論的。因?yàn)槁糜问且粋�(gè)短時(shí)間的東西。比如今天我在海南呆幾天，三天以后可能去廣州了。
凌一準(zhǔn)：這是對(duì)業(yè)態(tài)的鑒別。
嘉賓主持張向東：對(duì)于中國(guó)人的產(chǎn)生思想來說，作為一個(gè)中國(guó)人他不是為自己活著，小時(shí)候?yàn)楦改富�，老了以后為自己的子女和下一代的人活著，我覺得這種情況下，中國(guó)傳統(tǒng)思想的情況下，你們各位覺得度假地產(chǎn)，無論是老人或者是成人，或者是小孩去一個(gè)地方住半個(gè)月，或者是一年半載，覺得這種情況會(huì)不會(huì)蔚然成風(fēng)，因?yàn)檫@個(gè)涉及到未來度假地產(chǎn)的發(fā)展。這個(gè)對(duì)度假地產(chǎn)有影響嗎？
張寶全：說到以后中國(guó)人會(huì)不會(huì)像外國(guó)人一樣帶著全家去到哪里獨(dú)家3、4天或者一個(gè)星期，我覺得這一定是個(gè)趨勢(shì)。剛才我講了，中國(guó)人現(xiàn)在正在從傳統(tǒng)的生活形態(tài)向一個(gè)新的生活形態(tài)轉(zhuǎn)移。我們以前傳統(tǒng)的生活形態(tài)就是為了掙錢、養(yǎng)家，我們今天主要是為了生活，這就有很多面了。你自己的生活、你和家人的生活、你和朋友之間交往的層面的生活。從國(guó)家來講，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非�？焖俚模ìF(xiàn)在盡可能的把公共假集中起來放了很長(zhǎng)，這樣會(huì)使我們這種旅游度假的時(shí)間延長(zhǎng)了，這樣旅游度假經(jīng)濟(jì)也可以通過這個(gè)方式促進(jìn)起來。所以我想這一定會(huì)成為未來的一個(gè)趨勢(shì)，正因?yàn)榘凑者@樣的判斷，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)來看，我們現(xiàn)在為這個(gè)經(jīng)濟(jì)所做的準(zhǔn)備太欠缺了。這種準(zhǔn)備度假就涉及到房產(chǎn)，因?yàn)槎燃偈切枰∠聛淼�，但是旅游不需要。比如紅村，如果說哪天把村民的房子弄出來大家去住住，這樣發(fā)展我想會(huì)更好的。我想將來周邊會(huì)起一些新的產(chǎn)權(quán)式酒店之類的。我想旅游度假最最重要它能夠興起的原因它還是企業(yè)經(jīng)濟(jì)的到來旅游是最典型的企業(yè)經(jīng)濟(jì)的代表。
當(dāng)一個(gè)人目前開始對(duì)旅游文化追求的時(shí)候已經(jīng)進(jìn)入了一種精神和文化的追求。我想這個(gè)發(fā)展的勢(shì)頭會(huì)非�？�，非常迅速，這就是到一個(gè)觀念和時(shí)機(jī)到來的時(shí)候中國(guó)的市場(chǎng)是非常大的，一旦起來會(huì)非常厲害的。所以為峰值度假這樣的一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或者經(jīng)濟(jì)形態(tài)能夠出現(xiàn)的話我們需要能夠提供這樣的酒店，這樣的酒店并不是五星級(jí)酒店，所以峰值度假是面對(duì)大眾的。針對(duì)大眾的消費(fèi)就是一般的酒店，包括將來我們個(gè)人自己購買的一些物業(yè)，或者你自己在哪里建起來的。我覺得這樣的一種方式其實(shí)也給中國(guó)人帶來了投資機(jī)會(huì)，必然給我們將來的旅游度假帶來多層面、多元化消費(fèi)的可能性。
黃怒波：關(guān)于旅游度假的問題現(xiàn)在應(yīng)該這么看，它是處于一個(gè)旅游邊緣化的概念。但是世界旅游組織界定實(shí)際上它是把度假放在旅游這個(gè)大概念下。什么叫旅游呢？當(dāng)然包括度假了。在美國(guó)歐洲的界定一般說除了工作以外的目的地離家80公里以外的都叫旅游。中國(guó)有過界定，大概原來界定是100公里還是200公里，但是這些都不重要了。大家已經(jīng)意識(shí)到了除了工作以外，到一定的距離之外都算是旅游了。這個(gè)概念就解決的到底了旅游地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)里了？這樣的話可能概念是不容易出現(xiàn)很多沖突的。否則講度假地產(chǎn)可能還有別的地產(chǎn)。
在這個(gè)趨勢(shì)上，剛才幾位老總講的非常或�，F(xiàn)在實(shí)際上意識(shí)形態(tài)其實(shí)在生活方式里已經(jīng)不重要了。比如互聯(lián)網(wǎng)、交通、方方面面的解決，人們的生活方式已經(jīng)不再具備很多的民族色彩和藝術(shù)形態(tài)色彩了�？赡茉跉W洲或者美國(guó)興起一種生活方式，中國(guó)不一定模仿中國(guó)也會(huì)興起，就是它的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走在了這個(gè)平臺(tái)上了，經(jīng)濟(jì)改變了人們的生活。這個(gè)我們看到的是，如果現(xiàn)在在美國(guó)或者歐洲發(fā)生的，也可能它一定會(huì)在中國(guó)發(fā)生。比如說很簡(jiǎn)單的例子，所有人都穿西裝，西裝不是中國(guó)的服裝，這就是國(guó)際上生活方式普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)。像旅游地產(chǎn)這樣的，或者產(chǎn)權(quán)式酒店也好，峰值度假也好，這種方式在中國(guó)一定會(huì)有一個(gè)高潮的到來這是我的一個(gè)很大的判斷。這個(gè)方面實(shí)際上還有一個(gè)大的決定性，就是中國(guó)的南北差異特別大，這種遙遠(yuǎn)的地域差異和文化差異，給旅游地產(chǎn)以后的高潮來到提供了一個(gè)巨大的潛力。人們?yōu)槭裁磁艿轿鞑厝ゾ褪且纯茨莾旱穆糜�，中�?guó)這么大的國(guó)家具備了這么大的機(jī)遇和市場(chǎng)。
所以我想旅游地產(chǎn)在中國(guó)還是剛剛起步，還不能提到泡沫這個(gè)程度上來。
主持人王維波：比如第二居所或者異地購房它屬不屬于旅游地產(chǎn)的范疇？
黃怒波：嚴(yán)格的講第二居所也有區(qū)別，有的第二居所比如在上海可能他在那兒有工作，這我認(rèn)為就不應(yīng)該是了。但是他如果為了度假，比如我就在海南有一個(gè)別墅，這肯定是屬于旅游地產(chǎn)了。當(dāng)然有一個(gè)區(qū)別了，旅游地產(chǎn)實(shí)際上要強(qiáng)調(diào)它的經(jīng)營(yíng)性�？赡芎芏嗑频�，酒店業(yè)簡(jiǎn)單的不能劃到旅游里面去。在這些方面我想是經(jīng)營(yíng)性的、還是出售產(chǎn)權(quán)式的這個(gè)要區(qū)別開。
劉博：剛才說了產(chǎn)權(quán)酒店？我覺得這個(gè)問題這么看，其實(shí)解決了兩方面的需求。一是觀光旅游，就是我們剛才說的可能跟產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系的這種模式。就是說我到這兒是短暫的停留，不需要在這兒長(zhǎng)期的逗留我可能不必要在這兒置業(yè)，我也談不上產(chǎn)權(quán)不產(chǎn)權(quán)的問題。第二點(diǎn)，異地投資不能納入到旅游地產(chǎn)的范疇。因?yàn)樗且环N投資，當(dāng)你擁有了一定的資產(chǎn)的時(shí)候，你這種投資是沒有區(qū)域的定論的。不能說我是北京人只能在北京買房子，不能到其他地方買房子。我覺得各方面的需求就像黃總說得，中國(guó)地域非常遼闊，每個(gè)地域緯度所處的生態(tài)環(huán)境、人文等等都是不一樣的。比如說我就是很喜歡南方，我可能到南方置業(yè)，但是不未必就考慮到每年必須要住的，他也許是投資的心理，也許是兼有度假的概念，這個(gè)東西是很難界定在旅游地產(chǎn)的范疇。
另外我覺得中國(guó)人現(xiàn)在開始越來越注重生命的質(zhì)量和生命的價(jià)值。這個(gè)覺醒也是人精神層面的覺醒，這個(gè)覺醒可能會(huì)帶來消費(fèi)觀念的變化，這個(gè)變化可能會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)有一個(gè)非常大的促進(jìn)和推動(dòng)。人的生活質(zhì)量高，無非這一生就是用時(shí)間和空間構(gòu)成的，一個(gè)人除了在一個(gè)地域里呆了一段時(shí)間以外總是想走出去看一些文化和自然的東西。把它納入到旅游資源里統(tǒng)一整合，那我覺得這個(gè)東西就變成的一個(gè)很系統(tǒng)的東西。旅游業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。
嘉賓主持張向東：我想問劉總一個(gè)問題。您一直是在北京這邊是文化地產(chǎn)的倡導(dǎo)者，咱們今天的話題是旅游地產(chǎn)，提到泡沫大家就會(huì)想到地產(chǎn)，我想問旅游有沒有泡沫94年以前海南的旅游經(jīng)濟(jì)跟目前的旅游經(jīng)濟(jì)有什么區(qū)別？第二個(gè)問題，剛才說了文化，海南我不太熟悉，談文化好多地方都打文化牌，也是為了旅游業(yè)。比如山東的有一個(gè)迎蓮節(jié)，那時(shí)候人非常非常多，像曲埠那個(gè)地方就是有一個(gè)特殊的節(jié)日，然后整個(gè)一年就去了，這樣的經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)是一種泡沫。
劉博：海南10年前發(fā)生的不是旅游泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫，海南經(jīng)濟(jì)泡沫的主要的特征是什么呢？它制造了一個(gè)虛無的市場(chǎng)。比如說海南當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)炒的非常高，張總比較了解這個(gè)歷史。為什么呢？實(shí)際上是沒有真正需求的支撐，而且這個(gè)利潤(rùn)的環(huán)節(jié)是人為做起來的。不像北京房子賣到1.5萬，但是成本確實(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)都是真實(shí)的，需求也是真實(shí)的所以沒有泡沫。
再談第二個(gè)問題旅游地產(chǎn)的泡沫，我覺得旅游地產(chǎn)它只是一個(gè)概念，它只是經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展到一定時(shí)期出現(xiàn)的一種地產(chǎn)形態(tài)。你不能把它看作一個(gè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，它只是一種協(xié)定而已，就像現(xiàn)在人講房地產(chǎn)有泡沫，我覺得房地產(chǎn)的泡沫也不是說你說有，就有，你說沒有就沒有的問題，是市場(chǎng)需求所定的。有需求我認(rèn)為就是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。經(jīng)濟(jì)是由市場(chǎng)需求定的。
嘉賓主持張向東：我想問旅游經(jīng)濟(jì)有沒有泡沫。
黃怒波：旅游經(jīng)濟(jì)它是我們國(guó)家應(yīng)該說最傳統(tǒng)、最容易進(jìn)入的一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生泡沫，泡沫產(chǎn)生就是虛無的投機(jī)性產(chǎn)生的。旅游很難進(jìn)行投機(jī)行為，因?yàn)榫皡^(qū)就這一個(gè)，這個(gè)人占了別人就進(jìn)不來了。這個(gè)行業(yè)不太容易產(chǎn)生為投機(jī)目的而進(jìn)行投資的目的，這里要找出商機(jī)要說找出它的文化含量。沒有一個(gè)國(guó)家打擊旅游經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樗亲钊菀椎男袠I(yè)，勞動(dòng)最密集型的，對(duì)勞動(dòng)的要求是最低的，但是對(duì)社會(huì)的效益反應(yīng)是最快的。比如說先開一個(gè)酒店，這肯定需要很多員工，如果海南有10座這樣的酒店，中低層的勞動(dòng)力就不夠了，所以全世界沒有一個(gè)國(guó)家對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)進(jìn)行壓制。在最初級(jí)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)里，一般不會(huì)產(chǎn)生泡沫。大量的就是股票、證券、房地產(chǎn)這些利潤(rùn)非常巨大的行業(yè)。所以我想旅游經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)也不會(huì)產(chǎn)生泡沫，它最大的危險(xiǎn)可能就是不可抗力、像戰(zhàn)爭(zhēng)、突發(fā)事件。
酒店業(yè)到2008年這個(gè)階段可能會(huì)大量的上來，08年以后可能有一定的簫條期。旅游經(jīng)濟(jì)不會(huì)有泡沫的出現(xiàn)。
張寶全：我個(gè)人認(rèn)為什么是泡沫？一個(gè)是供大于求，還有一個(gè)是供應(yīng)脫離需求。所以我想旅游經(jīng)濟(jì)也好，旅游地產(chǎn)也好，現(xiàn)在需求發(fā)展很快，我們的供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。第二供應(yīng)脫離需求就是做一些莫名其妙的東西沒有人消費(fèi)。我覺得旅游地產(chǎn)大部分還是在自然的狀態(tài)中形成的，它不像城市的房地產(chǎn)，城市的房地產(chǎn)就是找一塊地蓋一個(gè)房子有可能供應(yīng)特殊需求的，結(jié)果做出來根本對(duì)不上號(hào)可能賣不出去，因?yàn)楣⿷?yīng)脫離需求太多了形成泡沫。所以我覺得旅游地產(chǎn)或者旅游經(jīng)濟(jì)不太可能出現(xiàn)這樣的情況。因?yàn)槁糜嗡求w驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，它的核心是自然資源和人文資源，是圍繞人們的體驗(yàn)價(jià)值構(gòu)成的。它是在自然的狀態(tài)中逐步形成的。
但是也有在另一個(gè)地方帶著這樣的觀念通過龐大的投資來實(shí)現(xiàn)的比如拉斯維加斯它是完全通過資本的行為重新營(yíng)造以娛樂為核心的，構(gòu)成的這樣的一個(gè)特殊的度假包括博彩形成的這樣一種東西。像這樣的形態(tài)中國(guó)不大可能，所以中國(guó)的旅游地產(chǎn)和旅游經(jīng)濟(jì)總體還是在自然的狀態(tài)中，依據(jù)不同的自然資源和人文資源逐步發(fā)展起來的�，F(xiàn)在的問題是我們不能很系統(tǒng)的整合我們的資源。我覺得特別是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)開發(fā)過程中，最大的甚至有時(shí)候破壞人文和自然資源這個(gè)要特別注意，這可能會(huì)傷害一個(gè)城市的價(jià)值。人文資源一個(gè)城市也是一樣有沒有人來玩兒，就是有這樣的資源但是沒有很好的整合。
比如我上個(gè)禮拜去了南州，去了天水，到那兒以后我覺得真可以用非常難過這樣的詞來形容。因?yàn)槲沂?1年去過天水，我最難過的是什么呢？就是天水的人把老街道，他們認(rèn)為是落后的象征，他們就千方百計(jì)的想用非常廉價(jià)的東西掩蓋它。我覺得最典型的就是拿垃圾把我們的文化毀掉了。我到那兒是住天水最好的酒店，在一個(gè)高速公路的時(shí)候堵了，我下了車進(jìn)了酒店的時(shí)候，我看了一下那塊街，我覺得很奇怪，那個(gè)街上我看到的安徽了碼頭墻、江浙一帶的騎廊，這不是北方建筑所具備的東西。第二天早晨我判斷這原來是一條老街，現(xiàn)在這個(gè)街都是現(xiàn)代的房子貼上瓷磚，在外面做了一些木廊這些根本不是北方的特色。后來一了解這個(gè)陽光街是老街，全部拆遷了，后來我去了一個(gè)地方，這一小段進(jìn)去看了以后，其中有一個(gè)明代的建筑。柱子非常非常好看，但是顯然沒有保護(hù)，盡管如此我覺得那個(gè)建筑也非常非常美，可是真正這樣的建筑沒有幾個(gè)。
你能看出來這個(gè)城市的人民，他不知道它的城市資源是什么，我覺得如果這些能夠保留下來，能夠給這個(gè)城市未來帶來多少錢？沒有人考慮�，F(xiàn)在大家都把這些建筑搞成廉價(jià)的現(xiàn)代的建筑，這是讓我難過的地方。我看了他們那兒的西黃廟，現(xiàn)在正在修，我最擔(dān)心的就是把我們的“真古董拆掉了”。我又看到個(gè)戲樓這個(gè)戲樓按照原樣保存的話，你可以看得出來一、二百年前，天水的人是怎樣生活的？其實(shí)建筑是我們生活的一個(gè)化石，結(jié)果把這個(gè)都給毀了，我回來以后真的感覺很痛苦。所以旅游地產(chǎn)也是一樣的，千萬不要廉價(jià)的現(xiàn)代的概念，滿足現(xiàn)代人意中感官上的低層面的需求來營(yíng)造。我認(rèn)為旅游地產(chǎn)的本質(zhì)就是企業(yè)經(jīng)濟(jì)，就是自然和人文。這樣一種東西給我們的精神、愉悅，通過這樣的質(zhì)感給我們帶來的愉悅這是我們體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的核心。
所以我想正因?yàn)橹袊?guó)旅游經(jīng)濟(jì)沒有很好的發(fā)展，所以我們很多城市在自己為了追求簡(jiǎn)單的工業(yè)指標(biāo)把很多資源毀了真的太可惜了。我去了天水城10幾年存在的天水城我想現(xiàn)在已經(jīng)不存在了，這種文化不可再生時(shí)間給你留下的質(zhì)感、時(shí)間里存在的空間不是有錢能造出來的。
嘉賓主持張向東：請(qǐng)問凌總和王總，在你們兩個(gè)項(xiàng)目里你們的產(chǎn)品是有一定的相似的地方，從你們二位的推廣和介紹的產(chǎn)品理念有點(diǎn)不太一致。凌這邊主要是理財(cái)、回報(bào)的角度出發(fā)的。王總的產(chǎn)權(quán)別墅講究的是5＋2的生活理念，就是享受這樣的生活。就是平民5＋2的生活。想請(qǐng)您二位詳細(xì)介紹一下地
凌一準(zhǔn)：旅游度假這是一個(gè)很好的消費(fèi)方式，我剛才講到了峰值度假到國(guó)外是很成熟的，到了中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店變成了投資，我想旅游業(yè)還會(huì)發(fā)展，但是產(chǎn)權(quán)式酒店是滯后還是超前這是一個(gè)值得探討的話題。根據(jù)我們的理解，中國(guó)的廣大消費(fèi)者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程決定了他對(duì)錢的使用還是帶有比較強(qiáng)的增值、保值的目的。不同的產(chǎn)權(quán)酒店可以帶來不同的附加值享受。比如我舉兩個(gè)例子，一個(gè)是天下第一城，是在香河，它是在一個(gè)土地上通過大量的資金造一個(gè)差異化的景觀，投了30億，然后是九門、整個(gè)完全復(fù)古，3600多畝。這樣的項(xiàng)目做出來之后，老百姓還是帶有一種投資的目的購買它。購買的同時(shí)獲得一個(gè)附加值的享受，也就是說可能有幾天在這個(gè)地方進(jìn)行度假、消費(fèi)，投資的同時(shí)獲得一種消費(fèi)。這是中國(guó)的傳統(tǒng)文化給我的熏陶和感染，就是它不是完全承載歷史的信息，但是提供了一個(gè)近似的環(huán)境。這種感覺也是一大奇跡也是表現(xiàn)了現(xiàn)代人對(duì)中國(guó)古代文化的尊重。再有一個(gè)我們?cè)诹紡V大街推的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)酒店買的話你所獲得3－10天的免費(fèi)入住這兩個(gè)附加值是不一樣的。
我先不去分析購買者的目的是什么，但是所有的投資者都不會(huì)在一個(gè)產(chǎn)品里購買，為什么？就是因?yàn)樗X得他想獲得不同的附加值。這個(gè)意義就表達(dá)了一種趨勢(shì)就是旅游度假的趨勢(shì)，可能也是未來發(fā)展的主流。
再一個(gè)我想談的問題，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，無論是投資型的酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店一定是投資了，峰值度假也是帶有投資行為的。我10年前買一個(gè)房間5美金，20年后變成500美金它也是帶有投資性的，只是風(fēng)險(xiǎn)性不一樣�？赡墁F(xiàn)在市場(chǎng)所接受的，我們認(rèn)為它還是偏向于對(duì)產(chǎn)權(quán)未來所帶動(dòng)增值效益為基礎(chǔ)，連帶有旅游度假這樣的消費(fèi)或者享受。這是我們認(rèn)為在現(xiàn)階段未來的時(shí)間內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)，我們是以這種消費(fèi)和推廣的方式去進(jìn)行。現(xiàn)在很多產(chǎn)品可能也講回報(bào)率，這樣的產(chǎn)品可能也是另外一個(gè)分支。我想可能就是渠道不一樣吧，可能對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不太一樣。
再一個(gè)買產(chǎn)權(quán)酒店也好還是峰值度假也好肯定是有投資的意識(shí)的。理論上這些都是存在泡沫的可能性的，我們給多的是給客戶提供更安全的保障。第二點(diǎn)，作為我們顧問公司來講要對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行詳細(xì)的研究，就是你買酒店的時(shí)候不要看它的土地成本。真正決定它值多少錢是未來經(jīng)營(yíng)的時(shí)候它的現(xiàn)金流。
王巖：我的意思是，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品確實(shí)不太一樣。我們的產(chǎn)品推出的理念和概念不是本著大家的熱點(diǎn)去做的。實(shí)際我們很自然是被動(dòng)的被推出的，舉例子像小公寓一樣。市場(chǎng)發(fā)展到那種程度了，某一個(gè)項(xiàng)目同樣的面積可能賣不動(dòng)了可能改小就有人買了，是被動(dòng)發(fā)展的。市場(chǎng)需求是年輕人需求越來越高，他們的收入很少，他們的需求就是買這種產(chǎn)品。實(shí)際上我們這種產(chǎn)品嚴(yán)格來講不是從旅游業(yè)變化里的，我們純粹的就是地產(chǎn)，我們只不過是利用了旅游了。
說到這兒，再說說我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)的概念。一個(gè)就是自然，旅游地產(chǎn)利用的就是自然環(huán)境，要么就是挖掘文化產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在我們?cè)谄焦�、密云開發(fā)小別墅真正的小獨(dú)棟我們的文化概念比不上九寨溝、平遙這些地方。自然環(huán)境也比不上三亞，但是我們只是提供別墅生活，提供人們對(duì)居住需求的一種生活方式。我想這個(gè)東西今天把我邀請(qǐng)到這兒，上升到旅游層面了，因?yàn)槲覀冞@個(gè)期間也做了一些旅游的概念，因?yàn)槲覀儽旧硎劳馓以肥翘幵谄焦葏^(qū)旅游區(qū)的核心，我們是在地質(zhì)公園內(nèi)沒有任何的項(xiàng)目被開發(fā)，因?yàn)槟莻�(gè)地方不允許再批地了。周邊所有的平谷的旅游景點(diǎn)都在這兒。我們是利用了旅游價(jià)值我們做的是純粹的小別墅居住，我這兒投資的概念比較小，是提供的需求方式。
剛才張總編提到，有沒有人說經(jīng)常性的在那兒居住一段時(shí)間，實(shí)際上我這個(gè)產(chǎn)品里已經(jīng)很明顯的表現(xiàn)出來了，我的項(xiàng)目去年銷售已經(jīng)入住了。經(jīng)過這次桃花節(jié)，已經(jīng)有購方的三分之一業(yè)主在那兒居住，居住了兩個(gè)周末，是全家在那兒居住。很明顯大家對(duì)這個(gè)需求是有了，我們調(diào)查密云和懷柔5000人第一平米的別墅那是很貴的，是另外一個(gè)消費(fèi)層次。這些別墅都是什么人住呢？都是一些年齡偏大的人居住，他們每周5天在別墅2天在城里生活。已經(jīng)達(dá)到了這種生活水平，只不過是市場(chǎng)上沒有人一一列出來，證實(shí)他，實(shí)際上已經(jīng)有了，而且是在逐步的加大。
隨著北京規(guī)劃的發(fā)展，高速路的發(fā)展到2008年每個(gè)郊區(qū)縣的縣城都能通到高速路直線路程都能保證一個(gè)小時(shí)。目前到平谷要一個(gè)半小時(shí)高速路通了以后要保證一個(gè)小時(shí)，一個(gè)小時(shí)這種旅游，更多的發(fā)展我想他就是去居住，這是他一種生活方式。而且通過我的推廣我更多的接觸到了一些自由職業(yè)者有電視臺(tái)的主編、也有一些在家自己寫作的人士，包括我那個(gè)項(xiàng)目附近就有一個(gè)畫家村。很多人在那個(gè)山上購買了自己的居所。我們這個(gè)是正式的商品房的開發(fā)，其實(shí)小獨(dú)棟別墅的它是一種發(fā)展的需求。轉(zhuǎn)回旅游泡沫的主題，我想旅游地產(chǎn)是發(fā)展的。因?yàn)槌抢锏膭e墅可以說100公里以內(nèi)的房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展的很成熟了，大家不得不往外走了。
為什么腳底下就有金子要跑到很遠(yuǎn)的地方呢？我們?cè)?00公里的地方做這個(gè)產(chǎn)品，我想也是因?yàn)檫@個(gè)旅游市場(chǎng)是發(fā)展的而不是泡沫。我想泡沫還是蛋糕，有沒有泡沫，我有不同的觀點(diǎn)。我想每一種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多少都會(huì)有泡沫，需求跟不上了就會(huì)有泡沫。01年以前一些旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目也關(guān)門大吉了，這就是泡沫，它就是被市場(chǎng)、被時(shí)間已經(jīng)證實(shí)了被淘汰出去了。當(dāng)然更大的、更多是發(fā)展的，所以我的觀點(diǎn)是旅游地產(chǎn)是發(fā)展的。隨著我們真正的小獨(dú)凍陸續(xù)的推向市場(chǎng)那么大家會(huì)看到真正的需求，因?yàn)槲覀円呀?jīng)真正的體驗(yàn)到了。
主持人王維波：旅游地產(chǎn)存在一些發(fā)展的瓶頸，請(qǐng)問黃總跟張總，比如產(chǎn)權(quán)分散會(huì)不會(huì)阻礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的障礙？
黃怒波：旅游地產(chǎn)另外一個(gè)功能或者它的產(chǎn)生的原因或者附加值就是提供新的理財(cái)方式、投資平臺(tái)。這也有它的原因，咱們國(guó)家的投資手段品種太少，理財(cái)?shù)钠贩N太少，股市這么爛、利息倒掛。中國(guó)老百姓的儲(chǔ)蓄率特別高，他們沒有辦法，到處在找投資平臺(tái)。在產(chǎn)權(quán)式酒店也好、峰值度假賣會(huì)員制也好，為什么上那么多當(dāng)，還有人加入？這還是有一種心理，還是投資的心理。在這個(gè)方面應(yīng)該說現(xiàn)在在中國(guó)還談不上分散的產(chǎn)權(quán)式至于旅游地產(chǎn)這個(gè)概念。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在很難目前形成一個(gè)主流，問題就存在誠(chéng)信、和信譽(yù)和法制上。就是沒有相關(guān)的法制規(guī)定出現(xiàn)欺詐行為的處罰條款都沒有出來。絕大部分受眾很難接受產(chǎn)權(quán)式酒店、峰值度假的概念。所以目前來說如果說制約旅游地產(chǎn)最大的瓶頸還是我們國(guó)家的相關(guān)立法和規(guī)章制度。還有就是針對(duì)這個(gè)產(chǎn)品公眾認(rèn)識(shí)的利弊的問題。
張寶全：我們今天看到很多峰值度假負(fù)面的東西，實(shí)際上峰值度假是非常適合中國(guó)人的，而且在中國(guó)是具有非常大的投資前景的。就是投資峰值度假和小費(fèi)度假的人群，這個(gè)中國(guó)政府要關(guān)注，否則會(huì)制約我們國(guó)家的旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比如有一些獨(dú)立的或者零散的建筑，他現(xiàn)在不能進(jìn)入投資領(lǐng)域，就像現(xiàn)在很多錢只能存銀行，買股票不是培養(yǎng)我們的投資概念是培養(yǎng)我們的投機(jī)概念，買股票只能買漲不能買落，投資不是這樣的。中國(guó)這么大，我想民間的資源和資本都很好，如果不能夠通過一些政策系統(tǒng)化扶持的話使我們這些旅游地產(chǎn)的價(jià)值不能很好的發(fā)揮。包括我們不要看簡(jiǎn)單的發(fā)展商蓋的樓，凡是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的或者多少年產(chǎn)權(quán)的真正通過法律方面的完善建立峰值度假的集團(tuán)體系，把民間零散物業(yè)加盟起來，通過一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)這些物業(yè)進(jìn)行峰值獨(dú)家的經(jīng)營(yíng)這是一個(gè)非常龐大的產(chǎn)業(yè)，也會(huì)對(duì)民間老百姓的房子有一個(gè)投資回報(bào)。另外使不同的需求者會(huì)從不同的需求層面得到滿足。
峰值度假不僅僅是適合于國(guó)外而且非常非常適合中國(guó)，因?yàn)橹袊?guó)人太多，房子也多。能充分的把人這個(gè)市場(chǎng)和自己房子的物業(yè)，把它利用起來滿足我們快速增長(zhǎng)的旅游需要。我們利用現(xiàn)有的資源通過政策的整合形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，就會(huì)立馬發(fā)揮效益。我覺得我們還是應(yīng)該關(guān)注，真正地產(chǎn)商通過地產(chǎn)的開發(fā)，通過不同的行業(yè)發(fā)揮出來，真正旅游地產(chǎn)最大的發(fā)展還是在民間。
嘉賓主持張向東：剛才張總談到中國(guó)人多，我這兒有不同的看法請(qǐng)教張總。中國(guó)人是比較多，但是能夠享受旅游的人并不是很多。再一個(gè)中國(guó)目前的假日集中的就是五?一、十一、春節(jié)以外平時(shí)很多旅游景點(diǎn)是很冷清的您對(duì)這樣的矛盾怎么看的呢？
張寶全：剛才主持人說中國(guó)旅游人不多，不對(duì)，是非常多。包括香港地區(qū)，亞洲經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴以后中國(guó)人去香港旅游是對(duì)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)很大的支撐。我想應(yīng)該說中國(guó)這樣的旅游消費(fèi)群體是非常非常大的。為什么一些地方很多東西就一下子就過了，不能很好的發(fā)展起來呢？我剛才講了就是缺乏旅游文化。我們往往把文化認(rèn)為就是一個(gè)形式，就是寫個(gè)字，或者畫個(gè)畫，覺得這是我們當(dāng)?shù)氐奈幕�。其�?shí)文化是我們生活的方式和生活的形態(tài)。比如紅村，它建筑的方式、居住的方式。比如建筑窗戶都很小，很高，為什么呢？因?yàn)樯倘巳珖?guó)各地到處跑，老婆在家里，男人在外面，門太大不安全，這些文化都決定的建筑的形式。所以我們通過這些來看，是把我們的生活方式、形態(tài)都展現(xiàn)出來了。
比如我剛才講了天水，他們往往是把一種文化互動(dòng)當(dāng)作文化對(duì)待，而把真正的文化就是我們的生活方式和情感方式不認(rèn)為是文化。我希望消費(fèi)的是不同，而不是共同�，F(xiàn)在每一個(gè)城市如果都一樣的話，你就覺得沒什么意思了。所以不同的文化形態(tài)構(gòu)成的不同的生活方式，不同的生活形態(tài)這就是我們的文化的本質(zhì)。這種本質(zhì)就是我們需要弘揚(yáng)。
剛才說那兒有一個(gè)桃花節(jié)，如果僅僅幾天熱。我想假如這些東西通過一種方式，或者其他的方式的關(guān)聯(lián)真正構(gòu)成一個(gè)文化的鏈條這就變成文化的很重要的部分了。但是如果不能構(gòu)成僅僅搞一個(gè)互動(dòng)，互動(dòng)的時(shí)候大家參加一下。比如說威尼斯、嘎納它就是變成了會(huì)展經(jīng)濟(jì)了。法國(guó)嘎納一個(gè)很小的小鎮(zhèn)，它就是因?yàn)橐粋�(gè)嘎納電影節(jié)而聞名于世。嘎納是從藝術(shù)角度來評(píng)判的，這樣它也開始把這個(gè)小鎮(zhèn)從電影節(jié)擴(kuò)展到像地產(chǎn)發(fā)展，說明人家已經(jīng)把它發(fā)展成為一種文化的鏈條了。它沒有非常好的歷史文化資源，它就是因?yàn)殡娪肮?jié)而擴(kuò)展的。所以我們中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)的興起我們不僅僅要關(guān)注旅游地產(chǎn)的硬件建設(shè)，也要關(guān)注旅游文化的建設(shè)，真正的旅游文化不能解決我們的旅游地產(chǎn)不能發(fā)展好，旅游經(jīng)濟(jì)也不能發(fā)展好最后可能造成供應(yīng)和需求的不對(duì)應(yīng)。
旅游就是脫離我們的工作，脫離我們?cè)瓉砉ぷ鞯男螒B(tài)，就是通過旅游獲取一種新的感受，這時(shí)候我們需要找個(gè)地方度假放松心情。因?yàn)槲覀兝显诔鞘芯幼�，這個(gè)城市給你提供的競(jìng)爭(zhēng)、壓力等等，所以你想忘卻這些東西包括想消費(fèi)一些跟城市不相干的東西。我希望通過這些把我的生活方式排斥出去，這完全是文化上的東西。如果我們這些不能解決的話光有皮毛沒有本質(zhì)。
所以我想簡(jiǎn)單講貧窮的時(shí)候是要用財(cái)富的概念、物質(zhì)的概念對(duì)待旅游。我覺得今天起已經(jīng)開展返璞歸真了，我做的紅樹林酒店它評(píng)了金枕頭獎(jiǎng)，比如說舉個(gè)小例子，紅樹林酒店走廊沒有空調(diào)都是通的。中國(guó)所有的酒店唯一的一座酒店在走廊里你能看到大海、看到山就是紅樹林酒店。特別是三亞這種地方是比較干燥的，只要有陰就很涼。紅樹林酒店就是讓你在不同的角落體驗(yàn)自然、親近自然。你能在房間里聽見海浪聲、看得見海，包括很多不朝海的房間我們都取消了，就是營(yíng)造一種自然文化，你在我這兒度假的時(shí)候每一個(gè)細(xì)節(jié)我都盡可能的把這樣一種自然的信念傳達(dá)給你，我覺得它就是一種文化層面的締造了。我們很多旅游物業(yè)剛才講了用地產(chǎn)商的心態(tài)做，而不是用真正的旅游業(yè)的形態(tài)規(guī)律做它就會(huì)出現(xiàn)一種相背的局面出來。我們的酒店是在各種細(xì)節(jié)上滿足旅游文化的營(yíng)造。我們?nèi)绻P(guān)注旅游文化的話，我們用這樣的觀點(diǎn)重新回看我們以前的東西，我覺得我們只是做了一種皮毛、形式上的東西，根本沒有締造我們的旅游文化。
凌一準(zhǔn)：剛才談到瓶頸問題，我補(bǔ)充一下。我覺得真正阻礙這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸是缺少張、黃總這樣的經(jīng)營(yíng)者。因?yàn)槭袌?chǎng)是需要品牌集成商。我感覺地產(chǎn)商做旅游，對(duì)旅游業(yè)而言是新試點(diǎn)。但是這里出現(xiàn)很多問題，如果開發(fā)商不能做到對(duì)旅游地產(chǎn)或者項(xiàng)目做一個(gè)很好的管理的話，這不僅給自己給所有的投資者都是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。所以我覺得未來如果這個(gè)市場(chǎng)能夠真正發(fā)展是需要有這樣一批投資商應(yīng)聲而出的。
主持人王維波：今天到場(chǎng)的媒體朋友有沒有什么問題可以提問？
問：我是來自清華大學(xué)紫光傳媒的。因?yàn)榈禺a(chǎn)是代表一種生活方式，而且是一種比較新鮮的體驗(yàn)的生活方式，它對(duì)區(qū)域品牌和區(qū)域城市形象推動(dòng)這塊請(qǐng)幾位地產(chǎn)商講一下自己的見解？
張寶全：我剛才講城市資源是自然資源和人文資源。這兩點(diǎn)是通過什么體現(xiàn)呢？首先通過旅游里來體現(xiàn)。實(shí)際上我們向旅游消費(fèi)者就是賣這個(gè)。品牌的營(yíng)造很重要，甚至于人文資源構(gòu)成了城市的核心的競(jìng)爭(zhēng)力也構(gòu)成了這個(gè)城市的特點(diǎn)和特色。比如說像北京的長(zhǎng)城也好、西安的兵馬俑等等這已經(jīng)成為這個(gè)城市一個(gè)歷史文化項(xiàng)目，也成為未來人文資源的一種象征。還是講現(xiàn)在很多城市特別是不發(fā)達(dá)的地區(qū)，偏遠(yuǎn)的城市正在把這個(gè)城市的歷史文化項(xiàng)目正在毀滅的，我想3、5年一定會(huì)覺得這肯定是一個(gè)錯(cuò)誤的和后悔的事情。
黃怒波：旅游地產(chǎn)尤其對(duì)邊緣城市的品牌提升特別重要。像一線城市，像北京、上海這樣它的品牌地位是別人不能比擬的。但是對(duì)于發(fā)展中的城市尤其是西部城市來說它恰恰擁有的優(yōu)勢(shì)就是旅游資源。如果旅游地產(chǎn)在這兒方面首先取得突破，這些突破可能將會(huì)給這些城市的品牌和城市競(jìng)爭(zhēng)力帶來至關(guān)重要的作用。
嘉賓主持張向東：還有誰要提一些問題？
問：剛才張總說可能會(huì)有兩種泡沫。一種是供大于求，一種是供應(yīng)脫離需求。我想請(qǐng)問現(xiàn)在在旅游地產(chǎn)里跟需求脫離的供給多嗎？
張寶全：我認(rèn)為目前旅游這方面的投資我個(gè)人認(rèn)為跟需求脫離狀況很小很小，往往是之前的。一個(gè)是中國(guó)人旅游的需求可能沒有上來，剛才講了可能是先發(fā)吧，發(fā)對(duì)了可能就是找到了很好的時(shí)機(jī)，旅游成為我們一種文化和需求的時(shí)候，包括旅游投資人也這種意識(shí)的時(shí)候，假如我10年前建紅樹林肯定不會(huì)建成現(xiàn)在的這樣樣子。所以我想目前來看，當(dāng)然旅游市場(chǎng)真面臨啟動(dòng)的時(shí)候，我們也開始按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)營(yíng)的時(shí)候我個(gè)人認(rèn)為，絕不可能出現(xiàn)這兩種情況，就是供大于求或者供應(yīng)脫離需求。但是這往往在市場(chǎng)剛啟動(dòng)、未啟動(dòng)，有這個(gè)意識(shí)了，想搬到中國(guó)來找不到很好的方式，這種比例從投資的總額來講是很小很小的。包括像北方有一些這樣的情況，一看到南方的項(xiàng)目很好，就到北方做，但是沒有考慮北方的氣侯原因。旅游文化的不成熟，簡(jiǎn)單考慮，他是沒有針對(duì)北方的旅游特點(diǎn)進(jìn)行改良或者考慮的話，他很可能以后運(yùn)營(yíng)的過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的情況。但是任何行業(yè)發(fā)展過程中前面一定會(huì)有先例或者先驅(qū)者，先驅(qū)者大部分可能是成功的，但是有一小部分也會(huì)給我們帶來他失敗的經(jīng)驗(yàn)，這種經(jīng)驗(yàn)也會(huì)促進(jìn)我們行業(yè)的發(fā)展。
嘉賓主持張向東：：凌總的經(jīng)緯公司，代理的是產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)？剛才這位記者的問題您在結(jié)合您的項(xiàng)目補(bǔ)充一下？
凌一準(zhǔn)：我還是贊同張總的說法。拿我們這個(gè)項(xiàng)目舉例。比如天下第一城它是一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這里有7、8個(gè)三、五星級(jí)的酒店，它前期經(jīng)營(yíng)還是比較困難。因?yàn)樯w好之后它的人流、客流都會(huì)有一定的問題。后來我們探討之后就是用產(chǎn)權(quán)的方式讓人們享受投資受益的同時(shí)可以參與消費(fèi)。這個(gè)市場(chǎng)達(dá)成以后效益馬上產(chǎn)生了，人氣帶動(dòng)人氣那么就會(huì)越來越旺。天下第一城去年是開期第一年，開會(huì)的人數(shù)是全國(guó)最多的�，F(xiàn)在比如說20國(guó)財(cái)團(tuán)會(huì)議今年9、10月份在第一城召開。去年國(guó)際微觀會(huì)議也在第一城召開。我們做的項(xiàng)目里，確實(shí)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、它的發(fā)展的趨勢(shì)還有市場(chǎng)的結(jié)合度要進(jìn)行比較全面的評(píng)估。這是我們做的一個(gè)項(xiàng)目。
另外一個(gè)項(xiàng)目在朱市口大街，朱市口大街以前之所以繁榮就是因?yàn)橐泊罅康耐獾厝说拇嬖�，那兒以前有大量的旅館，很多人在北京旅游就想住在二環(huán)以里，住朱市口改成兩廣地區(qū)以后人氣打響了。很我外地人到北京還是希望住在二環(huán)以里，但是我們社會(huì)發(fā)展了城市發(fā)展了業(yè)態(tài)也應(yīng)該發(fā)展。再做旅館肯定是沒有前途的，我們跟戴斯集團(tuán)合作，做現(xiàn)在這個(gè)酒店，現(xiàn)在反饋就非常非常好。我們計(jì)劃如果有3－5家酒店，酒店可能會(huì)吸引大量的外地游客，這樣會(huì)帶動(dòng)周圍的餐飲和消費(fèi)的上升。首先要解決人從哪兒來的問題？我覺得我們做這個(gè)酒店的時(shí)候美國(guó)戴斯集團(tuán)也非常專業(yè)，他對(duì)我們的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告進(jìn)行了詳細(xì)的審核，這樣的前提下我認(rèn)為市場(chǎng)跟需求接軌了，第一是有個(gè)市場(chǎng)需求。
第二，可以保證業(yè)主基本的利益。這個(gè)是要掛鉤的。還有一個(gè)是賣水項(xiàng)目，我們現(xiàn)在賣水是賣溫泉是水世界的資源，我們給業(yè)主提供另外一種形態(tài)你去香河享受中國(guó)傳統(tǒng)式的度假，你在市中心的話你朋友來了可以在這兒免費(fèi)入住。我們仔細(xì)分析兩廣大街有很多國(guó)營(yíng)、企事業(yè)單位他們經(jīng)常有商務(wù)往來，這些人來了以后安排在那兒住很有面子。我們這個(gè)溫泉是提供另外一種形態(tài)，是根據(jù)投資收益的同時(shí)你能夠享受到純粹的溫泉對(duì)水的享受和體驗(yàn)。
實(shí)際上所有這一切是要首先建立在市場(chǎng)需求的角度上，第二要建立在對(duì)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)回報(bào)的本質(zhì)預(yù)測(cè)這是一個(gè)基礎(chǔ)。從我們現(xiàn)在接觸的項(xiàng)目里還沒有感覺到，張總說的供求脫離，以前確實(shí)出現(xiàn)過這樣的項(xiàng)目，也不保證以后不出現(xiàn)，我們這兒還是規(guī)避了。
問：請(qǐng)問張總您剛才提到開發(fā)期權(quán)式地產(chǎn)遇到很多瓶頸，您能講一下實(shí)際遇到的困難嗎？
張寶全：我剛才說產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)開發(fā)有很多障礙不是指我在開發(fā)過程中遇到的障礙。中國(guó)物業(yè)法律定義很清楚的比如住宅70年比如旅游景區(qū)以居住物業(yè)為主的，我覺得它大部分不是按照我們現(xiàn)在國(guó)家的建筑性質(zhì)，它不是商業(yè)建筑，而是民用建筑。那不可能拉進(jìn)經(jīng)營(yíng)范圍里，所以我們國(guó)家土地政策、房產(chǎn)政策很多地方跟國(guó)外是不一樣的。國(guó)外很多地方是你自己住、還是做什么，都有一定的靈活度的。我們國(guó)家規(guī)定就是很死的，就是居住式的建筑想經(jīng)營(yíng)酒店這是不可能的。
酒店往往是好的中心地段才能批下來，峰值度假也好，產(chǎn)權(quán)酒店也好，我認(rèn)為主要是針對(duì)一個(gè)城市的中等消費(fèi)人群，并不是針對(duì)頂級(jí)消費(fèi)人群。這樣的話這個(gè)地段和價(jià)格不太相符合。我們?yōu)槭裁匆鶕?jù)政策來考慮呢？我們應(yīng)該鼓勵(lì)民間的人們把自己居住型的物業(yè)作為供給來經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然我們現(xiàn)在還是商務(wù)酒店，就是提供商務(wù)交際等等，這些都需要我們觀念的改變和政策的改變。
包括像旅游這個(gè)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)政策上的開放等等。另外北京現(xiàn)在有很多農(nóng)家院，他們的效益都很低，沒有一個(gè)模式把農(nóng)家院經(jīng)營(yíng)起來。如果農(nóng)家院都是加盟的話，你住的話我提供服務(wù)，我也可以把郊區(qū)、度假也可以變成一個(gè)峰值度假，對(duì)農(nóng)家院院來講它的經(jīng)營(yíng)效率也提高了，是通過現(xiàn)代企業(yè)的方式把我們的資源結(jié)合起來構(gòu)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這樣就會(huì)有很好的發(fā)展。現(xiàn)在農(nóng)家院加盟進(jìn)來我覺得馬上會(huì)面臨一個(gè)障礙，就是允不允許許它經(jīng)營(yíng)包括工商等等這些方面我們國(guó)家還是缺少很多政策的出臺(tái)的。
主持人王維波：我們的聊天感覺還意猶未盡，但是由于時(shí)間的關(guān)系今天聊天就到這兒，感謝媒體朋友的參加，也感謝網(wǎng)友的參與。再見！ |
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