住房空置率高和百姓買不起房這對矛盾并存的原因在于二手房沒有市場化 焦點(diǎn)網(wǎng)：“2005年前11個月，我國本年購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米；按目前水平計算，我國商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。 ”國家統(tǒng)計局近期公布的這三個房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，揭示了一個問題——我國面臨著潛在的住房過剩風(fēng)險。 您是否贊同該觀點(diǎn)？國家統(tǒng)計局所說的住房過剩和以前說的住房空置率是一個概念嗎？如果確實(shí)存在過剩風(fēng)險，是什么原因?qū)е碌模?BR> 潘石屹：撇開具體的“空置率”，“房屋過�！边@些名詞概念暫且不談，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在的確面臨著一些問題，有些問題還非常嚴(yán)重，一是空置率高，二是要購買商品房，普遍家庭收入和房價之間的差距非常大。從邏輯上看，上述兩種現(xiàn)象的并存是相互矛盾的，真正的原因是什么？是沒有完全市場化。在房地產(chǎn)的市場化過程中，8.31大限以后，土地已經(jīng)完全市場化了；采用公開“招拍掛”的方式，一手房交易也市場化了；但是最大的一部分，也就是二手房交易還遲遲不能市場化，二手房沒有市場化就會出現(xiàn)一邊是一部分房子空置，另外一邊是一部分人又沒有房子住，或者是買不起房子的情況。讓二手房交易真正的市場化，是解決目前房地產(chǎn)面臨問題的關(guān)鍵所在。但是，二手房交易的市場化涉及到的政府部門、法律、政策，包括稅收的政策非常多，不是單一的因素能夠解決的。 首先，要明確二手房的產(chǎn)權(quán)，就是原來的所謂房改房的檔案問題，只有一個產(chǎn)權(quán)明確的房子，才可以在市場上面進(jìn)行交易。 第二，要降低流通環(huán)節(jié)的程序、稅金、費(fèi)用，提高二手房流通環(huán)節(jié)的效率。 第三，適當(dāng)提高第二套房子的持有物業(yè)稅。 這樣才會有利于二手房市場的建立。但在過去的一年時間，出臺的政策基本是增加了流通環(huán)節(jié)的稅收，對持有物業(yè)的稅收沒有增加，這樣對建立二手房市場實(shí)際上是不利的。只有增加持有房子的成本，減少流通環(huán)節(jié)的成本，才會促使二手房市場交易活躍起來。 《中國房地產(chǎn)報》：國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)字中，有兩個值得注意：2005年前11個月，在我國的房地產(chǎn)本年購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積達(dá)16706.7萬平方米，占同期本年購置土地面積的53.8%；2005年11月末，全國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。作為發(fā)展商，如何看待這兩類數(shù)據(jù)傳達(dá)出的悲觀信號？ 潘石屹：現(xiàn)在在房地產(chǎn)市場中，的確有一些企業(yè)是有土地沒有錢去開發(fā)，有些企業(yè)是有錢沒有土地去開發(fā)，尤其是8.31大限之后遺留的問題，有些項(xiàng)目在拖欠著政府的出讓金，連出讓金都不能百分之百地交清，更談不上投入資金去開發(fā)這些土地，這就是資源配置中的錯位。 空置率的增加，我想主要的原因是二手房市場沒有建立。國家統(tǒng)計局的這些數(shù)字都是對房地產(chǎn)目前所存在問題的描述。我想解決這些問題主要是依靠政府的政策。 《新地產(chǎn)》：2月4日，北京市出新規(guī)：房產(chǎn)證最遲30個工作日可拿到。請您分析一下，這項(xiàng)政策可能會給市場帶來什么影響？ 潘石屹：最高人民法院的司法解釋規(guī)定，90天之內(nèi)必須拿到房產(chǎn)證，否則視房地產(chǎn)發(fā)展商違約。但在北京的市場中，房地產(chǎn)辦理時間非常長，有些項(xiàng)目一、兩年房產(chǎn)證還沒有辦下來。我注意到今年兩會期間，任志強(qiáng)以政協(xié)委員的身份向政協(xié)提交這個議案，向政府提議提高辦理房產(chǎn)證的效率的辦法。這個辦法得到政府兩、三個部門積極的響應(yīng)。如果能夠在30天之內(nèi)拿到房產(chǎn)證，我想這從技術(shù)上是完全可以辦得到的，只要政府各個部門的政策配套就可以做得到。購房人早日拿到房產(chǎn)證，房地產(chǎn)銷售的交易才算圓滿完成。對房地產(chǎn)市場是一項(xiàng)非常利好的消息和政策。希望政府能夠重新審查一下，減少在房地產(chǎn)交易中多余的沒有必要的環(huán)節(jié)，提高政府的辦事效率，尤其是盡可能清除二手房市場交易過程中的障礙。
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