任志強(qiáng)上書(shū)25000言 胡葆森公開(kāi)信勸業(yè)
地產(chǎn)商說(shuō)話(huà)
國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(被北京等地媒體稱(chēng)為“國(guó)八條”)下發(fā)后，敏感的地產(chǎn)商們不會(huì)沉默。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，專(zhuān)門(mén)撰寫(xiě)了一篇長(zhǎng)達(dá)40多頁(yè)、洋洋灑灑近2.5萬(wàn)字的文章。本報(bào)記者近日獲悉，這篇題為《對(duì)形勢(shì)的判斷與對(duì)策》的文章，已以全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)報(bào)告的名義，遞交到了權(quán)威部門(mén)。
鄭重發(fā)言的還有河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森。
政府與市場(chǎng)
在本報(bào)記者拿到的這份任志強(qiáng)撰寫(xiě)于4月11日的文章中，他強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有人會(huì)反對(duì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的任何調(diào)控措施，但由于對(duì)市場(chǎng)與形勢(shì)的判斷不同，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，因判斷不同而形成不同的對(duì)策。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)在總建筑中的比重已從1998年不到30%上升到了超過(guò)60%的重要位置，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，中國(guó)的城市化進(jìn)程已成為不可阻擋的必然發(fā)展趨勢(shì)。城市化進(jìn)程隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已出現(xiàn)了逐年加速的作用，從最初的年城市化率0.2%發(fā)展到年城市化率接近2%或更高的水平，其增速約提高了10倍。
“政府可以用行政、經(jīng)濟(jì)的各種手段控制和限制房地產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)，可以在控制供給的同時(shí)限制需求的快速擴(kuò)張。但不管是用任何手段，包括最強(qiáng)硬的計(jì)劃管理手段，都無(wú)法堵住城市化的浪潮。”任這樣寫(xiě)道。
任分析說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入嚴(yán)重的供給不足階段。全國(guó)已連續(xù)多年出現(xiàn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度大于投資增長(zhǎng)速度，住宅銷(xiāo)售大于竣工的現(xiàn)象，并且這一差距現(xiàn)在逐步的擴(kuò)大，連續(xù)兩年銷(xiāo)售面積大于竣工面積。2004年一季度出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)，隨后的調(diào)控措施控制和壓縮了整體的投資與供給，但同時(shí)帶來(lái)了供求關(guān)系的不平衡矛盾和多種因素推動(dòng)下的房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的逆向反應(yīng)。
目前“原有城鎮(zhèn)常住家庭已基本解決了住房問(wèn)題，但在家庭分裂速度提高和加速的過(guò)程、在城市化加速的過(guò)程、在城鎮(zhèn)居民收入提高的過(guò)程中，改善與提高原有住房條件，滿(mǎn)足新增家庭住房需求成為現(xiàn)在的主要矛盾�！倍诟纳婆c提高住房條件的階段，只有對(duì)低收入家庭提供保障是政府的責(zé)任�！罢畱�(yīng)該建立良好的市場(chǎng)化發(fā)展規(guī)劃和監(jiān)控總量平衡，其他的則應(yīng)是市場(chǎng)的事了”，任志強(qiáng)說(shuō)。
調(diào)控是把雙刃劍？
任志強(qiáng)認(rèn)為，在實(shí)施宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)對(duì)商品房和社會(huì)保障性質(zhì)的住房予以區(qū)別對(duì)待。
“當(dāng)中國(guó)建立了對(duì)低收入家庭的住房保障體系之后，商品房只面對(duì)中高收入家庭，主要解決改善與提高住房質(zhì)量的責(zé)任。在遞次消費(fèi)的條件下完全可以放開(kāi)或不控制這部分商品房的價(jià)格，更不應(yīng)用行政的手段去干涉商品房的市場(chǎng)價(jià)格�！辈贿^(guò)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房和非商品房供應(yīng)比例的差距之大，迫使一些原本應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)非商品房的消費(fèi)者，不得不去購(gòu)買(mǎi)超出他們購(gòu)買(mǎi)能力的商品房。在任志強(qiáng)眼中，這一矛盾的形成似乎并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，而應(yīng)該是“政府的事了”。
在任志強(qiáng)看來(lái)，一種公平的做法是，非商品房的供給總量與結(jié)構(gòu)是政府真正要加以調(diào)控的，而商品房則應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)自身的規(guī)律來(lái)調(diào)節(jié)。“低收入家庭的住房問(wèn)題由政府承擔(dān)，而中高收入家庭的住房問(wèn)題應(yīng)交給市場(chǎng)。這樣，市場(chǎng)中的調(diào)控問(wèn)題就會(huì)簡(jiǎn)單得多了�！�
任志強(qiáng)此前曾對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，目前中央政府為降低房?jī)r(jià)，實(shí)施的是限制供給與需求的雙緊措施。這個(gè)措施能否降低房?jī)r(jià)并不可知，但雙緊的措施一定會(huì)改變發(fā)展商的投資預(yù)期。當(dāng)開(kāi)發(fā)商大量減產(chǎn)時(shí)而需求并沒(méi)有因調(diào)控措施而減少，供求關(guān)系就將更進(jìn)一步惡化。房地產(chǎn)是個(gè)長(zhǎng)期的投資與生產(chǎn)的行為，減少投資很容易，但要再啟動(dòng)投資就很難了，從土地購(gòu)置開(kāi)始到市場(chǎng)的商品房供給增加會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期。當(dāng)市場(chǎng)從預(yù)期需求減少到因?qū)嶋H需求未減少而要增加投資時(shí)，也許會(huì)有較長(zhǎng)的反應(yīng)期，但供求矛盾卻會(huì)立即在市場(chǎng)的房?jī)r(jià)中反映出來(lái)。
任何政策的出臺(tái)都有著雙刃劍的作用，住房貸款利率的提高對(duì)投資與投機(jī)者產(chǎn)生作用的同時(shí)，也對(duì)實(shí)際自住購(gòu)房者的需求產(chǎn)生同等的影響，難道宏觀調(diào)控的結(jié)果是限制需求而加劇供求矛盾嗎？任志強(qiáng)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格分為商品房住房?jī)r(jià)格和非商品房住房?jī)r(jià)格。前者是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，后者是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)格，將市場(chǎng)化與非市場(chǎng)化價(jià)格混為一談，并用同一個(gè)政策進(jìn)行調(diào)控，本身就是一種行政干預(yù)。
住房供給結(jié)構(gòu)同樣分為商品房住房供給結(jié)構(gòu)和非商品房供給結(jié)構(gòu)，將兩種不同的經(jīng)營(yíng)和盈利模式的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)用同一種政策去調(diào)控也同樣會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，將兩種不同的購(gòu)房需求用同一種調(diào)控政策加以限制，一定會(huì)顧此失彼，控了這頭同時(shí)限制了那一頭，并不會(huì)產(chǎn)生最優(yōu)效果，反而會(huì)造成兩敗俱傷的結(jié)果。
老任還提出了很多具體的政策建議。
“積極響應(yīng)政府號(hào)召”
比較罕見(jiàn)的是，擔(dān)任中城聯(lián)盟輪值主席的河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森，也鄭重其事地寫(xiě)了一封公開(kāi)信。
在寫(xiě)于4月15日的《就當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的宏觀形勢(shì)致中城聯(lián)盟各成員單位董事長(zhǎng)的一封信》中，胡葆森對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷是：“總體健康，局部問(wèn)題”。
他具體分析道，城市化在短期內(nèi)造成人多地少的局面、供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，在這樣的大背景下，強(qiáng)求房?jī)r(jià)的全面下降是有困難的。如果不加強(qiáng)國(guó)土資源稀缺性及城市家庭消費(fèi)觀的引導(dǎo)，僅僅依靠政府手段強(qiáng)制調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，存在適得其反的可能性。同時(shí)，對(duì)于投資性購(gòu)房比例過(guò)高這類(lèi)局部性、針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)的防范和抑制，應(yīng)以不對(duì)行業(yè)和消費(fèi)者特別是中低收入家庭的實(shí)際利益造成損害為尺度。
胡葆森說(shuō)，國(guó)辦通知關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)的判斷“基本上是客觀、準(zhǔn)確的”，其從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入的關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的指導(dǎo)思想、基本思路和主要措施均為現(xiàn)實(shí)之舉。責(zé)成省市地方政府采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，不搞“狠猛”的一刀切，這體現(xiàn)了中央政府在實(shí)施新政策方面的務(wù)實(shí)與穩(wěn)健，“在短期內(nèi)對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、打擊投機(jī)性炒賣(mài)行為有比較明顯的效果，房?jī)r(jià)有望回到平穩(wěn)變化的軌道上來(lái)”。但他同時(shí)認(rèn)為，鑒于土地供求及消費(fèi)供求決定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)下降，尚不能肯定。同時(shí)，從長(zhǎng)期來(lái)看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不動(dòng)產(chǎn)稅等，都將加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)期可能違背政策出臺(tái)的初衷。
胡葆森表示，未來(lái)要解決貧困家庭的居住問(wèn)題，重點(diǎn)在于政府不斷完善住宅保障體系。要想降低中低收入家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)期重點(diǎn)仍在于增加供給。同時(shí)現(xiàn)行的金融政策如果不能有效區(qū)分作用對(duì)象，那么受影響最大的，將是有效的實(shí)際需求。
仔細(xì)對(duì)照，胡葆森與任志強(qiáng)的觀點(diǎn)其實(shí)有不少相近之處。但頗具意味的是，任志強(qiáng)再次選擇了上書(shū)的方式，而胡葆森采取的則是公開(kāi)信的方式。不能不提的是，胡董事長(zhǎng)在信的最后，還語(yǔ)重心長(zhǎng)地勸告其他地產(chǎn)商說(shuō)：“積極響應(yīng)政府號(hào)召，努力維持市場(chǎng)秩序，承擔(dān)應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任�！�
房?jī)r(jià)才不管這些呢，繼續(xù)漲自己的。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的消息，今年一季度，我國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.8%，其中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲10.5%。
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