soho中國董事長 潘石屹
主持人：大家下午好，歡迎大家來到新浪聊天室，今天我們請到的嘉賓是SOHO中國董事長潘石屹先生。好多網(wǎng)友最近在您的博客上看到您發(fā)表的一系列文章，都是關(guān)于08年房地產(chǎn)形勢和對“拐點(diǎn)論”的看法�，F(xiàn)在已經(jīng)有不少網(wǎng)友向您提出了問題，我們先從中間選擇一個請您來回答。先請潘總跟網(wǎng)友們打個招呼。
潘石屹：大家好！各位網(wǎng)友好，謝謝新浪網(wǎng)給我們提供了一個見面和討論問題的平臺。各位有什么問題我們可以一起探討。
準(zhǔn)備人大提案讓我很有壓力
主持人：這兒有一個網(wǎng)友問您，馬上要召開北京市人代會了，您作為新當(dāng)選的北京市人大代表有什么樣的提案？作為房地產(chǎn)開發(fā)商的代表，您的提案會集中在哪些方面？
潘石屹：這兩天，人大讓我們這一屆的北京人大代表集中學(xué)習(xí)有關(guān)的法律，的確學(xué)習(xí)到了不少新的知識和法律。這是我以前不了解的領(lǐng)域。在人代會期間向人大提出議案是人大代表的主要工作。我這幾天也一直在想這個問題，思考了幾個方向：
一是北京市的城市規(guī)劃如何才能更合理，尤其是有沒有可能出臺一些政策減少和消滅新建小區(qū)的圍墻，從而解決北京交通擁堵的問題。從北京的城市發(fā)展來看，交通問題是關(guān)乎北京發(fā)展的大問題。北京目前的車輛和其他城市如東京、莫斯科相比并不算高。但交通狀況卻越來越糟，一個主要的問題是北京的圍墻太多，封閉的社區(qū)、機(jī)關(guān)大院太多，阻斷了交通。
二是普通老百姓的住房問題。解決普通老百姓的住房問題不能只依靠開發(fā)商當(dāng)年新建的房子，因?yàn)闊o論是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房還是雙限房數(shù)量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市場啟動起來，讓一部分住不起新房子的老百姓住上舊房子？這樣既解決了房屋空置的問題，同時也解決了房價(jià)高、普通老百姓買不起房子的問題。這就跟二手房市場的政策有很大關(guān)系。尤其是稅收政策，北京目前二手房的稅收太高了，超過了交易額的百分之十。
我想到的第三個提案方向就是北京的空氣污染問題。北京的空氣污染會影響到在北京生活的每一個大人和小孩，影響到每一個人的健康問題。如何才能解決北京的空氣污染問題，需要政府，也需要全社會的努力。出臺必要的政策對治理空氣污染也是非常必要的。
其他的，也歡迎各位網(wǎng)友給我提出意見和建議，最好是有解決的辦法。
主持人：有網(wǎng)友問潘總您為什么有興趣參選人大代表，您的時間和精力允許您這樣做嗎？
潘石屹：的確，我當(dāng)了人大代表之后，知道這項(xiàng)工作需要花費(fèi)許多時間。2008年元月份大概需要用超過一半的時間來從事這項(xiàng)工作。但我認(rèn)為這是值得的，這是一項(xiàng)很重要的社會責(zé)任，因?yàn)樽约簜�體的發(fā)展和進(jìn)步離不開這個社會的發(fā)展和進(jìn)步。同樣，社會的發(fā)展進(jìn)步會帶動我們每一個人的成長和進(jìn)步，這兩者是密不可分的。
第一次做北京市人大代表，有許多新的法律，新的知識需要學(xué)習(xí)。所以第一年可能對我來說花費(fèi)的精力、時間會更多一些。許多媒體的朋友對我說，期待著我的第一個提案。所以，我心里也很有壓力。為了做好這項(xiàng)工作，我想能夠通過現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)把我周圍的人，把大家的力量，把網(wǎng)友的智慧全匯集起來，能夠?yàn)楸本┦腥舜筇岢龊玫�、有建設(shè)性的提案。
主持人：有網(wǎng)友提問說，如果真取消了封閉社區(qū)，那將來的新建小區(qū)是不是都不要封閉了？這樣的小區(qū)安全問題如何解決？
潘石屹：這是一般人的誤區(qū)，認(rèn)為只有圍墻圍起來的小區(qū)，封閉的小區(qū)才是安全的，如果沒有圍墻的小區(qū)是不安全的。許多國家的經(jīng)驗(yàn)證明，封閉的小區(qū)，各種犯罪率，例如盜竊、強(qiáng)奸這樣的犯罪率都要比開放的小區(qū)高得多。因?yàn)樵绞情_放的社區(qū)，犯罪分子越會在所有人的監(jiān)督下，而一個封閉的小區(qū)只靠幾個保安是監(jiān)督不了的。聯(lián)合國教科文組織在世界各地評選安全社區(qū)，其中參選的基本條件就是它必須是一個開放的小區(qū)，而不能是一個封閉的小區(qū)。封閉小區(qū)是沒有資格參加教科文組織的“安全社區(qū)”的評選的。
主持人：有位網(wǎng)友向潘總提問：老潘您好，一直很關(guān)注您對中關(guān)村甲3號地的競標(biāo)，我相信如果您中標(biāo)的話，一定會實(shí)現(xiàn)城市融合的理念，但是現(xiàn)在龍湖中標(biāo)了，從網(wǎng)站上看，他們對這塊地的定位是CEO官邸，空中別墅等高端物業(yè)，與現(xiàn)在的政策相背離，如果是這樣，真的感覺不如您提出的開發(fā)理念。您對這塊地的未來怎么看？
潘石屹：在我們10多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷中，我們走訪了許多城市，發(fā)現(xiàn)城市融合的理念是未來城市發(fā)展的趨勢，只有城市融合了，目前城市遇到的問題，例如“窮人區(qū)、富人區(qū)”的問題，“貧民窟”的問題，“交通擁擠”的問題等等，都會得到緩解。但我不認(rèn)為，在這塊地上面做一些高檔的定位是和城市融合這個理念相矛盾的。例如在一棟高樓中，屋頂可以做空中花園，銷售給這個城市中最有錢的人，有好多景觀，有寬敞的陽臺，地下的幾層也可以做成別墅，有院子，有花園。但一些不好的朝向，不好的樓層照樣可以做中低檔、小戶型的房子。甚至可以讓這些收入比較高的家庭司機(jī)、保姆住在一座樓里面，這樣為他們的就業(yè)，為減少城市交通的擁擠都有很大的好處。
主持人：有網(wǎng)友提問：潘總您好，北京和天津之間開通了30分鐘的直達(dá)快速列車，您認(rèn)為這樣會對天津以及北京靠近天津周邊地區(qū)的房價(jià)產(chǎn)生影響嗎？
潘石屹：從地域上看，北京和天津這兩座特大型城市在華北平原上距離非常近，高速列車的開通把這兩個城市的距離拉得更近，更吸引在一起了。這對這兩個城市的發(fā)展都會造成非常大的影響，對這兩個城市房地產(chǎn)的發(fā)展影響也會很大。房地產(chǎn)的開發(fā)主要是依靠城市的基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是交通。我們看到在地鐵線附近的物業(yè)和遠(yuǎn)離地鐵站的物業(yè)，因?yàn)榇蠹揖幼》奖愠潭鹊牟煌瑢Ψ孔拥膬r(jià)格會有很大的不同。我相信天津、北京高速列車的開通將會改變這兩個城市房地產(chǎn)的格局。
三年不買房的說法太武斷了
主持人：有一個網(wǎng)友提問說：潘總好，您覺得2008年房地產(chǎn)形勢怎么樣，是“拐點(diǎn)”嗎？
潘石屹：現(xiàn)在剛進(jìn)入2008年，這一年大家都特別關(guān)注北京的房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)變化，也出現(xiàn)了各種觀點(diǎn)，我想應(yīng)該從以下幾方面來看。
第一、中國的經(jīng)濟(jì)、北京的經(jīng)濟(jì)會不會出現(xiàn)問題？如果經(jīng)濟(jì)大勢出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)市場也不會幸免。
第二、要看08年房地產(chǎn)形勢，要看過去兩年時間土地的供應(yīng)量和這些土地供應(yīng)到了什么區(qū)域。從這一點(diǎn)上看，過去兩年時間政府公開“招拍掛”的土地量并不大。這意味著今、明年兩年北京房子的供應(yīng)量，尤其是五環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量會比較少。
第三、要看政策和政策的實(shí)行情況。例如上星期國務(wù)院公布的“兩年不開發(fā)的土地要收回，兩年之內(nèi)未開發(fā)的土地要收取20%的閑置費(fèi)�！边@就促使前些年做土地儲備的房地產(chǎn)開發(fā)商會盡快地把土地變成房子，無形中增加了市場上房子的供應(yīng)量，有利于平抑房地產(chǎn)的價(jià)格。
主持人：這個網(wǎng)友的問題是“最近市場觀望情緒比較濃，請問潘總這種狀況什么時候會發(fā)生改變？”
潘石屹：目前市場的觀望情緒主要是來自于深圳、廣州兩個城市成交量大幅度下跌，再加上圣誕、元旦、春節(jié)前后每年的成交量都不會非常多，因?yàn)榉偶倨陂g大家都在忙著度假。
我并不擔(dān)心北京08年房地產(chǎn)總體市場情況，因?yàn)榈谝晃铱春帽本?8年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；第二，過去的兩年時間，北京供應(yīng)的土地不足，相對于當(dāng)年銷售面積來說要少很多。
主持人：潘總您在一篇博客里說，均價(jià)8000元/平方米以下的中低檔房將出現(xiàn)拐點(diǎn)，我看您一直用“拐點(diǎn)”而不是說“降價(jià)”，請問這兩者之間有什么差別嗎？
潘石屹：為什么要用8000元/平方米這個點(diǎn)，因?yàn)槲覀兎治隽?005、2006、2007年這三年北京市房屋價(jià)格成交量的分布曲線，我們發(fā)現(xiàn)它們都成標(biāo)準(zhǔn)的對數(shù)正態(tài)分布圖。而8000元以下房子的成交量在過去三年時間都超過北京市總成交量的50%，就是說，從4000—8000元/平方米這個價(jià)格區(qū)間是最值得關(guān)注的區(qū)間。在這個區(qū)間中其實(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，07年供應(yīng)的土地中有大量的低檔商品房，也有大量的雙限房，經(jīng)濟(jì)適用房，甚至在一些高檔小區(qū)中配置了一定比例的廉租屋。這樣，在2008年、2009年北京市房屋的供應(yīng)中加大了中低檔房的供應(yīng)量。在供應(yīng)量增加、需求量不變的情況下，它的價(jià)格就會受到抑制。至于用“拐點(diǎn)”還是用“下跌”，只是一個表達(dá)方式。我們最重要的是要看到這個價(jià)格變化背后實(shí)施的東西是什么。
“拐點(diǎn)論”談?wù)摰梅浅６�，有許多人不是看價(jià)格背后的供求關(guān)系，而是鉆到高等數(shù)學(xué)中去找一階導(dǎo)數(shù)，二階導(dǎo)數(shù)的方法去談“論拐點(diǎn)”。我認(rèn)為這些談?wù)摱际菦]有實(shí)際意義的，只是數(shù)學(xué)游戲。
潘石屹題詞：
天水是我故鄉(xiāng)，我一直通過天水在線關(guān)注著家鄉(xiāng)。希望家鄉(xiāng)父老鄉(xiāng)親們健康、快樂！
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