從來(lái)沒(méi)有一個(gè)行業(yè)引起過(guò)如此廣泛的關(guān)注；從來(lái)沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)品價(jià)格的升降引起百姓這般牽腸掛肚；從來(lái)沒(méi)有一種經(jīng)營(yíng)方式造就那么多的億萬(wàn)富翁和“明星”；從來(lái)沒(méi)有一種產(chǎn)業(yè)吸收了那么多資金及各行各業(yè)的參與。如今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)做到了。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府的警示
有些地方用“土地銀行”經(jīng)營(yíng)城市，不論是CBD還是花園廣場(chǎng)，目標(biāo)是營(yíng)造城市的最高地價(jià)，獲取地方政績(jī)和利益的最大回報(bào)。不少地方房地產(chǎn)稅收占地方稅收的50%以上，在房地產(chǎn)價(jià)格體系中稅收及土地的構(gòu)成成本占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上(而國(guó)外的房地產(chǎn)土地和稅收才占20%左右)。有些地方不惜動(dòng)用規(guī)劃力量進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，如此而為，各種矛盾的出現(xiàn)也在情理之中，更有甚者為了獲取更高的地價(jià)、更舒適的城市環(huán)境，建議驅(qū)趕低素質(zhì)人群。城市經(jīng)濟(jì)不是由廣大人民群眾支撐的嗎？20年前的國(guó)人，誰(shuí)富誰(shuí)窮？多數(shù)國(guó)人都得益于改革開(kāi)放的好政策，由窮變富，由低素質(zhì)到高素質(zhì)，尚未完成這一過(guò)程的人應(yīng)該得到更多的支持與扶助，更應(yīng)運(yùn)用社會(huì)保障體系幫助他們……
矛盾的出現(xiàn)與城市土地是面對(duì)什么樣的人群有關(guān)，很明顯在稀缺的城市土地資源里，為富人蓋房利潤(rùn)回報(bào)更高，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)是一榮俱榮、一損俱損，可見(jiàn)一斑。如此拔苗助長(zhǎng)式的GDP的高速增長(zhǎng)，一旦崩盤(pán)，后果不堪設(shè)想。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的警示
一個(gè)時(shí)期以來(lái)，呼聲最高的是“中國(guó)房?jī)r(jià)還得漲20年，房?jī)r(jià)要漲好幾倍，因?yàn)橹袊?guó)有不斷擴(kuò)張”的真實(shí)需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實(shí)需求遠(yuǎn)未滿足；二是從每年超過(guò)1.5%城鎮(zhèn)化率看人口增長(zhǎng)、住房需求增長(zhǎng)。若再加上所說(shuō)的“住宅市場(chǎng)化，經(jīng)濟(jì)適用房要取消”，無(wú)異于廣為告之“地產(chǎn)市場(chǎng)空間還很大”！這是犯了路線錯(cuò)誤�？吹接欣蓤D，大家就一窩蜂全上。很多產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品已有深刻教訓(xùn)。真正做到產(chǎn)品節(jié)能降耗、降低成本并提升市場(chǎng)占有率、確保產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該是聰明的房產(chǎn)商追求的目標(biāo)。一碗飯就想吃成胖子、誤導(dǎo)消費(fèi)者、奇貨可居是極愚蠢的。過(guò)高的利潤(rùn)及供不應(yīng)求的假象會(huì)引來(lái)更多的問(wèn)題。君不見(jiàn)聯(lián)想、華為、國(guó)美進(jìn)駐地產(chǎn)業(yè)，奶業(yè)大腕涉足地產(chǎn)業(yè)，真似“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”。他們眼紅開(kāi)發(fā)商的暴富，恨不得“拆了廠房、搗了機(jī)器、趕走了工人、變性了土地”而加入轟轟烈烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中……此情此景，喜乎悲乎？爭(zhēng)食中損失的乃自家元?dú)猓@然非明智之舉。而一個(gè)社會(huì)，就如同一個(gè)大家庭，各成員都需要各盡其能、各司其職，方能均衡、全面發(fā)展。需要指出的是：努力做好自己的行業(yè)，使“餐桌上有我們產(chǎn)的可樂(lè)；路上有自己品牌的汽車(chē)；數(shù)碼產(chǎn)品不會(huì)死光光；三黃雞比得上肯德基……”可能會(huì)更好。
中國(guó)的城鎮(zhèn)化擴(kuò)大需求居住空間，這是一個(gè)事實(shí)。而它果真首當(dāng)其沖成為現(xiàn)今預(yù)期的高房?jī)r(jià)的一個(gè)支撐點(diǎn)嗎？解決這樣一個(gè)供需關(guān)系的方法應(yīng)該是增長(zhǎng)供給滿足需求，而不是以皇帝女兒不愁嫁的姿態(tài)出現(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的警示
新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，銀行的貢獻(xiàn)可謂巨大，不論是其對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)貸款的強(qiáng)力支持，還是引導(dǎo)百姓的銀行按揭消費(fèi)，都表現(xiàn)出極大的熱情。而從2003年，央行就意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)的存在。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，央行曾就加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求下發(fā)各地方銀行機(jī)構(gòu)，可惜在地方商業(yè)銀行過(guò)分依賴(lài)當(dāng)前房貸獲得利潤(rùn)的利益驅(qū)使下，在多方強(qiáng)大利益抗衡下，央行121號(hào)文宣告無(wú)疾而終。
《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，以詳實(shí)的數(shù)據(jù)告訴大家：2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)交給了銀行，而銀行的風(fēng)險(xiǎn)最終是要由整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)的，這是極不公平的事，故央行建議取消預(yù)售制度。
這種跨行業(yè)的建議會(huì)遭到強(qiáng)烈的反對(duì)，何況預(yù)售制度的取消還需過(guò)人大立法這一關(guān)，盡管網(wǎng)上調(diào)查有85%的支持率，但也只能把開(kāi)發(fā)商嚇出一身冷汗而已。信貸風(fēng)險(xiǎn)的確存在，一個(gè)人可貸幾千萬(wàn)炒房、上一輪房產(chǎn)熱留下的爛尾樓，各商業(yè)銀行更現(xiàn)實(shí)的做法是加強(qiáng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保專(zhuān)款專(zhuān)用，提防一人按揭?guī)滋鬃》康娘L(fēng)險(xiǎn)……
而面對(duì)央行的報(bào)告和建議，地產(chǎn)商們異口同聲對(duì)央行說(shuō)“不”！央行能否有鐵腕力挽狂瀾？我們拭目以待。
筆者認(rèn)為取消預(yù)售制度是必然的結(jié)果，只是時(shí)機(jī)問(wèn)題。具備專(zhuān)業(yè)實(shí)力的地產(chǎn)商應(yīng)該是盼望這樣的塵埃落定行業(yè)洗牌而不是拒絕。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)百姓的警示
中華民族對(duì)家的鐘愛(ài)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了世界各國(guó)人民，這是數(shù)千年文明史留給我們的傳統(tǒng)，也是一大特色。這是可以理解的。但問(wèn)題是熱衷得有些盲從。
首先傾囊所有也要居上己屋。越來(lái)越多的年輕人加入購(gòu)房群體。買(mǎi)房愿望是好的，而超出自身購(gòu)買(mǎi)能力，提前加速消費(fèi)，不惜搜盡一切可利用資源(包括父輩一生的積蓄)加入購(gòu)房大軍，加大供給與需求間的不平衡，一方面推動(dòng)房?jī)r(jià)不合理上漲，二來(lái)參與造就了自己的“負(fù)翁”絕對(duì)值量，這是得不償失的。
其次要買(mǎi)大面積居所。動(dòng)不動(dòng)就是購(gòu)置120平方米的三房?jī)蓮d，150-200平方米的躍層，就連經(jīng)濟(jì)適用房也不肯屈居，造出140-250平方米的大房！我們不妨看看香港豪宅的定義也不過(guò)是建筑面積在100平方米以上，有獨(dú)立的客、飯廳，主人房有獨(dú)立衛(wèi)生間而已(1994年，這樣的樓宇單位占香港商品住宅的總量不超過(guò)3%)。在新加坡、日本等國(guó)，60-90平方米成為住房主力戶型。
大宅風(fēng)行，一方面來(lái)自地產(chǎn)商制造，另一方面是購(gòu)房者心理的不成熟，跟風(fēng)、從眾、攀比心理導(dǎo)致了非理性消費(fèi)。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)專(zhuān)家、學(xué)者的警示
在這場(chǎng)房地產(chǎn)博弈中，有些專(zhuān)家、學(xué)者的呼聲從沒(méi)間斷，驚人之作漫天飛舞，驚人之語(yǔ)真如大珠小珠落玉盤(pán)。但無(wú)論如何，都應(yīng)該實(shí)事求是，都必須追求真理。非專(zhuān)業(yè)的個(gè)別“專(zhuān)家、學(xué)者”，如僅憑借其學(xué)術(shù)范圍內(nèi)的博學(xué)和敏感剖解地產(chǎn)現(xiàn)象，是不太適宜的，所謂“隔行如隔山”、“不入虎穴焉得虎子”等等，均是此理。弄不好一葉蔽目全局?jǐn)」狻?
博學(xué)之士，修書(shū)立著當(dāng)時(shí)，更該謹(jǐn)記一個(gè)道理就是“天下者天下人之天下也”。在房地產(chǎn)行業(yè)上，不單是國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題，更是考驗(yàn)一個(gè)人的良知與責(zé)任！
房地產(chǎn)對(duì)輿論傳媒的警示
1998年以前，整個(gè)傳媒業(yè)宣傳的都是房?jī)r(jià)太高，政府稅費(fèi)太多，百姓心理越跌越不買(mǎi)，面對(duì)通貨緊縮，中央采取減免幾十種稅費(fèi)政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。隨后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起飛，房?jī)r(jià)要漲之聲不絕于耳，百姓越貴越買(mǎi)，越漲越買(mǎi)，直至七部委新政出臺(tái)……
北京是全國(guó)政治、文化經(jīng)濟(jì)中心，至少占有50%以上的輿論力量，其中一個(gè)天通苑經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了這樣那樣的問(wèn)題，便出現(xiàn)了要取消經(jīng)濟(jì)適用房的說(shuō)法……倘若占全國(guó)1%的北京人全為富人，需用富人理論開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，對(duì)北京來(lái)說(shuō)、特別是對(duì)北京房地產(chǎn)老板來(lái)說(shuō)是正確的，但此理論套在全國(guó)各地占99%的人口就很難說(shuō)了，地方小老板沒(méi)錢(qián)搞這個(gè)那個(gè)報(bào)告，任憑北京大腕評(píng)古論今，此時(shí)，只有寄望于中央政府的決心和各媒體的正義之聲了……
國(guó)人民主意識(shí)不斷增強(qiáng)，一言堂早已成為過(guò)去。馬寅初校長(zhǎng)的人口論若得以大家參與討論，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)較嚴(yán)重的人口問(wèn)題。房地產(chǎn)問(wèn)題能得到各方不同聲音，此乃社會(huì)一大進(jìn)步，筆者斗膽示警，但只對(duì)事不對(duì)人。事越辯越明，還需傳媒多多關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，各抒己見(jiàn)，就讓風(fēng)雨來(lái)得更猛烈些吧！
隨便游覽傳媒報(bào)道、留心身邊怪象，不難發(fā)現(xiàn)中國(guó)特色：吃的是每年幾千億元的“滿漢全席”；行走在路上的是像中巴車(chē)般大的豪華坐騎；住的是一輩子都不落后的豪宅。這與節(jié)約型社會(huì)、和諧社會(huì)是多么不協(xié)調(diào)！如果說(shuō)某些現(xiàn)象是少數(shù)富人所為，不必杞人憂天�？纯次覈�(guó)在建筑業(yè)上的眾多令人痛惜行為：不管是直沖云霄的樓堂館所、還是挖地三尺的廣場(chǎng)花園；我建你拆的樓宇、你修我挖的馬路，無(wú)論從建設(shè)上，還是從消費(fèi)上其造成的巨大浪費(fèi)不是一般人能想像得出的！勤勞而不致富的近代幾百年歷史現(xiàn)象，值得每一個(gè)中國(guó)人深思！
此輪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，若不能從各方得到有效治理，問(wèn)題就會(huì)比較嚴(yán)重了。但愿若干年后房地產(chǎn)產(chǎn)品上還能貼上我國(guó) 商標(biāo)，一旦國(guó)人都住上洋品牌的“洋樓”，吾等房地產(chǎn)人不知如何面對(duì)列祖列宗和兒孫？
(作者簡(jiǎn)介：李明 畢業(yè)于廣西工學(xué)院工民建專(zhuān)業(yè)。歷任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司柳州公司董事、柳州地豐置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，現(xiàn)任廣西南方拍賣(mài)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng))
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