【本文摘要】我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題；2007年哪些因素是推高房價的力量，又會有哪些是推動房價下跌的力量？
房價是這幾年越來越受社會關(guān)注的話題，進入2007年更是如此，這個話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先聲明不談房價和與房價有關(guān)的問題。
但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問題他越是要追問，我只好在一段時間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。
最近我想一想，其實也沒有堅決不談房價的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法？每個人處的位置不同，看問題的角度自然就不同，大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。
北京房價分布像條大頭魚
我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題。
以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價格是大鐘寺國際廣場，它的單價突破了每平方米4.6萬元；其次是華遠開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價也在每平方米4萬元以上。
同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項目均價在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。取它們的平均值來看房價的漲跌顯然沒有意義。
我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對房價的分布情況做一個簡單分析。
經(jīng)我們計算后發(fā)現(xiàn)，2005年不同價位房屋的銷售面積分布情況呈對數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個大頭，后面拖著高價位房子形成的長長的尾巴，像一條大頭魚一樣。越是高檔房，銷售面積就越少。
如果還用“大頭魚”來形象描述2005年、2006年的房價分布變化趨勢，那就是這條魚的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。
影響房價的七個因素
這幾年促使房價總體上漲的原因到底是什么？未來還會有一些什么原因影響房價？
房價在市場中總是上漲和下跌兩種力量相互作用，達成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房價的力量，哪些是推動房價下跌的力量。
首先，是中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，這是構(gòu)成房價上漲的主要原因，也是最基本的原因。2007年，這一點并沒有變化。
其次，是人民幣升值的壓力，最終導致人民幣資產(chǎn)的重新估值。這也是全國房價上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣道理。
第三，近幾年房屋供應量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素。
從總量上看，房子供應量在增加，但比不上市場需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導致房屋供應量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米，均是當年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米，僅是當年銷售面積的36%。
以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場上房屋的供應量是由土地的供應和資金的供應兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收(現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達成交額的10%)，也進一步導致了二手房供應量的減少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部門的政策導致進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因為資金緊張、進入門檻高了而一步步在萎縮，中小公司才真正是市場上房屋降價的主力軍，他們沒有品牌，沒有足夠的資金實力，只能靠打價格戰(zhàn)或用低于同行的價格在市場上傾銷。那些有品牌，有實力的開發(fā)商是不會輕易打價格戰(zhàn)的。
另一條政策是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅，這也會使許多沒有預提和預交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來幾年時間慢慢消亡。
第五，從中國人的消費觀念上來看，中國人過了許多年的苦日子，不愿意消費，更愿意投資。購買房子大多是為了投資，而不是消費。
第六，北京市對外宣布未來將推出一千萬平方米的經(jīng)濟適用房和一千萬平方米的限價商品房，一共兩千萬平方米。這么大的供應量如果能如期地推向市場，會成為拉低中低檔房房價的重要力量。
第七，去年曾有傳言說，在2008年奧運會期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，奧運會期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房價，并且增加市場上房子的供應量。
非常看好中國的房地產(chǎn)市場
解決住房問題，政府應把主要的注意力放在經(jīng)濟適用房的供應和銷售政策的嚴格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補貼了多少年的經(jīng)濟適用房又通過上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負擔，也無法靠經(jīng)濟適用房的積累來解決社會中真正低收入人的住房問題。
還要把權(quán)利和責任同時下放給政府最基層組織，因為全中國各地的情況千差萬別，很難用統(tǒng)一模式去解決問題。
北京和全國的房地產(chǎn)市場與中國的經(jīng)濟形勢一樣，我都非常看好。四年來，我一直與一些持有悲觀觀點的朋友們辯論，甚至爭吵。慶幸的是還沒有發(fā)展到人身攻擊的地步。
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