貫徹《房屋登記辦法》 規(guī)范房屋登記行為
天水市委常委、副市長張國華
（資料圖片：天水市委常委、副市長張國華 配圖：天水在線）
2007年10月1日，《物權(quán)法》正式實(shí)施。根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)部起草了《房屋登記辦法》，已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會(huì)議討論通過，于今年7月1日實(shí)施�！斗课莸怯涋k法》的頒布實(shí)施對(duì)房屋登記制度產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)，對(duì)規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益有著重要的意義。
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)，加大宣傳，形成貫徹《房屋登記辦法》的有效氛圍
市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)要結(jié)合《物權(quán)法》的貫徹落實(shí)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)《房屋登記辦法》的組織學(xué)習(xí)，提高物權(quán)意識(shí)和依法行政的意識(shí)。加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)《房屋登記辦法》對(duì)規(guī)范房屋登記行為，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要作用。通過學(xué)習(xí)要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作思路，加強(qiáng)對(duì)房屋登記制度、登記特征、登記功能的正確理解和定位，全面把握《房屋登記辦法》的精神實(shí)質(zhì)，熟練掌握《房屋登記辦法》的主要內(nèi)容和各項(xiàng)規(guī)定，按照《房屋登記辦法》的要求規(guī)范的辦理好各項(xiàng)登記業(yè)務(wù)。同時(shí)，要進(jìn)一步加大宣傳，通過各種途徑，采取多種形式，在全社會(huì)廣泛深入宣傳，宣傳《房屋登記辦法》的立法目的，基本框架和各項(xiàng)規(guī)定，把宣傳《房屋登記辦法》作為一項(xiàng)重要工作認(rèn)真做好。讓老百姓了解《房屋登記辦法》對(duì)維護(hù)自身合法權(quán)益的重要意義以及新增的各項(xiàng)登記類型，尤其是集體土地房屋登記的相關(guān)規(guī)定，了解房屋登記維護(hù)自身合法權(quán)益的途徑和方法，正確行使自身權(quán)利，形成貫徹實(shí)施《房屋登記辦法》的有效氛圍。
二、建立健全操作規(guī)則，規(guī)范辦事程序
《房屋登記辦法》對(duì)各類房屋登記的審核內(nèi)容、收繳要件、辦理時(shí)限等作了明確的規(guī)定，充分體現(xiàn)了物權(quán)保護(hù)的平等原則，有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)《房屋登記辦法》的精神和規(guī)定，建立健全各項(xiàng)操作規(guī)則，規(guī)范辦事程序，做好業(yè)務(wù)流程、辦理時(shí)限、操作系統(tǒng)的調(diào)整。同時(shí)，要充分考慮我市實(shí)際，依據(jù)《房屋登記辦法》制定適合我市實(shí)際的業(yè)務(wù)流程，將房屋登記門檻設(shè)置到最低，程序設(shè)置到最簡，切實(shí)做到轉(zhuǎn)變工作思路，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，充分體現(xiàn)人民群眾的切身利益，建立起便民為民的房屋登記體系。
三、建立登記簿制度，明確登記簿的核心作用
《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》賦予登記簿重要的法律地位，登記簿體現(xiàn)登記活動(dòng)的最終結(jié)果，是房屋物權(quán)公示原則的物質(zhì)載體和物權(quán)歸屬及內(nèi)容的法律依據(jù)。房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅自記載于登記簿發(fā)生效力，當(dāng)房屋權(quán)屬證書與登記簿記載不一致時(shí)，以登記簿記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有房屋物權(quán)的證明。因此，市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)要盡快建立房屋登記簿，明確登記簿的核心作用，體現(xiàn)登記對(duì)房屋物權(quán)的變動(dòng)效力、權(quán)利正確性推定效力和善意保護(hù)效力。
四、積極開展新的登記業(yè)務(wù)類型
《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》，增加了預(yù)告登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等新的登記種類和登記權(quán)利的類型。這些新的登記類型不僅是針對(duì)不正確登記的補(bǔ)救制度，而且是真正權(quán)利人利益的保護(hù)性措施。預(yù)告登記是一種為將來發(fā)生房屋物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，具有排他效力，當(dāng)事人可以有效的使用這一手段，防止房產(chǎn)交易中售房人“一房二賣”，保護(hù)買受人的合理期待。異議登記是一種對(duì)真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)要盡快啟動(dòng)這些新的登記類型，積極向群眾做好宣傳介紹和講解，讓老百姓掌握這些新的登記類型，積極開展新的登記業(yè)務(wù)，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。
五、堅(jiān)持以人為本、體現(xiàn)登記為民的原則
不動(dòng)產(chǎn)房屋物權(quán)的變動(dòng)以登記作為生效要件，合同的效力不受物權(quán)登記的影響。新的《房屋登記辦法》取消了原《辦法》申請(qǐng)登記超過登記期限處罰的規(guī)定，以自愿申請(qǐng)登記為原則，并明確了辦理登記業(yè)務(wù)的具體辦理時(shí)限以及對(duì)申請(qǐng)告知等方面的規(guī)定，注重可操作性，實(shí)現(xiàn)了物權(quán)的公示、公信，體現(xiàn)了登記為民的原則。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)要切實(shí)樹立以人為本，登記為民的思想，公開房屋物權(quán)的信息查詢，簡化辦理程序，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)研究解決老百姓房屋登記中的難點(diǎn)問題，為老百姓服好務(wù)，保護(hù)了老百姓的合法權(quán)益。
六、堅(jiān)持依法辦事，不斷推進(jìn)房屋登記工作的規(guī)范化管理
《房屋登記辦法》明確了登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)、審查標(biāo)準(zhǔn)和審查責(zé)任，對(duì)登記機(jī)構(gòu)工作人員提出了更高更細(xì)的要求。要求登記人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，從事審核工作的人員應(yīng)當(dāng)取得上崗證書；同時(shí)明確了對(duì)故意或造成重大后果的登記錯(cuò)誤的工作人員的處罰措施。登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《房屋登記辦法》的規(guī)定辦理好每一項(xiàng)登記業(yè)務(wù)。特別《房屋登記辦法》第二十二條對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的情形做出明確規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)操作過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握，依法辦事。同時(shí)，要認(rèn)真處理好小區(qū)全體業(yè)主共有房屋的登記問題、未成年人房產(chǎn)的處分登記問題、在建工程和房屋期權(quán)抵押的登記問題、最高額抵押的登記問題等。在房屋登記工作中要不斷提高工作人員高度的責(zé)任心，維護(hù)交易安全，控制登記風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范登記行為，避免登記錯(cuò)誤的發(fā)生，不斷推進(jìn)房屋登記工作的規(guī)范化管理。
七、積極穩(wěn)妥地開展集體土地范圍內(nèi)房屋登記工作
集體土地范圍內(nèi)房屋登記第一次以行政法規(guī)的形式被《房屋登記辦法》明確，對(duì)保護(hù)農(nóng)村集體土地房屋的合法權(quán)益有著重要的意義。我市集體土地房屋登記屬首次進(jìn)行登記，工作量大面廣。我們必須按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的要求，遵循國家有關(guān)政策，考慮村鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等實(shí)際問題，積極穩(wěn)妥地開展集體土地范圍內(nèi)房屋的登記工作。為了保證集體土地范圍內(nèi)房屋登記發(fā)證工作的順利開展，登記機(jī)構(gòu)要確定專人，深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層，摸底調(diào)查，了解掌握群眾的登記需求。并根據(jù)《物權(quán)法》、《土地法》等法律法規(guī)，制定切實(shí)可行的操作規(guī)程，穩(wěn)妥開展工作，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的登記體系。
八、加強(qiáng)與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，努力推動(dòng)房屋登記工作的順利開展
《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的實(shí)施涉及到土地、建設(shè)、規(guī)劃、金融、司法等部門。為此，房屋登記機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與協(xié)作，確保《房屋登記辦法》貫徹實(shí)施。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十一條第一款“未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的不予登記”的規(guī)定。規(guī)劃部門在頒發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步明確涉及房屋的樓層、面積、用途等明細(xì)的規(guī)劃許可內(nèi)容，并做好房屋竣工后規(guī)劃驗(yàn)收工作，以便建設(shè)單位按規(guī)定及時(shí)申請(qǐng)登記。金融機(jī)構(gòu)在涉及在建工程抵押時(shí)，根據(jù)“對(duì)于已辦理商品房預(yù)售許可和商品房銷售合同登記備案和預(yù)告登記的房屋不得辦理在建工程抵押登記。已銷售的房屋更不能辦理在建工程抵押�！钡囊�(guī)定，應(yīng)做好在建工程抵押貸款程序的調(diào)整。特別集體土地范圍內(nèi)房屋登記涉及到的部門更為具體。為了順利貫徹落實(shí)《房屋登記辦法》，涉及到的相關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)了解《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，積極調(diào)整相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，為貫徹《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益提供便利條件，促進(jìn)房屋登記工作順利開展。
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